La hipoteca inversa vuelve a estar en el punto de mira. Por un lado, una sentencia histórica del Tribunal Supremo ha anulado una cláusula de intereses en uno de estos productos, obligando a la entidad a devolver unos 80.000 euros a una familia de Valladolid. Por otro, el mercado español sigue sin despegar: apenas se firmaron 499 operaciones en 2025, una cifra que contrasta con la de otros países donde este instrumento lleva décadas consolidado.
Mientras tanto, el Banco de España ha iniciado una ronda de contactos con bancos, aseguradoras y notarios para entender por qué un producto con tanto potencial no termina de cuajar. La combinación de una población envejecida y una altísima tasa de propietarios debería ser el caldo de cultivo perfecto, pero la realidad es tozuda: la desconfianza y la falta de regulación frenan su expansión.
Una sentencia que marca un antes y un después
El Tribunal Supremo ha dictado una resolución novedosa al declarar abusiva y opaca una cláusula de intereses remuneratorios en un contrato de hipoteca inversa. Los magistrados consideraron que la entidad no informó con suficiente claridad sobre las consecuencias económicas del producto. La familia afectada, heredera de los titulares originales, llevaba siete años litigando y finalmente ha conseguido que se anule la cláusula y se devuelvan los intereses cobrados, unos 80.000 euros.
La sentencia aplica la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que impide a los tribunales nacionales “rescatar” una cláusula abusiva suavizando su contenido. En este caso, el contrato mantenía un tipo fijo del 6,50% y, según la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), la falta de transparencia invalidaba por completo esa condición. Es la primera vez que el Supremo se pronuncia sobre este tipo de hipotecas, lo que abre la puerta a futuras reclamaciones.
Un mercado que no termina de arrancar
Los datos del Consejo General del Notariado son elocuentes: en lo que va de 2026 solo se han formalizado 205 hipotecas inversas en toda España. El año pasado se cerró con 499 operaciones, un 63% más que en 2024, pero esa subida se debió en gran parte a la alianza entre Santander y Mapfre, que a través de su sociedad conjunta firmó 265 contratos y destinó 534.000 euros a publicidad. CaixaBank mantiene un piloto desde 2019, mientras que EBN y Caser también ofrecen sus propios modelos, pero la demanda no crece de forma orgánica.
La comparación internacional resulta incómoda. En Estados Unidos, donde el producto está asegurado por la FHA desde 1989, se han concedido 1,38 millones de hipotecas inversas, y solo en 2025 se firmaron 28.172. En Reino Unido, el mercado creció un 11% y se prestaron 2.570 millones de libras, según el Equity Release Council. Australia movió 5.500 millones de dólares australianos, con 40.000 hogares vinculados. España registra unas 48 operaciones por cada millón de mayores, frente a las más de 50.000 del Reino Unido. La distancia es abismal.
El potencial existe, pero la confianza no
Los mayores de 65 años en España acumulan 980.000 millones de euros en patrimonio inmobiliario, una cifra siete veces superior a todo lo invertido en planes de pensiones. Según el último informe de Óptima Mayores, este país sería uno de los mercados con mayor potencial sin explotar de Europa. El propio director de Desarrollo de Negocio de la firma, Íñigo Hernández, asegura que el recorrido es “extraordinario”, pero el sector apunta a un freno claro: la falta de un marco regulatorio.
Antonio Huertas, presidente de Mapfre, ya lo dijo en octubre de 2025: “nos habría gustado que se hubiera clarificado más la regulación”. En la misma línea, Javier Valle, director general de VidaCaixa, pidió un código de buenas prácticas para dar más claridad al cliente y comodidad a las entidades. Desde Asufin, sin embargo, el verdadero muro es la desconfianza del consumidor, agravada por el llamado “efecto bola de nieve”: los intereses se capitalizan y pueden llegar a representar el 60% de la deuda final, lo que asusta a muchas familias.
Cómo funciona y a quién va dirigida
La hipoteca inversa está pensada para personas mayores de 65 años o con una discapacidad igual o superior al 33%. El titular recibe una renta mensual o un pago único a cambio de su vivienda, pero no pierde la propiedad hasta su fallecimiento. La deuda se acumula con intereses y se liquida con la herencia, de modo que los herederos pueden optar por pagar la deuda de la hipoteca y quedarse con la casa, venderla o renunciar a ella.
El proceso comienza con una tasación de la vivienda habitual. A partir de ahí, el banco ofrece una renta que puede ser vitalicia. Una de las ventajas es que las cantidades recibidas no tributan en el IRPF, lo que la convierte en un complemento atractivo para la pensión. Los expertos recomiendan que, en caso de matrimonio, ambos cónyuges firmen el contrato para garantizar el derecho del superviviente a seguir viviendo en el hogar y percibiendo la renta.
La sentencia del Supremo y la ronda de contactos del Banco de España han puesto el foco en un producto que, pese a su potencial, sigue siendo un desconocido. La falta de transparencia y la complejidad del contrato son los principales obstáculos, pero también lo es la ausencia de una regulación específica que dé seguridad a todas las partes. Mientras tanto, los datos demuestran que la hipoteca inversa en España es más una promesa que una realidad extendida, y que el camino hacia su normalización aún está por recorrer.