투자 가치는 무엇입니까?

상업용 부동산에는 부동산에 부여되는 여러 유형의 "가치"가 있으며, 모두 다른 사람에게 다른 목적을 제공합니다. 속성에 대한 모든 유형의 분석이 수행 될 때 그 가치는 항상 상당 부분 고려됩니다.

이 기사에서는 자산의 시장 가치와 투자 가치의 차이를 살펴 보겠습니다. 시장 가치 vs. CRE에 대한 투자 가치. 상업용 부동산의 다양한 "가치"유형은 다음과 같습니다.

  • 시장 가치
  • 투자 가치
  • 보험 가치
  • 평가의 가치
  • 청산 가치
  • 대체 가치

특히 시장과 투자 가치를 특별히 고려할 때 이러한 유형의 가치 사이의 경계가 약간 모호 할 수 있습니다.

부동산 가치의 유형

부동산 가치의 유형

  1. 시장 가치

시장 가치 또는 "공정한"시장 가치는 가장 일반적으로 언급되는 자산 가치 유형이며 대출 인수 과정에서 사용되는 가치입니다.

Appraisal Institute의 "시장 가치": 실제 의미 "평가 기관에서 제공하는"은 다양한 출처의 많은 정의를 포함하여 "가치"및 "시장 가치에 대한 역사적 개요를 제공합니다.

예를 들어 FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation)의 경우 시장 가치가 "공정한 판매에 필요한 모든 조건에서 경쟁 및 공개 시장에서 부동산이 가져야 할 가장 가능성있는 가격"이라고 말합니다.

즉, 다른 모든 상황이 표준이고 예상되는 상황에서 구매자가 지불 할 의사가있는 것과 판매자가 수락 할 의사가있는 것이 무엇인지를 말합니다.

  1. 투자 가치

투자 가치는 부동산이 특정 투자자에게 제공하는 가치입니다. 투자자가 부동산에 대해 기꺼이 지불 할 가치입니다.

시장 가치에 관계없이 투자자가 자산에 기꺼이 가라 앉는 것에는 항상 한계가 있습니다.

투자 가치는 투자자 자신의 자격, 사용 가능한 자본, 세율 및 자금 조달을 기반으로합니다.

  1. 보험 가치

이것은 보험 적용 범위를 결정하기 위해 잠재적 인 손상 위험이있는 재산의 금액을 나타냅니다.

즉, 보험 증권에서 보장 할 수있는 재산 부분의 가치는 얼마입니까?

  1. 감정가

감정가는 재산세 목적으로 지역 세무사에 의해 결정된 재산 가치입니다.

  1. 청산 가치

청산 가치는 압류 또는 세금 판매와 같은 강제 매각 중에 부동산이 판매 할 가능성이있는 가격을 설정합니다.

청산 가치는 시장 노출이 제한적이거나 기타 제한적인 판매 조건이있는 경우에 사용됩니다.

  1. 대체 가치

이것은 구조를 원래 속성과 동일한 효용을 갖는 동일한 대체 구조로 교체하는 비용입니다.

이제 상업용 부동산은 언제든지 위의 모든 유형의 가치를 결정할 수 있습니다.

그리고 값이 같지 않을 수도 있습니다 (적어도 일부는 비슷할 가능성이 있습니다).

이는 시장 가치와 투자 가치의 차이를 고려할 때 특히 그렇습니다. 부동산이 특정 금액을 인상해야한다고해서 투자자가 그에 가까운 무언가를 제공한다는 의미는 아닙니다.

또한 특정 시장에서 "가치있는"것으로 인식되는 것은 투자자에게는 그렇지 않을 수 있습니다.

각각의 정의를 염두에두고 시장과 투자 가치에 대한 서로 다른 접근 방식을 살펴보고 그 차이를보다 세밀하게 보여 드리겠습니다.

시장 가치 접근

시장 가치는 평가 중에 결정되는 것입니다.

대출 인수 과정에서 많은 대출 기관은 외부 감정인을 통해 부동산의 시장 가치를 추정합니다.

시장 가치는 적절한 모기지 금액을 결정하는 데 사용됩니다.

그렇다면 평가자는 시장 가치를 어떻게 결정합니까?

실제로 여러 가지 방법이 있습니다. 그러나 어떤 일이 일어나기 전에 재산의 가장 높은 사용이 구별되어야합니다.

본질적으로 결정해야 할 것은 가장 높은 가치를 창출하는 부동산의 법적 사용입니다. 따라서 구역 설정, 자산 사용, 자산 크기, 재무 성과 등과 같은 사항에 대해 생각해보십시오.

요컨대, 부동산과 그 전체 구획의 잠재적 "천장"은 무엇입니까?

이 모든 것이 결정되면 감정인은 부동산 감정을 진행할 수 있습니다.

일반적으로 평가자가 비즈니스 자산의 공정 시장 가치를 결정하기 위해 사용하는 세 가지 평가 방법이 있습니다.

  1. 판매 접근 방식 :

판매 접근 방식은 매우 유사한 자산의 다른 최근 판매를 살펴봄으로써 자산 가치를 제공합니다.

  1. 소득 자본화 접근법 :

소득 기반 접근 방식은 단순히 발생하는 소득에서 자산 가치를 파생시킵니다.

  1. 비용 접근법

이 접근 방식은 자산의 가치를 해당 자산의 재생산 비용에서 감가 상각 누계액을 뺀 값을 기준으로합니다.

투자 가치 접근

시장 가치 프로세스는 대출 인수 평가에 사용되는 반면, 자산에 대해 얼마를 지불할지 결정할 때 투자자는 자산의 가치도 고려합니다.

투자 가치는 투자자가 목표, 목표 수익 및 세금 위치와 관련하여 지불 할 의사가있는 금액입니다.

따라서 시장 가치는 항상 시장에 고유하므로 투자 가치는 당면한 투자자에게 고유합니다.

이를 통해 평가자가 요구하는보다 공식적인 평가와 달리 가치를 결정하는 데 사용할 수있는 여러 가지 다른 접근 방식이 제공됩니다.

다음은 가장 일반적인 투자 가치 평가 방법입니다.

  1. 비교 가능한 판매 (Comps) :

기본적으로 위에서 언급 한 것과 동일한 판매 비교 접근 방식입니다.

  1. 총 소득 배율 (GRM)

이것은 부동산이 연중 생산하는 총 소득에 시장 기반 총 소득 배수를 곱하여 가치를 측정하는 관계입니다.

  1. 현금 반환 현금

현금 수익률은 첫해 (세금 전)의 추정 현금 흐름을 초기 투자의 총 비용으로 나누어 계산하는 또 다른 간단한 관계입니다.

  1. 직접 대문자

이것은 평가자가 사용하는 위에서 언급 한 것과 동일한 직접 자본화 접근 방식입니다. 부동산의 소득 흐름을 합성하는 것은 상업용 부동산의 시장 가치와 투자 가치를 결정하는 매우 일반적이고 간단한 방법입니다.

  1. 할인 된 현금 흐름

할인 된 현금 흐름 모델은 내부 수익률 (IRR), 순 현재 가치 및 자본 축적 비교를 찾는 데 사용됩니다.

따라서 이러한 값을 생성하는 다양한 접근 방식을 알고 있으므로 이러한 유형의 값이 서로 다른 방식에 대한 가시성을 부여하겠습니다.

시장 가치 vs. 투자 가치

요컨대, 시장 가치는 평가에 의해 결정되는 공개 시장에서 부동산의 가치입니다.

투자 가치는 고유 한 투자 기준 및 목표에 따라 실제 투자자가 결정합니다.

아래에 예를 설명하겠습니다.

개인 투자자가 작은 아파트의 인수를 고려하고 있다고 가정 해 보겠습니다.

이 부동산은 1.2 만 달러에 계약을 맺고 있으며 자산에 대해 최소 10 % 수익을 추구합니다.

투자자의 목표 수익률에 따라 최대 1,4 만 달러를 지불하면서도 목표를 달성 할 수 있습니다.

이 시나리오에서 투자자는 $ 960.000 (대출 가치의 80 %)의 대출을받을 수 있으며 20 년 동안 5 %로 상각 할 수 있음을 발견합니다.

이제 인수 과정에서 은행의 제 1.000.000 자 평가에서 구매자가 고정 된 1,2 만 달러 대신 XNUMX 달러로 부동산 가치를 평가한다고 가정합니다.

이 평가는 적격 대출 금액을 이전에 예상했던 $ 800.000 대신 $ 80 (LTV 960.000 % 기준)으로 줄입니다.

그러나 불행히도이 시나리오에서 판매자는 $ 1.200.000 미만으로 판매를 거부합니다.

이는이 거래를 시장보다 높게 만들 것이며, 이는 단순히 판매 가격이 부동산의 현재 시장 가치보다 높다는 것을 의미합니다.

투자자가이 거래를 진행하는 것이 합리적입니까?

새로운 대출 금액은 수익률을 22 %에서 16 %로 줄이지 만 여전히 투자자의 목표 인 10 % 수익을 초과합니다.

대부분의 경우 시장과 투자 가치는 거의 동일해야하지만 가끔씩 달라집니다.

또한 투자 가치가 시장 가치보다 높을 수도 있습니다.

이는 구매자의 가치가 정보를 잘 알고있는 평균 구매자의 가치보다 높을 때 발생할 수 있습니다.

예를 들어, 비즈니스가 현재 위치에서 길 건너편의 새 건물로 확장하여 시장 가치 이상을 지불하여 근처에서 성장하고 그렇지 않으면 경쟁자가 차지할 공간을 채운다 고 가정 해 보겠습니다.

전략적 이점을 찾을 때 가치는 약간 더 높으며 추가 비용이 정당 할 수 있습니다.

투자자의 경우 유리한 자금 조달 조건이나 양도 불가능한 세금 처리로 인해 투자 가치가 시장 가치를 초과 할 수 있습니다.

물론 투자 가치도 시장 가치보다 낮을 수 있습니다.

아마도 투자자는 사무실 건물을 찾고 있지만 다가구 부동산을 전문으로합니다.

그들에게 사무실 건물은 학습 곡선 및 기타 증분 비용으로 인해 투자 가치가 낮아질 것입니다.

투자 가치가 시장 가치보다 낮을 수있는 또 다른 시나리오는 투자자가 기존 포트폴리오의 성과를 기반으로 평균 이상의 수익을 요구하는 경우입니다.

합리적인 비즈니스 찾기

대체로 개별 부동산 사업에 따라 다릅니다.

상황은 매우 다양합니다.

일반적으로 가장 안전한 방법은 두 가지 가치 측정 측면에서 투자가 합리적임을 확인하는 것입니다.

투자 가치는 더 주관적이므로 남용해서는 안되지만 고려해야합니다.

투자 가치의 중요성

부동산의 잠재적 구매자에게 투자 가치가 중요한 이유는 부동산 가격을 예상 수익률과 비교하고 싶어하기 때문입니다. 특정 수익률을 찾으면 부동산에 대해 지불 할 예상 가격으로 투자 수익을 측정 할 수 있습니다. 이를 통해 투자자는 투자 목표에 부합하는 현명한 구매 결정을 내릴 수 있습니다.

투자 가치를 결정하는 방법

투자 가치는 투자자의 목표에 따라 다르기 때문에 가치는 각 투자자마다 다릅니다. 다른 투자자는 동일한 평가 방법을 사용하고 다른 투자 가치를 얻을 수 있습니다. 투자자는 자산의 투자 가치를 결정할 때 여러 평가 방법 중에서 선택할 수 있습니다. 다음은 가장 일반적으로 사용되는 투자 조치입니다.

  1. 비슷한 매출

평가자는 판매 비교 방법도 사용합니다. 투자자는 면적 또는 단위별로 유사한 부동산을 비교합니다.

  1. 총 소득 배율

이 메트릭은 자산이 XNUMX 년 동안 생산하는 총 소득에 총 소득 배율 (GRM)을 곱하여 투자 가치를 측정합니다. GRM 수치는 동일한 시장의 유사한 속성에서 파생됩니다.

  1. 현금으로 현금 반환

현금 수익률은 첫해의 견적 현금을 총 초기 투자로 나누어 계산합니다.

  1.  직접 대문자

직접 복리법은 평가자가 사용하는 또 다른 측정입니다. 이는 자산의 수입 흐름을 자본화하는 것으로 구성되며 상업용 자산의 시장 및 투자 가치를 결정하는 데 사용되는 일반적인 방법입니다.

  1. 할인 된 현금 흐름 (DCF)

DCF 모델은 순 현재 가치, 내부 수익률 및 자본 축적 비교를 계산하는 데 사용됩니다. 위에 나열된 요금은 유용한 정보를 제공하지만 몇 가지 제한 사항이 있습니다. 이러한 제한은 할인 된 현금 흐름을 계산하여 해결됩니다.

투자 가치 대 시장 가치

투자 가치는 특정 조건에 따라 투자의 잠재적 가치를 측정하는 반면, 시장 가치는 자유 시장에서 수요와 공급의 힘을 기반으로 투자의 실제 가치를 측정합니다. 시장 가치는 평가 과정을 통해 결정됩니다. 개인의 고유 한 목표, 목적 및 부동산에 대한 요구를 고려하는 투자 가치와 다릅니다.

투자 가치는 시장 가치보다 낮거나 높을 수 있습니다. 당시 부동산의 특정 상황에 따라 다릅니다. 구매자가 정보에 입각 한 구매자보다 부동산에 더 높은 가치를 부여하는 경우 투자 가치는 시장 가치보다 클 수 있습니다.

현실 세계에서 회사가 현재 사무실에 매물로 세워진 더 큰 건물로 시설을 확장하는 경우 이러한 상황이 존재할 수 있습니다. 회사는 경쟁자들이이 지역에 머물지 않도록 건물의 시장 가치보다 높은 가격에 기꺼이 동의합니다.

이 경우 추가 투자 가치는 회사가 부동산을 구매하여 얻을 수있는 전략적 이점에서 파생됩니다. 단일 투자자는 시장 가치보다 높은 투자 가치에 동의 할 수도 있습니다. 이것은 투자자가 특별 세금 상태 또는 매우 유익한 금융 조건을받는 경우 발생합니다.

또는 투자 가치가 시장 가치보다 낮을 수도 있습니다. 투자가 일반적으로 투자자가 집중하는 자산 유형이 아닐 때 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 호텔 건축 아이디어를 고려중인 다가구 부동산 개발자는 투자 가치를 시장 가치보다 낮게 만들 수 있습니다.

부동산 개발을 배우는 데 드는 비용이 높거나 투자자가 포트폴리오의 할당 및 다양 화로 인해 부동산에 대해 평균 이상의 수익을 요구하기 때문일 수 있습니다. 이러한 제한은 할인 된 현금 흐름을 계산하여 해결됩니다.


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