El mercado hipotecario español ha dado una señal de enfriamiento en pleno verano. Según los datos del INE, en julio se inscribieron 43.372 préstamos para la compra de vivienda, lo que supone un descenso del 3,5% respecto al mismo mes del año anterior. La cifra queda lejos del dinamismo de junio y confirma que el crédito para vivienda empieza a notar el cambio de ciclo.
La caÃda no significa que el crédito haya desaparecido. El capital prestado por la banca para adquirir una vivienda alcanzó los 7.841 millones de euros, un 7% más interanual. Al mismo tiempo, el importe medio de las hipotecas firmadas se elevó hasta los 180.785 euros, un nuevo máximo histórico que refleja cómo el encarecimiento de la vivienda obliga a pedir más dinero para cerrar una operación.
Menos operaciones, pero de mayor cuantÃa
El cruce entre menos firmas y préstamos más abultados es una de las claves del informe. En julio se formalizaron menos hipotecas que un año antes, pero cada una fue, de media, un 10,9% más cara. El importe medio subió con fuerza y se colocó en 180.785 euros, mientras que el capital total prestado para vivienda creció un 7% hasta los 7.841 millones.
Ese comportamiento se explica, en buena medida, por la evolución de los precios de la vivienda y por un mercado donde la oferta sigue siendo insuficiente en muchas zonas. La demanda no ha desaparecido, pero una parte de los compradores se enfrenta a una barrera mayor: necesita endeudarse más para pagar un inmueble cada vez más caro.
Los expertos del sector llevan meses hablando de un cambio de ciclo. La subida de los precios de la vivienda ha reducido las transacciones de compraventa y la financiación menos barata empieza a trasladarse a las hipotecas formalizadas. El resultado es un mercado más prudente, en el que se firman menos operaciones, pero de importes más elevados.
El tipo de interés vuelve a superar el 3%
Uno de los datos que mejor resume el nuevo escenario es el tipo de interés medio. En julio se situó en el 3,01%, por encima de la barrera del 3% después de 17 meses por debajo de ese nivel. La financiación vuelve a encarecerse y lo hace en un contexto de inflación persistente y expectativas de nuevos movimientos al alza en los tipos.
Para las hipotecas variables, este giro puede traducirse en cuotas mensuales más altas en las próximas revisiones. En el caso de las mixtas con tramo fijo corto, el impacto también puede notarse antes de lo previsto. Los especialistas aconsejan revisar las condiciones y comparar ofertas, porque todavÃa existen productos a tipo fijo o mixto que pueden resultar más estables que el eurÃbor.
El encarecimiento del crédito no ha frenado por completo la competencia bancaria. Las entidades siguen concediendo préstamos y buscan captar perfiles solventes, pero lo hacen con criterios más exigentes. La solvencia del comprador gana peso en la decisión final y los análisis de riesgo se han vuelto más rigurosos.
La hipoteca fija mantiene su dominio
A pesar de la subida del tipo medio, los compradores siguen apostando mayoritariamente por protegerse de los vaivenes del mercado. Las hipotecas a tipo fijo representaron el 62,3% de las operaciones firmadas en julio, frente al 37,7% de variable o mixta. El tipo fijo encadena once meses con una cuota de mercado superior al 60%.
La razón principal es la tranquilidad. Fijar la cuota permite saber cuánto se pagará cada mes y evita sustos si el eurÃbor repunta. En un escenario de tipos al alza, esa previsibilidad pesa más para muchos hogares, sobre todo para quienes compran su primera vivienda y tienen un horizonte de permanencia largo. La decisión ya no es solo ideológica, sino estratégica: depende del ahorro disponible, del plazo previsto y de la capacidad de asumir riesgo.
Las hipotecas mixtas también han encontrado su hueco. Ofrecen un tramo inicial fijo de varios años y después pasan a variable, lo que puede encajar con compradores que quieren cierta estabilidad al principio pero no renuncian a beneficiarse de una posible bajada futura. La comparación entre ofertas sigue siendo fundamental antes de firmar.
Resultados dispares por comunidades autónomas
El comportamiento del mercado no es homogéneo en toda España. Las mayores caÃdas interanuales en julio se registraron en Cantabria (-26,9%), Aragón (-20,5%) y La Rioja (-19,7%), seguidas por el PaÃs Vasco (-16%). Madrid también retrocedió un 5,2%, por encima del descenso medio nacional, aunque existen medidas como el programa de hipotecas al 100 para facilitar el acceso.
En el lado contrario, Baleares (+8,6%), Asturias (+8,1%) y Galicia (+7,1%) lideraron los aumentos. La Comunitat Valenciana apenas creció un 0,2%, mientras que otras regiones mantuvieron comportamientos dispares. El mapa dibuja un mercado a varias velocidades, condicionado por la oferta disponible, los precios y la demanda de cada territorio.
En el PaÃs Vasco se firmaron 1.856 hipotecas sobre vivienda en julio, un 16% menos que un año antes, con un importe medio de 190.890 euros, un 4,8% superior. La comparación con 2025 es exigente, ya que entonces se alcanzaron cifras que no se veÃan para ese mes desde hacÃa más de una década.
La Comunitat Valenciana sumó 5.422 hipotecas sobre vivienda, apenas un 0,2% más. En Madrid, en cambio, las operaciones bajaron un 5,2%, hasta 5.624. Ambos territorios muestran que la tendencia nacional esconde diferencias notables según la comunidad.
Qué dicen los expertos sobre el nuevo ciclo
Los analistas del sector coinciden en que el mercado sigue activo, pero ha entrado en una fase distinta. Juan Villén, de idealista/hipotecas, señala que la caÃda de julio refleja el cambio de ciclo que se venÃa observando, provocado por los altos precios de la vivienda y por la subida de los tipos de interés. Ese encarecimiento es una mala noticia para quien busca una hipoteca y para quienes tienen una variable o una mixta con tramo fijo corto.
Ferran Font, de pisos.com, apunta que la combinación de menos operaciones, préstamos de mayor cuantÃa y un coste de financiación que vuelve a superar el 3% mantiene el acceso a la vivienda en niveles de esfuerzo elevados. La financiación sigue disponible, pero el problema de fondo continúa siendo el precio de la vivienda y la falta de oferta.
La recomendación general pasa por revisar las condiciones que se pueden obtener en el mercado. Aunque los tipos han subido, todavÃa hay ofertas a tipo fijo y mixto que pueden suponer un ahorro inmediato y, sobre todo, evitar subidas adicionales en el futuro. La previsión financiera se convierte asà en una herramienta clave antes de firmar.
Un mercado más estable, pero también más exigente
El dato de julio deja una imagen clara: se firman menos hipotecas, pero cada una es más alta y más cara. El capital prestado crece, el importe medio marca récords y el tipo de interés vuelve a superar el 3%. Las comunidades muestran resultados muy distintos y los expertos anticipan un mercado más maduro, más técnico y más exigente.
Para los compradores, el contexto es más complicado que hace unos meses. La financiación sigue fluyendo, pero las condiciones son menos favorables y el precio de la vivienda obliga a asumir un mayor nivel de deuda. Eso eleva la barrera de entrada para una parte de la demanda, especialmente para quienes tienen menos ahorro o ingresos más ajustados.
Quien tenga una hipoteca variable o mixta con revisión próxima hará bien en echar un vistazo a las alternativas disponibles. La subida del eurÃbor y del tipo medio puede encarecer las cuotas, pero una renegociación o un cambio a tipo fijo podrÃa amortiguar el golpe. Comparar antes de decidir sigue siendo el mejor consejo en un mercado que ya no se mueve por inercia.
La firma de hipotecas sobre vivienda ha entrado en una fase de moderación después de meses de fuerte actividad. Los precios elevados, la oferta limitada y unos tipos de interés al alza dibujan un escenario donde el crédito sigue siendo accesible, pero exige más prudencia. El gran reto continúa siendo el acceso a la vivienda y la financiación, aunque importante, ya no resuelve por sà sola el problema del precio.
