Uno de los grandes sueños que todos los jóvenes buscan realizar lo más pronto posible es la compra de una casa. Ya sea para lograr la tan anhelada independencia familiar, para pasar de un pequeño departamento rentado a una propiedad que nos pertenezca, o incluso para empezar una vida en pareja, para los recién casados para iniciar una familia, comprar una casa ha sido desde siempre una de las metas primordiales y fundamentales en la vida de cualquier persona.
Basta con solo comenzar a indagar en el buscador de google para que nos encontremos con todo tipo de opciones en la red, desde cómodos apartamentos para los solteros, hasta hermosas casas hogareñas que nos hacen pensar que formar una familia es el siguiente gran paso que debemos dar en nuestro camino a la madurez.
Sin embargo, luego de un rato navegando por la red, nuestras ilusiones pronto se vienen abajo, y de golpe la realidad nos llega como un balde de agua fría. Es entonces cuando nos damos cuenta de que los precios de las propiedades, por muy pequeñas que estas sean, se encuentran elevados hasta por las nubes en los tiempos actuales, sobre todo para aquellos jóvenes que apenas comienzan a dar sus primeros pasos profesionales y no cuentan con un sueldo que avale siquiera la posibilidad de un modesto departamento, en especial cuando uno apenas va creando su historial crediticio, por lo que no se ofrecen grandes préstamos por parte de los bancos que nos permitan asegurar la compra de un propiedad.
De igual forma, no solo los jóvenes tienen que enfrentarse a la dura situación que existe con los precios de las inmobiliarias, pues este problema suele presentarse para todo tipo de personas en distintas partes del país. Lo peor al respecto es que las cosas se complican bastante cuando uno trata de hacerse de una vivienda ubicada en los grandes centros financieros, que es donde se encuentran la mayoría de los trabajos, lo cual encarece bastante los ya de por sí elevados costos de las construcciones.
¿Cómo asegurar la casa de tus sueños?
En consecuencia, es natural que como resultado muchas personas opten por una solución mucho más acorde a la solvencia financiera de los trabajadores y la clase media, que se encuentra en la renta de las viviendas o departamentos. Es probable que para varios no hubiera sido esta la primera opción pero definitivamente es la que nos permite labrar una vida independiente de forma más rápida y sencilla.
Cabe mencionar que esta solución puede resultar una gran opción para posponer la compra de una vivienda, por lo menos mientras uno puede establecerse en su trabajo y generar más ingresos, así como también para comenzar con los ahorros que nos permitan acercarnos poco a poco a esa meta tan anhelada para el desarrollo personal. Una vez que tenemos los suficientes recursos económicos podemos volver a buscar en la red y en los anuncios por la casa o departamento de nuestros sueños.
Es en este punto donde aparece otro gran inconveniente, que se haya muchas veces en el hecho de que no podemos reunir la cantidad completa del valor de la propiedad, y aunque buscamos acordar un trato con el vendedor, este simplemente se niega y continua ofreciendo a la venta la casa de nuestros sueños, o tal vez acepta en el momento nuestra oferta de pagar una parte y lo demás en pagos, pero después termina echándose para atrás al encontrar otros compradores.
Para evitar estas malas experiencias podemos recurrir al famoso documento conocido como “Contrato de Arras”, que básicamente sirve para que podamos hacernos de la casa de nuestros sueños asegurando que esta se nos reserve, con la garantía legal de por medio, de que no se ofrecerá a nadie más mientras juntamos el dinero por el valor de la propiedad o realizamos los correspondientes pagos en tiempo y forma.
¿En qué consiste el Contrato de Arras?
En términos sencillos, el contrato de arras se considera como un anticipo, pero con fundamento legal, lo cual significa que se trata de un contrato privado en donde las dos partes que lo firman pactan la reserva anticipada sobre la compraventa de bienes o inmuebles, entregándose a cambio, y para darle validez jurídica al documento, una cierta cantidad de dinero que funciona como señal, es decir que se establece la compra de un precontrato con el cual se pueda asegurar la posterior compra del inmueble en un futuro cercano.
En pocas palabras, un contrato de arras es el documento en el cual te puedes apoyar para poder apartar, de forma segura, una vivienda o algún otro bien, para que puedas reunir la cantidad de su valor en un tiempo determinado y así firmar posteriormente el documento de compraventa como tal.
Todo esto sin el temor de que en el tiempo que te tome reunir el dinero requerido, el vendedor incumpla su palabra y termine vendiendo después la posesión a alguien más, pues para eso sirve la cantidad que pagas como precontrato o contrato de arras, para que propiedad que apartaste quede reservada por un acuerdo económico legal y no solo sea un pacto de palabra.
Este tipo de contrato es igual de beneficioso para las dos partes, pues si alguno llega a violar el convenio, tendrá que enfrentarse a ciertas penalizaciones traducidas en pérdidas económicas.
Por ejemplo, si el vendedor falta al convenio establecido, como resultado del contrato de arras realizado previamente, tendría que pagar como penalización, el doble de la cantidad entregada por el comprador al establecer el precontrato en donde se apartaba la propiedad, lo cual es una pérdida económica bastante significativa.
Pero si por otro lado, el comprador es el que incumple con el convenio fijado y decide no concluir la compraventa del inmueble, entonces tendrá que hacerse a la idea de perder, parcial o totalmente, el dinero que dio como anticipo para que se apartara la propiedad. Como podrás notar, el contrato de arras es una excelente opción legal que nuca debe faltar cuando se tenga la intención de buscar o adquirir una propiedad.
¿Cómo puedo tener certeza jurídica con un Contrato de Arras?
Aunque el contrato de arras no está definido específicamente en el Código civil de España, si se hace referencia a este al regular las consecuencias jurídicas que se adquieren tras las firma de uno. Dicha referencia la podremos encontrar en el artículo 1545 del Código civil, el cual establece lo siguiente:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicadas“.
El mensaje es muy simple y básicamente establece lo que se mencionó con anterioridad, que quien desee romper su contrato de arras puede hacerlo, pero bajo la condición de dar una compensación por violar el acuerdo, que consiste en la pérdida del anticipo para el comprador o la devolución por un valor del doble de la cantidad que se dio en anticipo, por parte del vendedor. Desde luego, quién recibe la penalización, dependerá en última instancia, de aquel que incumpla con el contrato en primer lugar.
Con estas acciones queda protegido el objetivo final del acuerdo, que es asegurar y preservar la operación final de la compraventa, para que ninguna de las partes negociantes tenga desconfianza a lo largo del proceso.
Tipos de Contrato de Arras
Al igual que otros documentos, el contrato de arras también cuenta con cierta flexibilidad que le permite ser utilizado para distintos propósitos, los cuales pueden varios en los siguientes ejemplos:
Confirmatorias:
Esta variedad sirve para confirmar si se quiere formalizar la compraventa de un inmueble, por lo que si alguna de las partes involucradas incumple con el convenio, por medio de este documente se puede exigir legalmente el cumplimiento forzoso del acuerdo, lo que lo convierte en una obligación jurídica para evitar el pago de la indemnización correspondiente a los daños y perjuicios ocasionados.
Penitenciales
Esta opción es para establecer legalmente la cantidad que perderá el comprador o deberá devolver, al doble, el vendedor en caso de que no se termine de realizar la compra exitosa por el incumplimiento de alguno de los dos negociantes.
Penales:
Aquí es donde se encuentra la cláusula penal, que sirve para reclamar el importe fijado si alguna de las partes incumple el contrato, además de que también tendrá la faculta de que adicional al importe pagado, también se pueda reclamar posteriormente el cumplimiento del contrato.
Usualmente, la opción más utilizada por los abogados y especialistas del tema son las arras penitenciales, pues con estas se asegura una mayor fidelidad al contrato ya que la cantidad a perder por no cumplir el acuerdo puede ser en verdad bastante significativa, por lo que a nadie le convendría echarse para atrás una vez fijado un contrato de arras penitenciales.
Requerimientos para un Contrato de Arras
Para todos aquellos interesados en establecer un contrato de arras, pueden apoyarse en los siguientes documentos y requerimientos necesarios para redactar el contrato, datos mínimos y generales que se deben cumplir para solicitar la firma de uno de estos contratos con el fin de preservar la compra de tu futura vivienda o propiedad.
Hay que mencionar que estos son datos básicos que se deben tener en cuenta pero lo más aconsejable es acudir con un abogado para que el contrato esté lo mejor redactado posible y no surja ningún inconveniente en el caso de tener hacerlo valido.
- Datos personales de comprador y vendedor, con sus correspondientes documentos de identidad.
- Una descripción de la vivienda.
- Precio final por el que va a adquirir la vivienda.
- Cantidad de dinero que se pagará en concepto de señal, especificando de forma clara que dicha cantidad es a cuenta de la compra venta de la propiedad y que se descontará del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura. Recuerda además que si la vivienda es de nueva construcción, esta cantidad tendrá que estar gravada con el 10% de IVA.
- Tiempo máximo para formalizar la venta.
- Posibles cargas de la propiedad.
- Reparto de los gastos de compraventa.
Conclusión
Sin duda alguna, la mejor forma de asegurar la compra de nuestra vivienda, es informarnos lo mejor posible sobre todos los medios legales que tenemos a nuestro alcance para garantizar que no tengamos problemas en un futuro, y una de estas opciones, que tenemos prohibido ignorar, son los contratos de arras, que desde luego, sería deseable no tener que usarlo, pero en el caso de que sea así, agradeceremos habernos precavido con uno de estos instrumentos.