La deducción por inversión en vivienda habitual sigue viva para quienes compraron su casa antes de 2013 y ya venían aplicándola. Este incentivo permite una reducción máxima anual de 1.356 euros en el IRPF, siempre que se cumplan todas las condiciones exigidas por la normativa transitoria.
Un reciente criterio del Tribunal Económico‑Administrativo Central (TEAC) amplía el alcance de esta ventaja: además de las cuotas habituales, también puede deducirse la cancelación del préstamo hipotecario realizada con parte del dinero obtenido al vender la vivienda, siempre que se trate de la residencia habitual y se hubiera aplicado la deducción en ejercicios anteriores.
Qué es y cuál es el límite de la deducción
La regla general del régimen transitorio es clara: se puede deducir el 15% de las cantidades pagadas por la hipoteca de la vivienda (capital e intereses), con una base máxima de 9.040 euros por declarante y año.
De esta forma, el tope anual alcanzable por contribuyente asciende a 1.356 euros, siempre que la inversión computable llegue al límite de base indicado en la declaración del IRPF.
Requisitos para poder aplicarla
Para acogerse al régimen transitorio es imprescindible cumplir varias condiciones que la Agencia Tributaria comprueba de forma estricta, entre ellas las relacionadas con la fecha de adquisición y el uso del inmueble.
- Compra anterior a 1 de enero de 2013: adquisiciones posteriores no dan derecho a esta deducción.
- Vivienda habitual: residencia efectiva y permanente durante un periodo continuado de, al menos, tres años.
- Aplicación previa: haber disfrutado de la deducción en ejercicios anteriores bajo la normativa vigente.
- Destino de los pagos: cuotas de hipoteca (capital e intereses) y, conforme al nuevo criterio del TEAC, cancelación del préstamo con el dinero de la venta.
Cambio de criterio del TEAC y papel de la AEAT
Hasta ahora, la práctica de la Administración era admitir deducción solo por las cantidades abonadas hasta el día anterior a la transmisión del inmueble, dejando fuera la cancelación del préstamo con el importe obtenido en la venta.
Con la resolución del TEAC, se reconoce que la finalidad de esa cancelación es idéntica a la de las cuotas ordinarias: se trata de amortizar la hipoteca de la vivienda habitual, por lo que merece el mismo tratamiento fiscal bajo el régimen transitorio.
Fechas clave y ejercicios revisables
La resolución es de octubre de 2025 y permite revisar declaraciones no prescritas. A efectos prácticos, pueden solicitarse rectificaciones de los años 2021, 2022, 2023 y 2024, siempre que concurran los requisitos.
Conviene recordar que el derecho a solicitar devolución prescribe, con carácter general, a los cuatro años, por lo que es esencial comprobar las fechas de presentación de cada renta para no perder el plazo.
Qué se entiende por vivienda habitual
La AEAT considera vivienda habitual la residencia del contribuyente ocupada de forma efectiva y permanente durante un mínimo de tres años, salvo causas justificadas que obliguen a abandonar antes el inmueble.
Además, la entrada a vivir debe producirse en un plazo no superior a 12 meses desde la compra o desde la finalización de las obras de construcción o rehabilitación, para que el inmueble conserve su consideración de habitual.
Ejemplo ilustrativo del cambio
Un contribuyente vendió su vivienda habitual en junio y destinó 10.202 euros del precio a liquidar el saldo pendiente de su hipoteca; en su IRPF declaró la deducción máxima, pero Hacienda solo admitió las cuotas hasta el mes previo a la venta.
Con el criterio del TEAC, ese importe de cancelación se añade a la inversión deducible, pudiendo empujar la deducción anual hasta el límite de 1.356 euros si se alcanza la base máxima de 9.040 euros.
Cómo pedir la rectificación a Hacienda
Si vendiste tu vivienda habitual y utilizaste parte del precio para cancelar la hipoteca, revisa si cumples los tres requisitos clave (compra antes de 2013, vivienda habitual y deducción aplicada en su día) y recalcula tus rentas.
- Revisa 2021‑2024: comprueba si la AEAT excluyó la cancelación del préstamo y calcula la deducción correcta.
- Solicita rectificación: presenta escrito de rectificación y devolución de ingresos indebidos, alegando el criterio del TEAC.
- Documentación: adjunta justificantes de hipoteca, extractos bancarios y escrituras que acrediten la habitualidad y la fecha de adquisición.
- Vía telemática o presencial: el trámite puede hacerse en la Sede de la AEAT o en oficinas, con cita previa.
Importes, límites y cálculo práctico
La deducción transitoria descansa en un porcentaje fijo del 15% sobre lo pagado por hipoteca (capital más intereses), con tope de base anual de 9.040 euros por contribuyente.
Si a las cuotas ordinarias sumas la cantidad empleada en cancelar el préstamo con el dinero de la venta, podrás optimizar la base hasta ese máximo y alcanzar, si procede, la deducción de 1.356 euros.
Cuántas personas podrían beneficiarse
Las estimaciones apuntan a que más de 3,5 millones de contribuyentes siguen aplicando este régimen transitorio, fundamentalmente hogares con hipoteca de viviendas adquiridas antes de 2013.
El cambio interpretativo puede traducirse en devoluciones relevantes, que en algunos casos podrían superar los 1.000 euros, siempre que se cumplan los requisitos y se solicite en plazo la rectificación.
Quienes compraron antes de 2013 y ya venían deduciendo pueden reforzar su ahorro fiscal: con la inclusión de la cancelación de hipoteca tras la venta, se amplían las cantidades computables y se facilita alcanzar el máximo anual de 1.356 euros, además de abrir la puerta a recuperar ingresos en ejercicios recientes.
