Si tienes una vivienda alquilada o estás pagando un piso de alquiler, la campaña de la Renta puede convertirse en un pequeño laberinto. Impuestos sobre ingresos por alquiler, deducciones, reducciones, gastos amortizables, beneficios autonómicos… son conceptos que aparecen por todas partes, incluso si eres no residente, pero que casi nunca se explican en cristiano.
La idea de este artículo es justo la contraria: que al acabarlo sepas qué debes declarar si eres propietario, qué puedes deducir como casero, qué opciones tienes si eres inquilino y cómo han cambiado las reglas con la nueva Ley de Vivienda y la campaña de la Renta 2025-2026. Todo ordenado, con ejemplos y sin tecnicismos innecesarios, pero respetando la normativa al detalle.
Cómo tributan los ingresos por alquiler en el IRPF del propietario
Cuando alquilas una vivienda, Hacienda entiende que estás obteniendo rendimientos del capital inmobiliario. Es decir, esos alquileres no van “por libre”, sino que se suman a tu declaración del IRPF igual que tu sueldo, pensión o actividad profesional.
La regla básica es sencilla: ingresos íntegros menos gastos deducibles igual a rendimiento neto. Sobre ese rendimiento neto, en muchos casos, se aplican reducciones importantes si el alquiler es para vivienda habitual del inquilino, y el resultado final se integra en la determinación de la base imponible del IRPF.
Además, la Agencia Tributaria es cada vez más estricta, y, a través de su plan anual de control tributario y aduanero, si tienes contrato, cobras por transferencia o el inquilino se aplica deducciones, Hacienda cruza los datos con facilidad y detecta si no has declarado esos rendimientos. No declararlos supone sanciones altas y, además, la pérdida del derecho a cualquier reducción.
En la práctica, declarar bien el alquiler suele ser más rentable de lo que parece, porque los gastos que se pueden restar son muchos y reducen bastante la factura fiscal.
Ingresos del alquiler que hay que declarar
Como casero, estás obligado a declarar todos los importes que percibas del inquilino a lo largo del año: no solo la renta mensual, sino también otras cantidades ligadas al contrato si las cobras tú directamente.
Se considera rendimiento íntegro de capital inmobiliario, entre otros:
- La suma de todas las mensualidades de alquiler devengadas durante el ejercicio, aunque algún mes no se haya cobrado todavía (con matices que veremos en los saldos de dudoso cobro).
- Importes por gastos repercutidos al inquilino (suministros, comunidad, etc.) cuando figuran como parte del contrato de arrendamiento.
- Cualquier otro concepto periódico o puntual que, en realidad, forme parte del precio del alquiler aunque se denomine de otra forma.
En la declaración se consignan siempre los ingresos brutos, sin restar nada en esa fase. Los gastos vendrán después, en las casillas específicas de gastos deducibles.
Gastos deducibles para propietarios: qué puedes restar del alquiler
La Ley del IRPF permite descontar de los ingresos por alquiler todos los gastos necesarios para obtener esos rendimientos y las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los bienes cedidos con él, siempre que reflejen una depreciación efectiva.
Esto se traduce en una lista bastante amplia de conceptos que, bien documentados, pueden reducir muchísimo la parte del alquiler que realmente tributa. Veamos uno a uno los principales.
1. Intereses y otros gastos de financiación
Si compraste la vivienda con hipoteca o pediste un préstamo para mejorarla, puedes deducir los intereses y demás gastos financieros del capital ajeno invertido en la adquisición o mejora del inmueble, por ejemplo con una hipoteca ICO para primera vivienda. También se incluyen comisiones por amortización anticipada u otros costes financieros, pero nunca el capital que devuelves.
Ejemplo: si en un año pagas 6.000 € a tu banco y de esa cantidad 2.000 € son intereses y comisiones y 4.000 € es amortización de capital, solo los 2.000 € de intereses son gasto deducible en el rendimiento del alquiler.
2. Gastos de conservación y reparación
Son deducibles los gastos destinados a mantener el uso normal del inmueble y sus instalaciones: pintura, arreglos de fontanería, reparaciones de la instalación eléctrica, pequeñas obras de albañilería, etc.
También se consideran reparaciones los cambios de elementos por otros similares: sustitución de una caldera antigua por otra equivalente, cambio de puertas por otras de características similares, renovación del ascensor por uno de similares prestaciones, etc.
En cambio, no puedes deducir como gasto de reparación las cantidades destinadas a ampliaciones o mejoras que aumenten el valor de adquisición del inmueble (por ejemplo, añadir una habitación, instalar una cocina de lujo donde antes había una estándar o convertir un piso antiguo en uno de altas calidades). Esas mejoras se recuperan a través de la amortización, no como gasto del año.
Además, existe un límite conjunto: en cada ejercicio, la suma de intereses, otros gastos de financiación y gastos de reparación y conservación no puede ser superior al rendimiento íntegro de ese inmueble. Si te excedes, el exceso se puede compensar en los cuatro años siguientes, siempre respetando de nuevo el mismo límite para cada inmueble.
3. Tributos y recargos no estatales
Forman parte de los gastos deducibles los impuestos locales y tasas que recaen sobre el inmueble siempre que los pague el propietario y no sean sanciones. Aquí entran, entre otros:
- El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Tasa de basuras, alumbrado, limpieza, vados o similares.
- Otros recargos municipales vinculados directamente a la propiedad.
Las sanciones o recargos punitivos, por ejemplo por impago de tributos, nunca son deducibles.
4. Gastos de comunidad y servicios comunes
También son deducibles las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales vinculados al inmueble. A efectos prácticos, aquí entran:
- Cuotas de comunidad de propietarios.
- Gastos de administración de la finca, portería, jardinería, limpieza de zonas comunes, etc.
- Derramas aprobadas por la comunidad, siempre que las asumas tú como propietario.
Si repercutes la comunidad al inquilino y este la paga directamente, no podrás deducirla como gasto (porque no la soportas tú realmente). Si la comunidad la pagas tú y el inquilino no, sí será gasto deducible.
5. Seguros relacionados con la vivienda alquilada
Puedes deducir las primas de los seguros vinculados al inmueble arrendado: seguro multirriesgo del hogar, seguro de incendios, seguro de responsabilidad civil, coberturas de rotura de cristales e incluso pólizas específicas de protección de alquiler o de impago.
Estos seguros suelen aparecer en el apartado de “otros gastos fiscalmente deducibles” del programa Renta Web, pero el efecto es el mismo: reducen el rendimiento neto del alquiler.
6. Gastos de formalización del contrato y defensa jurídica
Son deducibles los honorarios de la agencia inmobiliaria por buscar inquilino o gestionar el contrato, los costes de notaría o registros directamente relacionados con el arrendamiento, así como los gastos de abogado y procurador derivados de conflictos con el inquilino (reclamación de rentas, desahucio, etc.).
Siempre que el gasto esté bien documentado y ligado al alquiler, se puede incluir como gasto del ejercicio en el que se devenga. Cuando la normativa autonómica lo exija, conviene registrarlo en el organismo correspondiente, sobre todo en casos de alquileres turísticos.
7. Suministros pagados por el propietario
En algunas viviendas el casero asume los suministros (luz, agua, gas, internet) y el inquilino paga una renta “todo incluido”. En estos casos, si realmente eres tú quien soporta el gasto, las facturas de suministros son deducibles.
Si es el inquilino quien paga directamente a la compañía, o tú se los repercutes íntegros como parte del alquiler, entonces no tendrás gasto deducible por este concepto, salvo que se evidencie que no estás ingresando ese importe como renta adicional.
8. Saldos de dudoso cobro (alquileres impagados)
Otro punto clave es la posibilidad de deducir las cantidades que el inquilino te debe y que tienen difícil cobro. La norma permite considerarlas gasto cuando:
- El deudor está en situación de concurso, o
- Han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro sin resultado (por ejemplo, el primer requerimiento de pago).
Si más adelante el inquilino te paga lo que debía, es obligatorio computar ese importe como ingreso en el ejercicio en que finalmente se cobra.
9. Amortización del inmueble
Además de los gastos “del día a día”, Hacienda te permite deducir una amortización anual por la depreciación del inmueble. Con carácter general, puedes aplicar hasta el 3 % anual sobre el mayor de estos dos valores:
- El coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo), o
- El valor catastral de la construcción (también excluido el suelo, que suele aparecer desglosado en el recibo del IBI).
Ejemplo rápido: si el valor de construcción del piso sin suelo es de 150.000 €, la amortización máxima será de 4.500 € al año (3 %). El programa Renta Web suele calcularla automáticamente una vez introduces datos básicos del inmueble.
10. Amortización de muebles, electrodomésticos y otros bienes muebles
Si alquilas la vivienda amueblada, también puedes amortizar mobiliario, electrodomésticos, enseres e instalaciones. Como criterio general, se admite una amortización del 10 % anual sobre el coste de estos bienes, siempre que se destinen efectivamente a la vivienda arrendada.
Por ejemplo, un sofá de 1.000 € o una nevera de 600 € podrán ir amortizándose a razón de un 10 % anual como gasto deducible mientras dure el alquiler.
Límites, proporcionalidad y años en los que no está alquilada todo el año
En muchos casos, la vivienda no ha estado alquilada todo el año o el propietario la ha utilizado parte del tiempo. Esto complica un poco el cálculo, porque no todos los gastos se pueden imputar al 100 %.
La regla es que solo podrás deducir la parte proporcional de los gastos corrientes (IBI, comunidad, seguros, suministros…) correspondiente al tiempo en que el inmueble ha estado realmente arrendado. Si lo alquilas 10 meses y está vacío o a tu disposición 2 meses, solo podrás imputar 10/12 de esos gastos.
Hay una excepción razonable: los gastos de reparación y conservación realizados mientras la vivienda está vacía para poder alquilarla inmediatamente suelen ser admitidos como deducibles, aunque justo en esos meses no haya inquilino.
Además, por los días que la vivienda ha estado vacía pero a tu disposición (segunda residencia, vivienda que no usas pero no está alquilada), Hacienda aplica la llamada imputación de rentas inmobiliarias, que supone tributar de forma mínima por la mera titularidad del inmueble.
En la declaración tendrás que informar, por cada inmueble, de los días que ha estado alquilado y los días que ha estado a tu disposición, para que el programa haga el reparto correcto.
Reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual
Una vez calculado el rendimiento neto (ingresos menos gastos, incluida la amortización), llega una de las grandes ventajas: las reducciones por alquiler de vivienda habitual, que dependen de la fecha del contrato y de la normativa en vigor.
Durante años, la reducción general fue del 60 % para alquileres de vivienda habitual. Con la nueva Ley de Vivienda, para contratos firmados a partir de mayo de 2023 y con efectos en la Renta 2025-2026, la reducción general pasa al 50 %, con posibles incrementos si se cumplen ciertos requisitos.
En la actualidad se manejan los siguientes escenarios para alquileres de vivienda habitual:
- Reducción general del 50 % del rendimiento neto para contratos nuevos que cumplan los requisitos de arrendamiento de vivienda habitual.
- Reducción del 60 % para contratos de alquiler de vivienda habitual firmados antes del 26 de mayo de 2023 que conservan el régimen anterior.
- Reducción del 90 % cuando la vivienda se encuentre en zona de mercado tensionado y el casero rebaja al menos un 5 % la renta respecto al contrato anterior.
- Reducción del 70 % si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas tensionadas u otros supuestos concretos que la norma contempla, como determinados alquileres sociales.
Estas reducciones se aplican siempre sobre un rendimiento neto positivo. Si el resultado de ingresos menos gastos es negativo, se genera un saldo a compensar en ejercicios posteriores, pero no hay reducción que aplicar.
Es imprescindible, además, haber declarado correctamente todos los datos del alquiler, incluyendo la identificación del inquilino (NIF). Si Hacienda descubre un alquiler no declarado o mal declarado, no solo impondrá sanciones, sino que además puede negar la aplicación de cualquier reducción y obligarte a tributar por el 100 % del rendimiento neto sin bonificaciones.
Ejemplo práctico: cuánto se lleva Hacienda de un alquiler de 500 €
Para entenderlo de forma rápida, imagina un alquiler de 500 € al mes, es decir, 6.000 € al año. Supongamos que el propietario puede justificar un 20 % de gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, pequeñas reparaciones…), es decir, 1.200 €.
El rendimiento neto antes de reducciones sería de 4.800 €. Si el alquiler da derecho a la reducción general del 50 %, el rendimiento neto reducido será de 2.400 €. Si el casero está en un tramo del IRPF del 19 %, el impuesto aproximado será:
- 2.400 € x 19 % = 456 € al año de IRPF derivados de ese alquiler.
En la práctica, el propietario ingresa 6.000 € brutos, asume 1.200 € en gastos y abona unos 456 € de IRPF, por lo que el rendimiento neto “después de impuestos” ronda los 4.344 € reales.
Cómo incluir tu vivienda alquilada en la Renta paso a paso
Más allá de la teoría, el proceso en la declaración es bastante estructurado. Lo primero es que la propia Agencia Tributaria suele mostrar ya la relación de inmuebles que constan a tu nombre, con sus referencias catastrales.
Tendrás que localizar el piso alquilado y, en el apartado de Bienes Inmuebles (normalmente “Apartado C” en Renta Web), marcar que se trata de un inmueble arrendado. A partir de ahí, el programa te pedirá diversos datos:
- Fecha de inicio y, si procede, de fin del alquiler.
- Número de días alquilado y número de días a tu disposición.
- Importe total cobrado al inquilino.
- Detalle de los gastos deducibles (IBI, comunidad, hipoteca, seguros…).
- NIF del arrendatario o arrendatarios, para poder cruzar la información.
Introduciendo todos los datos, el propio programa calculará el rendimiento neto y aplicará la reducción que corresponda según la fecha del contrato y el tipo de arrendamiento. Por último, esa cifra se integrará en tu base general, donde también están tus salarios o pensiones.
Cambiar de casa: alquilas tu vivienda y te vas de alquiler
Una situación muy habitual es la de quien deja su vivienda en propiedad, la alquila y se marcha él mismo a vivir de alquiler a otra casa. En estos casos surgen varias dudas fiscales muy típicas.
La primera: ¿qué vivienda hay que poner como domicilio fiscal en la Renta? La respuesta es sencilla: se declara como vivienda habitual la residencia en la que vivías a 31 de diciembre del año, independientemente de que antes estuvieras en otra.
La segunda: si venías aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual (el régimen antiguo para hipotecas), puedes seguir deduciéndola siempre que cumplas requisitos, pero solo por el periodo del año en el que esa vivienda fue efectivamente tu residencia habitual.
En la práctica, el programa dividirá las cosas: por un lado, tratará tu antigua vivienda como inmueble alquilado con sus rendimientos de capital inmobiliario; por otro, mantendrá la información necesaria para seguir aplicando, en su caso, la deducción por inversión en vivienda habitual en la parte proporcional del año en que viviste allí.
Deducciones para inquilinos: cuándo el alquiler desgrava en el IRPF
No solo los propietarios pueden reducir impuestos gracias al alquiler. Los inquilinos también cuentan, en determinados casos, con deducciones por alquiler de vivienda habitual, tanto a nivel estatal (para contratos antiguos) como autonómico; si eres nuevo en esto, consulta nuestra guía completa para tu primer alquiler.
A nivel estatal, la deducción por alquiler de vivienda habitual solo se mantiene para contratos firmados antes del 1 de enero de 2015, siempre que el contribuyente ya viniera aplicándola y siga cumpliendo los requisitos de base imponible. Las cuantías estatales son, a grandes rasgos:
- Base imponible igual o inferior a 7.720 €: deducción del 10,05 % de las cantidades pagadas.
- Base imponible entre 7.720 € y 24.107,20 €: la deducción se va reduciendo progresivamente hasta desaparecer.
- Si se supera ese umbral, no se puede aplicar la deducción estatal.
En paralelo, muchas comunidades autónomas han creado sus propias deducciones para inquilinos, generalmente destinadas a jóvenes, personas con discapacidad, familias numerosas, residentes en zonas rurales o contribuyentes con rentas bajas.
Muchos de estos beneficios exigen que el contrato esté debidamente formalizado, que el alquiler se haya pagado por medios trazables (transferencias, domiciliaciones) y que la suma de las bases imponibles no supere ciertos límites. Por eso es clave que el inquilino guarde todos los justificantes de pago y no caiga en la tentación de pagar “en negro”, porque luego le será imposible acreditar los importes.
Principales deducciones autonómicas relacionadas con el alquiler
La lista de deducciones autonómicas es muy amplia y cambia con frecuencia, pero se pueden destacar algunas líneas generales que recogen muchas comunidades:
Deducciones para inquilinos (vivienda habitual)
En la mayoría de CCAA, los inquilinos pueden deducir un porcentaje de las rentas pagadas por su vivienda habitual si cumplen condiciones de edad, ingresos y situación personal. Algunos ejemplos representativos:
- Andalucía: deducción del 15 % del alquiler, con límite general de 600 € (hasta 900 € en caso de discapacidad), para menores de 35 años, mayores de 65 o determinados colectivos protegidos.
- Asturias: deducción general del 10 % con límite de 500 €; para contribuyentes de hasta 35 años, el porcentaje sube al 20 % con límite de 1.000 €, sujeto a límites de renta.
- Canarias: deducción del 24 % del alquiler, con máximo de 720 €, para determinadas bases imponibles; además, un 25 % con límite de 1.200 € en supuestos vinculados a dación en pago.
- Cantabria: deducción del 10 % (límite 300 € individual o 600 € conjunta) para jóvenes, mayores y personas con discapacidad; 20 % y límite superior si la vivienda está en zonas en riesgo de despoblamiento.
- Cataluña, Extremadura y otras: esquemas similares con porcentajes en torno al 10 % y límites de 300 a 600 €, incrementados para familias numerosas o monoparentales.
- Galicia, Castilla y León, Castilla-La Mancha, La Rioja, Comunidad Valenciana, Región de Murcia, Comunidad de Madrid, Navarra y País Vasco: cada una con su propia tabla de porcentajes (del 10 % al 30 % o más) y límites anuales, en muchos casos más generosos para menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad.
Deducciones autonómicas para propietarios (arrendadores)
Algunas comunidades incentivan también a los caseros con beneficios adicionales a los estatales. Entre otros supuestos:
- Islas Baleares y Canarias: deducciones por primas de seguros que cubren el impago del alquiler de viviendas arrendadas, con porcentajes altos (hasta el 75 %) y límites en torno a 150-440 €.
- Aragón: deducción del 30 % de la cuota autonómica correspondiente a rendimientos de alquiler de vivienda social cedida al Plan de Vivienda Social.
- Comunidad Valenciana: deducción del 5 % de los rendimientos íntegros cuando el alquiler no supera ciertos precios de referencia; beneficios específicos también para arrendadores que participan en programas de fomento de alquiler asequible.
- Comunidad de Madrid: deducción del 10 % de determinados gastos derivados del arrendamiento de viviendas (reparaciones, formalización de contratos, seguros, certificados energéticos), con límites moderados.
Estos incentivos se suman a los estatales, de modo que, si eres propietario, conviene siempre revisar el apartado de deducciones autonómicas de tu comunidad antes de cerrar la declaración.
Obligaciones, sanciones y buenas prácticas al declarar alquileres
El arrendamiento de una vivienda conlleva una serie de obligaciones fiscales que no conviene ignorar. Entre las más importantes:
- Declarar siempre los rendimientos del alquiler en el IRPF a través del modelo 100.
- Conservar durante al menos cuatro años todas las facturas, recibos y justificantes de gastos e ingresos.
- Formalizar el contrato por escrito y, cuando la normativa autonómica lo exija, registrarlo en el organismo correspondiente.
- No intentar “esconder” una parte del alquiler en metálico, porque los cruces entre casero e inquilino y la información bancaria hacen que Hacienda tenga muchas vías para detectar incongruencias.
Si la Agencia Tributaria detecta que no has declarado el alquiler, puede exigirte las cuotas no ingresadas de ejercicios no prescritos, más intereses de demora y sanciones que pueden alcanzar hasta el 150 % de lo que debiste pagar. Y, como se ha indicado, en estos casos pierdes de golpe el derecho a aplicar reducciones sobre el rendimiento neto, lo que dispara aún más la factura.
Por eso, además de cumplir la ley, compensa llevar un mínimo de orden: tener claro cuánto ingresas, cuánto gastas en el inmueble, qué parte corresponde al periodo alquilado y cómo encajar todo en la declaración con lógica y pruebas por si algún día hay una comprobación, y planificar gastos para reducir la factura fiscal.
En definitiva, tanto si eres propietario como si eres inquilino, conocer con precisión qué ingresos por alquiler se declaran, qué gastos son deducibles, cómo funcionan las reducciones estatales y qué deducciones autonómicas te corresponden te permite no solo evitar problemas con Hacienda, sino también pagar lo justo y aprovechar todas las ventajas que el sistema ofrece a quienes declaran correctamente sus alquileres.
