כפי שקורה בדרך כלל, כאשר משהו על שמנו ונותן לנו הטבות, אנו מחויבים להכריז על כך מדי שנה. התשואה על הון נדל"ן אינה יוצאת דופן, כמובן. לכן חשוב שנבין מה זה בדיוק המושג הזה ואיך לחשב אותו. המידע הזה לא יהיה שימושי רק אם כבר יש לנו נכס על שמנו, אלא גם אם אנחנו חושבים לקנות אחד.
כדי לעזור לך עם בעיה זו, נסביר במאמר זה מהי תשואה על ההון העצמי בנדל"ן וכיצד לחשב אותה. בנוסף, כדי להבין את הנוסחה ולהצליח ליישם אותה, עלינו לדעת מהן ההפחתות וההוצאות הניתנות בניכוי של הנכסים המדוברים. אני מקווה שמידע זה מועיל לך ושהוא מבהיר מה מרמז להיות בעלים של נכס, בין אם כפרי או עירוני, ברמת המס.
מהי תשואה על ההון העצמי בנדל"ן?
כשמדברים על התשואה על הון נדל"ן, אנחנו בעצם מתייחסים אותן הכנסות שהתקבלו מנדל"ן, בין אם עירוני או כפרי. את כל ההכנסה הזו שאנו מקבלים מנדל"ן על שמנו יש להצהיר מדי שנה ב- IRPF (מס הכנסה על יחידים).
התשואה על הון נדל"ן, לפי רשות המיסים, מקיפה את כל ההכנסות שהושגו באמצעות נדל"ן שנמצאים בשטח ספרד לאורך שנה. אלה יהיו הדברים הבאים:
- הכנסה מ חכירה של נדל"ן עירוני או כפרי.
- נגזרות של ה הקצאה או חוקת זכויות על נדל"ן עירוני או כפרי.
- הטבות המתקבלות מ ליהנות או להשתמש של נכסים עירוניים או כפריים.
על מנת שזה ייחשב כהחזר על הון מקרקעין, חיוני לעמוד בשני תנאים. ראשון, הבעלות במקרקעין הנדונים חייבת להתאים לנישום. כמו כן, נכסי מקרקעין אלו אינם יכולים להיות קשורים לפעילות כלכלית של אותו נישום.
כיצד מחושבים תשואות על נדל"ן?
בחישוב התשואה על הון נדל"ן, אנחנו רק צריכים ליישם נוסחה פשוטה. כמובן שלפני כן עלינו להכיר את המושגים המרכיבים אותו ולדעת מה ישים בענייננו ומה לא. החישוב לקבלת התשואה נטו הוא כדלקמן, כאשר CI הוא הון הנדל"ן:
IC Net Income = IC Full Income – הפחתת IC Net Income – הוצאות ניכוי
מושגים
בוא נראה עכשיו מה זה כל מושג כדי לדעת איך ליישם את הנוסחה בצורה נכונה. התשואה המלאה על הון מקרקעין כוללת את כל ההכנסות שהשיג בעל הנכס, מה שמרמז על שימוש, העברה והשכרה של מקרקעין.
לגבי הפחתת התשואות נטו של הון הנדל"ן, היא מקבלת חשיבות רבה במקרים של השכרה של נדל"ן המיועד לדיור. במקרים אלו התשואה נטו מופחתת ב-60%. עם זאת, ניתן להחיל הפחתה זו רק על אותם תשואות נטו חיוביות שחושבו והוגשו על ידי הנישום לפני שהחל תהליך אימות, אימות ובדיקת נתונים.
מאידך גיסא ישנה אפשרות להפחית 30% מהתשואה נטו כאשר תקופת היצור של אותו הוא יותר משנתיים. ניתן לרכוש הפחתה זו גם אם ההכנסה נטו מסווגת על פי הכללים כנכס שהושג באופן לא סדיר לאורך זמן. זה יהיה, למשל, הפיצוי שקיבל המקבל, השוכר או שוכר המשנה בגין נזק או נזק שנגרמו לנכס. כמובן שיש לייחס אותם לתקופת מס אחת בלבד. יש לציין כי סכום ההכנסה נטו אינו יכול לעלות על 300.000 יורו בשנה.
אילו הוצאות ניתנות בניכוי לחישוב התשואה נטו על הון הנדל"ן?
לבסוף נשארנו עם הוצאות השתתפות עצמית. אלו כל אותן הוצאות שהנישום יכול לנכות ממלוא ההכנסה. הם הבאים:
- הפחתה, הן של הנכס והן של הנכסים המוקצים.
- הוצאות תיקון ושימור של הנכס המדובר.
- הוצאות הקשורות ל פורמליזציה של החוזה ואספקה.
- הוצאות מימון ו אינטרסים
- יתרות מפוקפקות: אלו הסכומים שנותר לשוכר לשלם. כמובן שחייבים לעבור לפחות שישה חודשים מאז ניסיון האיסוף.
- שירותים לנכס: כולל מעקבים, גינון, אדמיניסטרציה וכו'.
- תעריפים (זבל, ניקיון), מיסים שאינם ממלכתיים כמו אי.בי.אי, תוספות (חוץ מאלה שמחייבים סנקציות).
- אחר הוצאות ניכוי מס, כגון גניבה, אחריות אזרחית או פרמיות ביטוח שריפה.
נכון שבעת עריכת דוח רווח והפסד מבקשים מאיתנו מידע רב. עם כל כך הרבה מושגים, מספרים ודברים שצריך לזכור, זו יכולה להיות משימה די מכריעה. אם איננו בטוחים שאנו מבצעים את ההצהרה בצורה נכונה, תמיד יש לנו אפשרות להעסיק מנהל.