Cosa succede se i tassi di interesse aumentano? Quasi tutte le persone sanno che i mutui ne risentiranno, è qualcosa che non smettono di ripetere nei canali informativi. Sebbene sia vero che i mutui saranno più costosi, lo sono anche le implicazioni per l'intera economia. Ha il suo lato positivo, e anche negativo.
Nel seguente articolo verranno contrastate le preoccupazioni più ricercate relative ai tassi di interesse e al modo in cui stanno influenzando il mercato immobiliare. Vedremo anche come le obbligazioni acquisiranno nuovamente forza e si posizioneranno come un'alternativa per la redditività, togliendo un po' di lucentezza alle abitazioni.
Settore immobiliare con tassi di interesse in aumento
Dalla metà del 2020 in tutti i paesi è stata osservata una tendenza generale all'aumento dei prezzi delle abitazioni. Ciò era dovuto all'esodo "di massa" (almeno quelli che potevano) di persone che lasciavano la città in cerca di case più tranquille o più spaziose. Che fossero case con terrazzi, più spaziose, zone rurali, ecc.
Questo boom è stato qualcosa che abbiamo sperimentato in Spagna, ma la verità è che molti paesi hanno visto aumentare i prezzi delle loro case in misura maggiore. Attualmente, dove i mutui stanno diventando più costosi, quale proiezione c'è?
Abitazioni in Spagna
In Spagna, le abitazioni non hanno smesso di aumentare negli ultimi due anni. Il recupero degli immobili si spiega con le ragioni sopra citate e con il fatto che il settore non è così stressato come in altri paesi. Un altro degli incentivi, come è successo anche in altri luoghi, è stato il finanziamento a basso costo grazie a tassi di interesse storicamente bassi. Sebbene questa facilità di acquisto fosse associata a un prezzo più elevato delle abitazioni, non ha avuto molta importanza per molte famiglie in quanto gli affitti hanno subito un aumento ancora più pronunciato. Ciò ha portato i mutui a essere notevolmente più economici dei pagamenti dell'affitto.
Hanno trovato incentivi anche quegli investitori che, lungi dagli interessi irrisori che le obbligazioni hanno saputo pagare e lungi dal poter rendere redditizio il risparmio in modo più o meno atteso, hanno visto nel mattone un modo per poter renderli redditizi. Inoltre, anche l'alloggio è considerato un bene rifugio, tutti hanno bisogno di un tetto. Tuttavia, dopo i continui rialzi dell'Euribor degli ultimi mesi, l'edilizia abitativa sembra iniziare a dare segnali di rallentamento del ritmo che aveva mantenuto.
Abitazioni in altri paesi
Dopo la crisi scoppiata nel 2008, la Spagna ne è uscita particolarmente male. Tuttavia, lo stesso non è accaduto in altri paesi. In molti di loro, ignari della forza virulenta con cui può scoppiare la bolla immobiliare, hanno visto i prezzi delle case salire a livelli molto alti. È proprio in queste stesse aree che, dopo il rialzo dei tassi di interesse, il mercato immobiliare sta già soffrendo e non si prevedono tempi favorevoli.
Ne sono un esempio alcuni i cui ribassi di prezzo sono a due cifre:
- Nuova Zelanda. La sua banca centrale ha alzato i tassi 7 volte negli ultimi 10 mesi. Gli alloggi sono diminuiti dell'11% e si prevedono cali fino al 20%.
- Polonia. Diversi mutui hanno visto raddoppiare le loro rate mensili con l'aumento delle tariffe. Il governo è intervenuto a inizio anno affinché i polacchi potessero sospendere i pagamenti fino a 8 mesi. Questa misura ha influito sui profitti delle principali banche del Paese.
Inoltre, troviamo più paesi i cui prezzi hanno iniziato a scendere, come Australia, Germania, Gran Bretagna, Canada... o persino la Cina, dove c'è preoccupazione anche in tutto il mondo per l'entità della crisi e come potrebbe estendersi al intero pianeta. Qualcosa di simile agli Stati Uniti, i cui effetti sono stati visti anche, le vendite di nuove case sono crollate e gli effetti sulla loro economia si fanno spesso sentire in tutto il mondo.
Opportunità di investimento con tassi di interesse in aumento?
Le prospettive per il settore immobiliare sono attualmente piuttosto negative, cosa che 1 anno fa era l'opposto. Il paradosso in questi casi è che chi ha acquistato 1 anno fa ora si è ritrovato in un ambiente molto più ostile. Investire comporta dei rischi, ma molti investitori che anticipano gli eventi hanno iniziato a disfare le loro posizioni intorno alle società del settore immobiliare. Praticamente tutti sono stati colpiti.
Il più grande di tutti, considerato il più grande "padrone di casa" d'Europa è Vonovia, le cui azioni sono diminuite di quasi il 1% per 50 anno. Agli attuali prezzi di mercato, il tuo portafoglio è valutato molto più della sua capitalizzazione di mercato, compreso il tuo debito. Tuttavia, se questo calo di prezzo continua, il suo valore netto sarebbe più compromesso poiché il mercato già effettua sconti.
È altamente possibile che, come è successo con la precedente crisi immobiliare, quando gli investitori prevedono che il settore si riprenderà, le azioni delle società immobiliari o dei REIT salgono prima dell'edilizia abitativa stessa. L'unica domanda che ci resta è se le azioni riflettono già il minimo, l'essere vicini ad esso o se il calo continuerà. Allo stesso modo, coloro che sono abbastanza fortunati da essere in grado di acquistare azioni REIT vicino ai loro minimi, come tendeva ad accadere, saranno quelli che in seguito godranno di maggiori guadagni in conto capitale.
Obbligazioni vs Housing
E infine, un'altra delusione nel mercato immobiliare ha la sua fortuna nel mercato del reddito fisso. Poiché i tassi di interesse sono aumentati, le obbligazioni offrono ora rendimenti migliori. Considerando che è più redditizio, e anche comodo, man mano che le obbligazioni salgono e si avvicinano ai rendimenti immobiliari, sembrano iniziare a recuperare lo splendore che molti investitori già consideravano perso.
L'obbligazione spagnola a 10 anni è vicina al 3%, quella statunitense al 3% o quella tedesca all'5%. I forti rialzi dei tassi di solito precedono una recessione, ma questa volta è stato necessario farlo nello spirito di contenere l'inflazione. Sebbene derivi dall'aumento delle materie prime, tassi così bassi con inflazione al 1% è pur sempre una politica monetaria che stimola credito e consumi. Qualcosa da evitare, purché i prezzi salgano più di quanto stiano già salendo.
