El mercado hipotecario espaƱol ha cerrado 2025 con un autĆ©ntico punto de inflexiĆ³n: la firma de hipotecas sobre vivienda ha alcanzado su nivel mĆ”s alto en los Ćŗltimos 15-16 aƱos, algo que no se veĆa desde los tiempos previos a la crisis inmobiliaria. El repunte se produce en un contexto en el que los precios de la vivienda siguen marcando mĆ”ximos, pero la demanda de compra continĆŗa muy viva.
Este nuevo ciclo se deja notar tanto en el conjunto del paĆs como en varias comunidades y provincias. Castilla-La Mancha, Canarias o la provincia de Ciudad Real han registrado avances especialmente intensos, mientras que regiones tradicionalmente dinĆ”micas, como Madrid o los principales destinos turĆsticos, muestran crecimientos mĆ”s moderados pero aĆŗn en positivo. Aun asĆ, la situaciĆ³n dista de la ālocuraā hipotecaria de los aƱos de la burbuja.
RĆ©cord nacional de hipotecas: el mejor registro desde 2010
SegĆŗn los Ćŗltimos datos del Instituto Nacional de EstadĆstica (INE), en 2025 se formalizaron en EspaƱa 501.073 hipotecas sobre viviendas, lo que supone un incremento del 17,8% respecto a 2024. Es el segundo aƱo consecutivo de fuertes subidas tras el avance del 11,7% del ejercicio anterior y la primera vez que se supera la barrera del medio millĆ³n de prĆ©stamos desde 2010.
La evoluciĆ³n mensual confirma ese cambio de ritmo. De media, durante 2025 se firmaron 41.756 hipotecas al mes, frente a las 35.460 de 2024. Destaca especialmente octubre, con 52.198 operaciones, el dato mĆ”s abultado desde septiembre de 2010. Incluso en diciembre, un mes normalmente mĆ”s flojo, se cerraron 37.841 prĆ©stamos, un 17,4% mĆ”s que un aƱo antes, lo que terminĆ³ de apuntalar el mĆ”ximo anual.
Este fuerte tirĆ³n coloca a 2025 como el ejercicio con mĆ”s hipotecas de los Ćŗltimos 15 aƱos, aunque todavĆa lejos de los picos registrados durante la burbuja inmobiliaria, cuando entre 2004 y 2007 se llegaron a firmar mĆ”s de un millĆ³n de prĆ©stamos anuales. El mercado, por tanto, muestra vigor, pero en unos rangos considerablemente mĆ”s prudentes que en aquella etapa.
En paralelo, el mercado de compraventas acompaƱa este dinamismo. El INE cifra en 714.237 las operaciones de compraventa de viviendas en 2025, un 11,2% mĆ”s que en 2024 y el segundo mayor registro de la serie histĆ³rica, solo superado por 2007. El grueso de estas operaciones, mĆ”s del 93%, corresponde a vivienda libre, mientras que la protegida apenas avanza un 1,8%.
Importes en mƔximos y vivienda cada vez mƔs cara
Al incremento del nĆŗmero de prĆ©stamos se suma un aumento notable de la cuantĆa media de las hipotecas. En el conjunto de EspaƱa, el importe medio para vivienda se sitĆŗa en torno a los 163.000-163.700 euros, un nivel que marca el mĆ”ximo de toda la serie estadĆstica y que se ha traducido en un salto del 32%-33% en el capital prestado, hasta superar los 82.000 millones de euros en 2025.
Este avance no es casual. EstĆ” estrechamente vinculado al comportamiento de los precios: el valor tasado del metro cuadrado de vivienda alcanzĆ³ los 2.230 euros en el cuarto trimestre de 2025, segĆŗn el Ministerio de Vivienda. Es el registro mĆ”s elevado desde que hay datos (la serie arranca en 1995) y supone un incremento de casi el 50% en la Ćŗltima dĆ©cada, con una subida de unos 740 euros por metro cuadrado entre 2015 y 2025.
Tomando solo el Ćŗltimo aƱo, la vivienda se encareciĆ³ alrededor de un 13%. La tensiĆ³n entre una oferta escasa y una demanda fuerte continĆŗa empujando al alza los precios, lo que, a su vez, obliga a solicitar hipotecas de mayor importe. El resultado es un mercado en el que los hogares afrontan cuotas mĆ”s elevadas, a pesar de un entorno de tipos de interĆ©s relativamente contenidos en comparaciĆ³n con otros momentos recientes.
La estadĆstica de compraventas tambiĆ©n refleja una realidad dual: mientras la vivienda nueva creciĆ³ un 16,1% y ya supone una de cada cinco operaciones, el grueso del mercado sigue concentrado en la vivienda de segunda mano, que avanza un 10,3%. La falta de parque nuevo a precios asumibles continĆŗa siendo uno de los cuellos de botella del sector.
Efecto tipos de interƩs: mƔs crƩdito y prƩstamos mƔs grandes
El comportamiento de los tipos de interĆ©s ha sido un factor clave en este repunte. A lo largo de 2025, el Banco Central Europeo optĆ³ por una polĆtica de tipos relativamente estable, combinando varias bajadas y periodos de mantenimiento, lo que se ha reflejado en un coste medio del crĆ©dito hipotecario mĆ”s moderado que en aƱos anteriores.
De hecho, el tipo medio de las hipotecas en EspaƱa terminĆ³ 2025 en torno al 2,9%, por debajo del 3,3% registrado en 2024 y entre los niveles mĆ”s bajos desde 2015. Esta ligera relajaciĆ³n, junto con la expectativa de estabilidad monetaria, ha animado a muchos hogares a dar el paso de comprar vivienda, especialmente en un contexto de alquiler muy tensionado.
Analistas del sector apuntan a que el verdadero salto no estĆ” solo en el nĆŗmero de hipotecas, sino en el volumen total financiado. Mientras en 2024 se prestaron en torno a 61.000 millones de euros, en 2025 la cifra ha superado los 82.000 millones, lo que implica que los prĆ©stamos no solo son mĆ”s numerosos, sino tambiĆ©n de mayor tamaƱo. El volumen total financiado, por tanto, no solo se mantiene activo, sino que se consolida como pilar de acceso a la vivienda.
De cara al nuevo ciclo, los expertos advierten de un posible cambio de tono por parte de la banca. Aunque la financiaciĆ³n se prevĆ© accesible, las entidades empiezan a abandonar la intensa guerra comercial de los Ćŗltimos aƱos y se orientan a productos mĆ”s prudentes, lo que podrĆa moderar ligeramente el ritmo de concesiĆ³n si los mĆ”rgenes se estrechan y los criterios se endurecen.
Castilla-La Mancha y Ciudad Real: fuerte tirĆ³n en la EspaƱa de interior
El auge hipotecario no se reparte por igual en todo el territorio. En el interior peninsular, Castilla-La Mancha sobresale con 21.476 hipotecas sobre viviendas en 2025, encadenando diez meses consecutivos de subidas interanuales. La regiĆ³n se sitĆŗa entre las que mĆ”s crecen en todo el paĆs en nĆŗmero de prĆ©stamos constituidos.
En el conjunto de la comunidad, se firmaron 28.261 hipotecas sobre fincas, de las cuales 861 correspondieron a fincas rĆŗsticas y 27.400 a fincas urbanas. Dentro de estas Ćŗltimas, ademĆ”s de las viviendas, se constituyeron 434 hipotecas sobre solares y 5.490 sobre otros inmuebles urbanos, como locales o garajes. El capital total asociado a estas operaciones superĆ³ ampliamente los 3.400 millones de euros.
Un caso ilustrativo de este empuje es la provincia de Ciudad Real. En 2025 se formalizaron 4.109 hipotecas de vivienda, la cifra mĆ”s alta de los Ćŗltimos 15 aƱos y un incremento del 40% respecto a las 2.934 operaciones de 2024. Para encontrar un registro superior hay que remontarse a 2010, cuando se firmaron 4.561 prĆ©stamos, en plena fase final de la expansiĆ³n inmobiliaria.
Pese a la mejora, los niveles actuales aĆŗn quedan por debajo de los aƱos de la burbuja. En 2010, el capital suscrito en Ciudad Real alcanzĆ³ los 430 millones de euros, frente a los 357 millones de 2025. Y si se retrocede a 2006 y 2007, la distancia es aĆŗn mayor: en aquellos ejercicios llegĆ³ a haber mĆ”s de 11.000 hipotecas anuales en la provincia, con un capital que en 2006 superĆ³ los 1.200 millones de euros. El contraste muestra que el mercado actual, aunque dinĆ”mico, opera en un entorno mucho mĆ”s contenido.
Canarias: hipoteca media histĆ³rica y fuerte presiĆ³n de precios
Otro de los focos donde se aprecia con claridad este nuevo ciclo es Canarias. En el ArchipiĆ©lago, la cuantĆa media de las hipotecas para vivienda alcanzĆ³ los 184.413 euros en 2025, el registro mĆ”s alto desde, al menos, 2003. Solo un aƱo antes, la media se situaba en 142.508 euros, lo que da idea del salto experimentado en un periodo muy corto de tiempo.
El incremento del importe ha ido de la mano de un aumento notable del nĆŗmero de operaciones. En diciembre de 2025, el ArchipiĆ©lago registrĆ³ una subida del 29,1% en hipotecas sobre vivienda frente al mismo mes de 2024, hasta las 1.239 firmas, frente a las 960 del aƱo anterior. Con estos datos, Canarias ha encadenado varios meses de crecimiento y ha cerrado el ejercicio con unos 22.700 prĆ©stamos sobre vivienda.
El capital prestado tambiĆ©n refleja este empuje. En diciembre se concedieron 184,82 millones de euros para hipotecas sobre viviendas en las islas, un 51,9% mĆ”s que un aƱo antes. A lo largo de todo 2025, el importe total destinado a hipotecas sobre fincas en Canarias superĆ³ los 500 millones de euros, con casi 2.000 operaciones entre rĆŗsticas y urbanas, siendo la mayorĆa sobre vivienda y otros inmuebles urbanos.
Este panorama se produce en uno de los mercados con precios de vivienda mĆ”s elevados del paĆs y una oferta muy ajustada, especialmente en zonas turĆsticas y Ć”reas con alta presiĆ³n residencial. La combinaciĆ³n de escasez de inmuebles y fuerte demanda ha empujado al alza tanto los precios como la financiaciĆ³n necesaria para acceder a la propiedad.
Comunidades lĆderes y el impulso de la āEspaƱa vaciadaā
El tirĆ³n hipotecario estĆ” muy concentrado en algunas autonomĆas. En tĆ©rminos absolutos, AndalucĆa, CataluƱa y la Comunidad de Madrid lideran el ranking de hipotecas constituidas en 2025. AndalucĆa roza las 98.000 operaciones, CataluƱa supera las 87.000 y Madrid se aproxima a las 74.000, de modo que, juntas, suman mĆ”s de la mitad de todas las hipotecas de vivienda firmadas en el paĆs.
Sin embargo, si se mira el crecimiento relativo, el protagonismo se desplaza hacia regiones mĆ”s pequeƱas o de interior. Cantabria, La Rioja, Murcia y Extremadura encabezan las subidas porcentuales de hipotecas sobre vivienda, reflejando cĆ³mo la presiĆ³n que antes se concentraba en los grandes nĆŗcleos urbanos empieza a extenderse a otros territorios.
Algo parecido ocurre con las compraventas. La llamada āEspaƱa vaciadaā, representada por comunidades como Castilla y LeĆ³n, Castilla-La Mancha, La Rioja o Extremadura, registra algunos de los mayores incrementos en transacciones de vivienda, con avances que rondan o superan el 16%-18%. En el lado contrario, los menores crecimientos se dan en mercados ya muy tensionados como Madrid, Canarias, Baleares o la Comunidad Valenciana.
Por comunidades autĆ³nomas, la firma de hipotecas creciĆ³ prĆ”cticamente en todas. La Rioja, Castilla-La Mancha y Canarias destacan en la parte alta de la tabla, mientras que Asturias figura como una de las pocas excepciones con retrocesos en el nĆŗmero de prĆ©stamos. En cuanto al capital prestado, los mayores aumentos se localizan en Cantabria, Canarias y Navarra, frente a regiones como Murcia o Madrid, donde el avance es mĆ”s moderado.
Comprar sale mƔs barato que alquilar, pero falta ahorro
En paralelo a este boom hipotecario, el alquiler se ha encarecido con fuerza, hasta el punto de que la cuota media de una hipoteca es ya sustancialmente inferior al precio del arrendamiento. SegĆŗn cĆ”lculos de portales especializados y del Colegio de Registradores, el pago mensual de una hipoteca tipo ronda los 796 euros, mientras que el alquiler medio se sitĆŗa cerca de los 1.184 euros. Esta brecha hace que, sobre el papel, comprar vivienda resulte mĆ”s econĆ³mico.
La brecha, de casi 400 euros al mes, hace que sobre el papel comprar vivienda resulte mĆ”s econĆ³mico que seguir de alquiler. Sin embargo, para una parte significativa de la poblaciĆ³n, en especial los jĆ³venes, la compra sigue siendo prĆ”cticamente inalcanzable. El principal obstĆ”culo no es tanto la cuota mensual, sino la capacidad de ahorrar la entrada y los gastos asociados a la operaciĆ³n.
En ciudades como Sevilla, los profesionales del sector calculan que para una vivienda media se necesitan entre 50.000 y 60.000 euros ahorrados antes de acudir al banco. Cantidades de este calibre estĆ”n fuera del alcance de muchos hogares sin apoyo familiar, lo que termina empujando a un amplio segmento de la poblaciĆ³n a permanecer en el mercado de alquiler, pese a su mayor coste recurrente. AdemĆ”s, existen alternativas como hipotecas al 100% que plantean sus propios requisitos y riesgos.
El problema se agrava en las grandes urbes mĆ”s tensionadas. Estudios recientes apuntan que en Madrid, Barcelona, San SebastiĆ”n, MĆ”laga y Palma de Mallorca las familias con rentas medias no pueden asumir cĆ³modamente los precios actuales de la vivienda, ni siquiera recurriendo a financiaciĆ³n. El aumento del precio del metro cuadrado, unido a salarios que crecen mucho mĆ”s despacio, estrecha aĆŗn mĆ”s ese margen; en especial para los jĆ³venes, que ven mĆ”s difĆcil el acceso.
Un mercado en mĆ”ximos, pero aĆŗn lejos de la burbuja
Las cifras de 2025 dibujan un mercado hipotecario que vive su momento mĆ”s intenso en dĆ©cada y media, pero la comparaciĆ³n histĆ³rica ayuda a matizar el diagnĆ³stico. Aunque se han superado las 500.000 hipotecas anuales y las mĆ”s de 700.000 compraventas, las magnitudes actuales todavĆa quedan claramente por debajo de los niveles de la burbuja de mediados de los 2000, cuando se rebasaba el millĆ³n de operaciones cada aƱo.
Expertos del sector coinciden en que el impulso de 2025 marca un punto de inflexiĆ³n tras varios aƱos de actividad contenida, lastrada por los tipos altos y la incertidumbre econĆ³mica. El repunte del crĆ©dito, sumado a una demanda embalsada y a la bĆŗsqueda de vivienda como refugio frente a la inflaciĆ³n, ha coincidido en el tiempo, dando lugar a este fuerte tirĆ³n de las hipotecas.
De cara a 2026, las previsiones apuntan a que el mercado seguirĆ” siendo dinĆ”mico, aunque con ritmos de crecimiento mĆ”s moderados. Voces del sector inmobiliario anticipan que los incrementos de compraventas y precios serĆ”n ācada vez mĆ”s tenuesā, en parte por la falta de suficiente oferta de vivienda a precios asumibles y en parte por el repliegue de la competencia bancaria en hipotecas.
La clave estarĆ” en cĆ³mo evolucione la combinaciĆ³n de tipos de interĆ©s, ingresos de los hogares y oferta disponible. Si los tipos se mantienen relativamente bajos y la economĆa aguanta, el crĆ©dito seguirĆ” fluyendo, pero la escasez de vivienda asequible y la dificultad para ahorrar la entrada seguirĆ”n marcando el acceso a la propiedad. En este contexto, 2025 queda como un aƱo de mĆ”ximos hipotecarios, con un mercado muy activo pero todavĆa lejos de los excesos que caracterizaron la etapa previa al estallido de la burbuja.
