La actividad hipotecaria en España ha vuelto a pisar el acelerador. En septiembre se firmaron 46.120 hipotecas para la compra de vivienda, lo que supone un aumento del 12,2% respecto al mismo mes del año anterior y confirma el buen tono del mercado residencial. Se trata del volumen más alto para un mes de septiembre en más de una década y el nivel más elevado de cualquier mes desde octubre del año pasado, según los datos provisionales del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Este repunte se produce en un contexto en el que los tipos de interés se mantienen contenidos y la demanda de vivienda sigue mostrando fuerza, tanto por parte de familias que compran para residir como de quienes ven en el ladrillo un refugio de ahorro. Las cifras reflejan un segmento hipotecario dinámico, pero todavía prudente, en el que las entidades compiten por atraer a los mejores perfiles sin relajar de forma significativa sus criterios de riesgo.
Máximos de más de una década en número de hipotecas
Según el INE, el número de préstamos inscritos para la adquisición de vivienda ascendió en septiembre a 46.120 operaciones, un 12,2% más en términos interanuales. Esta cifra convierte a septiembre en el mejor noveno mes del año desde 2010 y consolida una racha positiva que llama la atención: la firma de hipotecas encadena ya 15 meses consecutivos de subidas.
El impulso de septiembre resulta especialmente relevante si se compara con el comportamiento de agosto, tradicionalmente más flojo por la estacionalidad. Frente al mes anterior, las hipotecas sobre vivienda se dispararon un 38,6%, mientras que el capital total prestado avanzó un 40,2%. Es decir, no solo se firmaron más operaciones, sino que también fueron de mayor cuantía.
En el conjunto del año hasta septiembre, las operaciones hipotecarias mantienen un ritmo sólido: el número de hipotecas para compra de vivienda aumenta un 21,4% acumulado, al tiempo que el capital prestado crece un 37,5% y el importe medio de los créditos concedidos se incrementa un 13,2%. Esta combinación apunta a que se financian compraventas de mayor importe y que los compradores asumen hipotecas algo más elevadas que en ejercicios recientes.
Si se amplía el foco al total de hipotecas inscritas sobre todo tipo de fincas (no solo viviendas), en septiembre se contabilizaron 59.261 operaciones, un 14,6% más que un año antes. El importe medio de este conjunto alcanzó 195.184 euros, con un aumento del 14,2%, y el capital prestado en el total de fincas se elevó hasta 11.566,6 millones de euros, lo que supone un incremento interanual del 30,8%.
Importe medio en máximos y fuerte alza del capital prestado
Uno de los datos más llamativos del mes es la evolución del , que subió un 14,1% en tasa interanual, hasta situarse en 171.612 euros. Es la cifra más alta registrada en un mes de septiembre desde 2010, un periodo en el que apenas se habían visto importes tan elevados, lo que evidencia el encarecimiento de las viviendas que se están financiando.
Esta subida del importe medio se refleja de forma directa en el volumen de financiación concedida. El capital total prestado para la compra de vivienda superó los 7.914 millones de euros, un 28,1% más que en septiembre del año anterior. El avance del capital duplica ampliamente al del número de operaciones, lo que indica que se están firmando hipotecas de mayor tamaño, en línea con unos precios residenciales al alza en buena parte del territorio.
En comparación mensual, respecto a agosto, el importe medio de los préstamos hipotecarios sobre vivienda también se movió al alza, con un incremento del 1,2%. Aunque el porcentaje parece moderado, se suma a una tendencia de fondo en la que, según diversas estadísticas, el precio de la vivienda viene escalando de forma sostenida, especialmente en zonas tensionadas o con escasez de oferta nueva.
De acuerdo con los datos acumulados de los nueve primeros meses del año, el INE constata que el capital prestado crece un 37,5% y el importe medio de las hipotecas concedidas aumenta un 13,2% frente al mismo periodo del ejercicio previo. En paralelo, otras fuentes, como el Consejo General del Notariado, confirman este escenario de presión al alza, con incrementos en los precios por metro cuadrado y en la cuantía media de los préstamos para la compra de vivienda.
Tipos de interés contenidos y dominio de las hipotecas a tipo fijo
En un escenario de subida de precios de la vivienda, la evolución de los tipos de interés se ha convertido en un aspecto clave para la accesibilidad del mercado. Según el INE, el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda se situó en septiembre en el 2,85%, ligeramente por debajo del 2,89% registrado en agosto y el nivel más bajo desde enero de 2023, cuando fue del 2,64%.
Con este dato, se encadenan ocho meses consecutivos con un tipo medio por debajo del 3%, algo significativo si se tiene en cuenta la etapa anterior de endurecimiento monetario. Para muchas familias, este entorno de tipos moderados está ayudando a amortiguar el impacto del encarecimiento de la vivienda, aunque las cuotas sigan siendo exigentes en determinados mercados.
En cuanto a la estructura de los préstamos, las hipotecas a tipo fijo se mantienen como la opción predominante. En septiembre, el 60,6% de las nuevas hipotecas sobre vivienda se firmó a interés fijo, frente a un 39,4% que optó por el tipo variable (categoría en la que el INE incluye también las modalidades mixtas). Esta preferencia por la cuota estable responde al deseo de muchos compradores de blindarse frente a posibles subidas futuras de los tipos de referencia.
Si se analiza el coste por modalidad, el tipo de interés medio al inicio fue del 2,89% para las hipotecas a tipo variable y del 2,83% para las de tipo fijo, una diferencia muy pequeña que, en la práctica, reduce el incentivo a asumir el riesgo de variaciones futuras del euríbor. Este estrecho margen, unido a la competencia entre entidades, explica en parte por qué el tipo fijo sigue manteniendo el liderazgo en nuevas operaciones.
Desde el sector financiero se subraya que, pese a la rivalidad comercial para captar hipotecas, las entidades mantienen cierta prudencia. Fuentes del mercado señalan que los bancos concentran su oferta más agresiva en perfiles con ingresos estables y mayor capacidad de endeudamiento, lo que deja fuera de las mejores condiciones a parte de la demanda más vulnerable.
Diferencias territoriales: todas las CCAA suben, con especial fuerza en el norte
El crecimiento del 12,2% en la firma de hipotecas sobre vivienda se ha repartido de forma generalizada por todo el país. Todas las comunidades autónomas registraron aumentos interanuales en septiembre, si bien con intensidades muy dispares. Las variaciones más acusadas se localizaron en el norte y en algunas regiones del interior, mientras que en otros territorios la subida fue más contenida.
Las mayores tasas de variación anual se anotaron en La Rioja (33,9%), la Región de Murcia (30,5%) y Cantabria (27,3%), todas ellas con incrementos por encima del 25%. También destacaron, con alzas superiores al 20%, comunidades como Aragón, Navarra, Extremadura y Asturias, reflejando un fuerte dinamismo en la firma de préstamos para la compra de vivienda.
En un segundo escalón se situaron territorios como Galicia, con un aumento del 18,5% en el número de hipotecas sobre vivienda, Baleares (17,6%), Cataluña (15,3%), el País Vasco (13,1%) y la Comunidad Valenciana (13%). En estas regiones, la evolución positiva de la actividad hipotecaria se combina con mercados residenciales muy distintos entre sí, desde zonas turísticas con fuerte presión sobre los precios hasta áreas industriales o urbanas consolidadas.
Por debajo de la media nacional del 12,2% se encuentran comunidades como Madrid (9,9%), Castilla-La Mancha (6,5%), Andalucía (6,3%), Castilla y León (1,7%) y Canarias, donde el aumento apenas alcanzó el 0,2%. En el archipiélago, el número de hipotecas registradas prácticamente se mantuvo estable respecto al año anterior, lo que contrasta con el empuje observado en otras autonomías.
El caso de Asturias ilustra el giro del mercado tras el verano. En septiembre se firmaron en el Principado 724 hipotecas sobre vivienda, un 21,7% más en tasa interanual y la cifra más alta para un mes de septiembre desde 2010. En comparación mensual, la actividad hipotecaria se disparó un 46,9%. El importe total suscrito en nuevas hipotecas asturianas alcanzó los 92,5 millones de euros, con un crecimiento del 40,2% interanual y del 59,6% frente a agosto. En los nueve primeros meses del año, la región acumula 6.548 hipotecas sobre vivienda, un 20,3% más que en el mismo periodo del ejercicio anterior.
Un mercado activo, pero más selectivo en la concesión de crédito
La reactivación de septiembre no ha pasado desapercibida para los profesionales del sector. Fuentes consultadas destacan que, después del paréntesis estival, la demanda ha regresado con intensidad, tanto en número de operaciones como en el volumen medio de las hipotecas, impulsada en buena medida por el aumento de los precios de la vivienda. Aun así, el tono general es de cautela razonable, sin síntomas de descontrol en la concesión de crédito.
Distintos analistas apuntan a que las entidades financieras se muestran más selectivas con los perfiles que asumen. Según algunas firmas especializadas en intermediación hipotecaria, los bancos estarían concentrando su oferta en compradores con salarios relativamente altos, estabilidad laboral y capacidad para aportar ahorros, especialmente en los casos en los que se financia hasta el 80-90% del valor de la vivienda.
En este contexto, se observa también un descenso en el número de hipotecas que modifican sus condiciones. En septiembre, el total de préstamos con cambios inscritos en los registros cayó un 11,2% interanual. Las novaciones, es decir, las modificaciones pactadas con la misma entidad, se redujeron un 29,9%, mientras que las subrogaciones al acreedor (cambio de banco) bajaron un 30,2%. Por el contrario, las subrogaciones al deudor (cambio de titular) se dispararon un 88,9%, un comportamiento que puede estar ligado a operaciones de compraventa en las que se asume un préstamo ya existente.
Del total de 13.076 hipotecas que cambiaron sus condiciones en septiembre, el 80,3% respondió a modificaciones en los tipos de interés. Esta cifra revela que, aunque ya no se vive la oleada de cambios de los momentos de tipos más altos, todavía hay un número relevante de prestatarios que ajusta sus contratos para adaptarlos mejor a la situación financiera actual.
En paralelo, otros indicadores del mercado resaltan que la compraventa de viviendas continúa en niveles elevados y que una parte significativa de esas operaciones se financia mediante hipoteca. Datos notariales recientes sitúan el porcentaje de compras con préstamo hipotecario en torno a la mitad de las transacciones, con una cuantía financiada que ronda, de media, algo más de dos tercios del valor del inmueble.
El ladrillo como refugio y los retos de accesibilidad a la vivienda
La continuidad de las subidas en la firma de hipotecas, unida al incremento del importe medio y a la estabilidad de los tipos, refuerza la idea de que comprar sigue viéndose como una forma de protección en un contexto económico con incertidumbres. Para muchos hogares, comprar sigue viéndose como una forma de protección frente a la inflación y a la volatilidad de otros productos financieros.
Expertos del sector inmobiliario subrayan que la evolución de la demanda y de la oferta será clave para saber si este ritmo se mantiene. El incremento de los precios, especialmente en las grandes ciudades y zonas costeras, está tensionando la capacidad de acceso de parte de la población, mientras que la oferta de vivienda nueva crece a un ritmo limitado en varios mercados locales.
Al mismo tiempo, hay voces que alertan de que la mejora de la estadística hipotecaria convive con dificultades reales para determinados colectivos, como jóvenes con contratos inestables o sueldos ajustados, que encuentran más complicado reunir el ahorro necesario para la entrada y cumplir con los requisitos de solvencia exigidos por la banca. Esta brecha entre la demanda potencial y la que finalmente accede a financiación es uno de los principales retos a medio plazo.
La política monetaria del Banco Central Europeo, que por ahora apunta a una fase de relativa estabilidad en los tipos, podría favorecer que el mercado hipotecario mantenga cierto dinamismo en los próximos meses, aunque los analistas anticipan que las tasas de crecimiento podrían moderarse tras el fuerte tirón de los últimos trimestres. La clave estará en cómo se combinen este entorno financiero con la evolución del empleo, los salarios y la oferta efectiva de vivienda en venta.
Los últimos datos del INE dibujan un panorama en el que la firma de hipotecas sobre vivienda crece con fuerza, los importes medios suben y los tipos se mantienen en un rango relativamente cómodo, mientras las comunidades autónomas muestran avances casi generalizados. Un mercado hipotecario muy vivo, aunque cada vez más exigente con los perfiles de comprador, que refleja tanto el atractivo persistente del ladrillo como las tensiones crecientes en el acceso a la vivienda en buena parte del territorio español.
