Apakah nilai investasi itu?

Dalam real estat komersial, ada beberapa jenis "nilai" yang diberikan pada properti nyata, yang kesemuanya memiliki tujuan yang berbeda untuk orang yang berbeda. Ketika semua jenis analisis properti dilakukan, nilainya akan selalu diperhitungkan.

Pada artikel ini, kita akan membahas perbedaan antara nilai pasar suatu aset dan nilai investasinya. Nilai pasar vs. Nilai investasi di CRE. Berbagai jenis "nilai" dalam real estat komersial meliputi:

• Nilai pasar
• Nilai investasi
• Nilai yang dapat diasuransikan
• Nilai evaluasi
• Nilai likuidasi
• Nilai penggantian

Terkadang garis di antara jenis nilai ini agak kabur, terutama jika secara khusus mempertimbangkan nilai pasar dan investasi.

Jenis nilai real estat

Jenis nilai real estat

1. Nilai pasar

Nilai pasar, atau nilai pasar "wajar", adalah yang paling sering disebut jenis nilai properti, dan merupakan nilai yang digunakan dalam proses penjaminan pinjaman.

"Nilai Pasar" The Appraisal Institute: What It Really Means "dari Appraisal Institute memberikan gambaran sejarah tentang" nilai "dan" nilai pasar ", termasuk banyak definisi dari berbagai sumber.

Contohnya adalah Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), yang menyatakan bahwa nilai pasar adalah "harga yang paling mungkin dimiliki properti di pasar yang kompetitif dan terbuka dalam semua kondisi yang diperlukan untuk penjualan yang adil".

Dengan kata lain, apa yang dimaksud dengan pembeli yang bersedia membayar dan penjual yang bersedia menerima, mengingat semua keadaan lain adalah standar dan diharapkan.

2. Nilai investasi

Nilai investasi adalah nilai yang ditawarkan properti kepada investor tertentu. Ini adalah nilai yang bersedia dibayar investor untuk properti itu.

Terlepas dari nilai pasarnya, akan selalu ada batasan tentang apa yang ingin ditanamkan investor dalam suatu aset.

Nilai investasi didasarkan pada kualifikasi investor itu sendiri, modal yang tersedia, tarif pajak, dan pembiayaan.

3. Nilai yang dapat diasuransikan

Ini mengacu pada jumlah properti yang berpotensi berisiko rusak, untuk menentukan pertanggungan asuransi.

Dengan kata lain, berapa nilai porsi properti yang dapat dicakup dalam polis asuransi.

4. Nilai yang dinilai

Nilai yang dinilai adalah nilai properti yang ditentukan oleh penasihat pajak lokal untuk keperluan pajak properti.

5. Nilai likuidasi

Nilai likuidasi menentukan kemungkinan harga sebuah properti akan dijual selama penjualan paksa, seperti penyitaan atau penjualan pajak.

Nilai likuidasi digunakan pada saat ada jendela terbatas untuk eksposur pasar, atau jika ada kondisi penjualan yang membatasi lainnya.

6. Nilai penggantian

Ini adalah biaya penggantian struktur dengan struktur pengganti yang identik, yang memiliki kegunaan yang sama dengan properti aslinya.

Sekarang, properti komersial dapat menentukan jenis nilai di atas kapan saja.

Dan sangat mungkin bahwa tidak ada nilai yang sama (meskipun mungkin ada beberapa yang mendekati).

Ini terutama benar ketika mempertimbangkan perbedaan antara nilai pasar dan nilai investasi: hanya karena sebuah properti harus mengumpulkan jumlah tertentu tidak berarti bahwa seorang investor akan menawarkan sesuatu yang mirip dengannya.

Selain itu, apa yang dianggap "berharga" bagi pasar tertentu mungkin tidak begitu bagi investor.

Dengan mengingat definisi masing-masing, mari kita lihat pendekatan yang berbeda untuk pasar dan nilai investasi, untuk menunjukkan perbedaannya dengan cara yang lebih terperinci.

Pendekatan nilai pasar

Nilai pasar itulah yang ditentukan selama penilaian.

Selama proses penjaminan pinjaman, banyak pemberi pinjaman akan menggunakan penilai dari luar untuk mendapatkan perkiraan nilai pasar suatu properti.

Nilai pasar inilah yang digunakan untuk menentukan jumlah hipotek yang sesuai.

Jadi, bagaimana penilai menentukan nilai pasar?

Sebenarnya ada banyak cara. Tapi, sebelum semua itu terjadi, penggunaan properti tertinggi harus dibedakan.

Pada dasarnya, yang perlu ditentukan adalah penggunaan legal properti yang menghasilkan nilai tertinggi - jadi pikirkan tentang hal-hal seperti zonasi, penggunaan properti, ukuran properti, kinerja keuangan, dan sebagainya.

Singkatnya, apa potensi "plafon" dari properti dan seluruh parselnya?

Setelah semua itu ditetapkan, penilai dapat melanjutkan dengan penilaian properti.

Secara umum, ada tiga pendekatan penilaian yang digunakan penilai untuk menentukan nilai pasar wajar aset bisnis:

1. Pendekatan penjualan:

Pendekatan penjualan memberi Anda nilai properti dengan melihat penjualan baru-baru ini dari aset yang sangat sebanding.

2. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan:

Pendekatan berbasis pendapatan hanya memperoleh nilai properti dari pendapatan yang dihasilkannya.

3. Pendekatan biaya

Pendekatan ini mendasarkan nilai properti pada biaya reproduksi properti tersebut, dikurangi akumulasi penyusutan.

Pendekatan nilai investasi

Sementara proses nilai pasar digunakan dalam penilaian penjaminan emisi pinjaman, ketika memutuskan berapa banyak yang harus dibayar untuk sebuah properti, investor juga mempertimbangkan berapa nilai sebuah properti bagi mereka.

Nilai investasi adalah jumlah yang bersedia dibayar investor, sehubungan dengan tujuan, target pengembalian, dan posisi pajak mereka.

Jadi, karena nilai pasar selalu unik untuk suatu pasar, nilai investasi itu unik bagi investor yang ada.

Dengan itu muncul sejumlah pendekatan lain yang dapat digunakan untuk menentukan nilai, sebagai lawan dari penilaian yang lebih formal yang dibutuhkan oleh penilai.

Berikut ini adalah ukuran penilaian investasi yang paling umum:

1. Penjualan Sebanding (Comps):

Pada dasarnya, ini adalah pendekatan perbandingan penjualan yang sama yang disebutkan di atas.

2. Pengganda pendapatan kotor (GRM)

Ini adalah hubungan yang mengukur nilai dengan mengambil pendapatan kotor yang dihasilkan sebuah properti sepanjang tahun dan mengalikannya dengan pengganda pendapatan kotor berbasis pasar.

3. Uang tunai untuk pengembalian tunai

Pengembalian kas adalah hubungan sederhana lainnya, dihitung dengan mengambil arus kas pro forma untuk tahun pertama (sebelum pajak) dan membaginya dengan total biaya investasi awal.

4. Kapitalisasi langsung

Ini adalah pendekatan kapitalisasi langsung yang sama yang disebutkan di atas yang digunakan penilai. Menggabungkan aliran pendapatan properti adalah cara yang sangat umum dan sederhana untuk menentukan nilai pasar dan nilai investasi dari properti komersial.

5. Arus kas diskon

Model arus kas yang didiskontokan digunakan untuk menemukan tingkat pengembalian internal (IRR), nilai sekarang bersih, dan perbandingan akumulasi modal.

Jadi, dengan mengetahui berbagai pendekatan untuk menghasilkan nilai-nilai ini, mari kita berikan beberapa bukti nyata tentang perbedaan jenis nilai ini satu sama lain.

Nilai pasar vs. Nilai investasi

Singkatnya, nilai pasar adalah nilai properti di pasar terbuka, ditentukan oleh penilaian.

Nilai investasi ditentukan oleh investor sebenarnya berdasarkan kriteria dan tujuan investasinya yang unik.

Kami akan mengilustrasikan contoh di bawah ini:

Misalkan seorang investor individu sedang mempertimbangkan akuisisi gedung apartemen kecil.

Properti berada di bawah kontrak sebesar $ 1.2 juta, dan mencari pengembalian minimal 10% dari aset tersebut.

Berdasarkan target pengembalian investor, Anda bisa membayar hingga $ 1,4 juta dan tetap memenuhi target Anda.

Dalam skenario ini, investor menemukan bahwa ia dapat memperoleh pinjaman sebesar $ 960.000 (80% dari nilai pinjaman), diamortisasi dalam 20 tahun sebesar 5%.

Sekarang, anggaplah bahwa selama proses penjaminan emisi, penilaian pihak ketiga bank menilai properti tersebut pada $ 1.000.000, bukan $ 1,2 juta yang dikurung pembeli.

Penilaian itu akan mengurangi jumlah pinjaman yang memenuhi syarat menjadi $ 800.000 (berdasarkan LTV 80%), bukan $ 960.000 yang diantisipasi sebelumnya.

Sayangnya, bagaimanapun, dalam skenario ini, penjual menolak untuk menjual kurang dari $ 1.200.000.

Itu akan membuat transaksi ini berada di atas pasar, yang berarti harga jual lebih tinggi dari nilai pasar properti saat ini.

Jadi, apakah masuk akal bagi investor untuk melanjutkan kesepakatan ini?

Jumlah pinjaman baru akan mengurangi pengembalian dari 22% menjadi 16%, tetapi itu masih melebihi tujuan investor untuk mendapatkan pengembalian 10%.

Dalam kebanyakan kasus, nilai pasar dan investasi seharusnya kurang lebih sama, tetapi terkadang akan berbeda.

Selain itu, kemungkinan besar nilai investasi lebih tinggi dari nilai pasar.

Hal ini dapat terjadi jika nilai bagi pembeli lebih tinggi daripada nilai bagi pembeli rata-rata yang berpengetahuan luas.

Misalnya, sebuah bisnis berkembang ke gedung baru di seberang jalan dari lokasinya saat ini, membayar lebih dari nilai pasar untuk tumbuh di dekatnya dan mengisi ruang yang seharusnya ditempati oleh pesaing.

Saat mencari keuntungan strategis, nilainya sedikit lebih tinggi bagi mereka - biaya tambahan mungkin dapat dibenarkan.

Dalam kasus investor, nilai investasi dapat melebihi nilai pasar sebagai akibat dari kondisi pembiayaan yang menguntungkan atau perlakuan pajak yang tidak dapat dialihkan.

Nilai investasinya, tentunya juga bisa lebih kecil dari nilai pasar.

Mungkin seorang investor sedang mencari gedung perkantoran, tetapi mengkhususkan diri pada real estat multi-keluarga.

Bagi mereka, gedung perkantoran akan memiliki nilai investasi yang lebih rendah karena kurva pembelajaran dan biaya tambahan lainnya yang terlibat.

Skenario lain di mana nilai investasi bisa lebih kecil dari nilai pasar adalah jika investor membutuhkan pengembalian di atas rata-rata berdasarkan kinerja portofolio mereka yang ada.

Menemukan bisnis yang masuk akal

Secara keseluruhan, untuk setiap bisnis real estat individu, itu tergantung.

Keadaan sangat bervariasi.

Umumnya, langkah teraman adalah memastikan investasi masuk akal dalam kedua ukuran nilai tersebut.

Nilai investasi lebih subjektif, oleh karena itu tidak boleh disalahgunakan, tetapi harus dipertimbangkan.

Pentingnya nilai investasi

Alasan pentingnya nilai investasi bagi calon pembeli properti adalah karena mereka ingin membandingkan harga properti dengan tingkat pengembalian yang diharapkan. Ketika mereka menemukan tingkat pengembalian tertentu, mereka dapat mengukur garis bawah investasi dengan harga yang diproyeksikan akan mereka bayarkan untuk properti tersebut. Hal ini memungkinkan investor untuk membuat keputusan pembelian yang cerdas yang sejalan dengan tujuan investasi mereka.

Bagaimana menentukan nilai investasi

Karena nilai investasi bergantung pada tujuan investor, nilainya unik untuk setiap investor. Investor yang berbeda dapat menggunakan metode penilaian yang sama dan memperoleh nilai investasi yang berbeda. Investor dapat memilih dari beberapa metode penilaian saat menentukan nilai investasi suatu aset. Di bawah ini adalah ukuran investasi yang paling umum digunakan:

1. Penjualan yang sebanding

Penilai juga menggunakan metode perbandingan penjualan. Seorang investor akan membandingkan properti serupa dengan luas persegi atau unit.

2. Pengganda pendapatan kotor

Metrik mengukur nilai investasi dengan mengalikan pendapatan kotor yang dihasilkan properti dalam satu tahun dengan pengganda pendapatan kotor (GRM). Angka GRM berasal dari properti serupa di pasar yang sama.

3. Kembalikan uang tunai

Angka pengembalian tunai dihitung dengan membagi kas pro forma tahun pertama dengan total investasi awal.

4.  Kapitalisasi langsung

Peracikan langsung adalah ukuran lain yang digunakan oleh penilai. Ini terdiri dari kapitalisasi arus pendapatan properti dan merupakan metode umum yang digunakan untuk menentukan nilai pasar dan investasi properti komersial.

5. Arus kas diskon (DCF)

Model DCF digunakan untuk menghitung nilai sekarang bersih, tingkat pengembalian internal, dan perbandingan akumulasi modal. Tarif yang tercantum di atas, selain memberikan informasi yang berguna, juga memiliki beberapa batasan. Batasan ini diselesaikan dengan menghitung arus kas yang didiskontokan.

Nilai investasi vs. nilai pasar

Sementara nilai investasi mengukur nilai potensial dari suatu investasi berdasarkan kondisi tertentu, nilai pasar mengukur nilai riil suatu investasi berdasarkan kekuatan penawaran dan permintaan di pasar bebas. Nilai pasar ditentukan melalui proses penilaian. Ini berbeda dengan nilai investasi, yang mempertimbangkan tujuan, sasaran, dan kebutuhan unik seseorang atas properti tersebut.

Nilai investasi bisa lebih rendah atau lebih tinggi dari nilai pasar. Itu tergantung pada situasi spesifik properti pada saat itu. Nilai investasi bisa lebih besar dari nilai pasar jika pembeli menempatkan nilai yang lebih tinggi pada properti daripada pembeli yang diinformasikan.

Dalam dunia nyata, situasi ini mungkin terjadi jika sebuah perusahaan memperluas fasilitasnya ke gedung yang lebih besar yang telah disiapkan untuk dijual di kantornya saat ini. Perusahaan bersedia untuk menyetujui harga yang lebih tinggi dari nilai pasar bangunan tersebut untuk memastikan bahwa pesaing tetap berada di luar area tersebut.

Dalam kasus seperti itu, nilai investasi tambahan berasal dari keuntungan strategis yang akan diperoleh perusahaan dengan membeli properti. Seorang investor tunggal juga dapat menyetujui nilai investasi yang lebih tinggi dari nilai pasar. Ini terjadi jika investor menerima status pajak khusus atau kondisi pembiayaan yang sangat menguntungkan.

Sebagai alternatif, nilai investasi juga bisa lebih rendah dari nilai pasar. Hal ini dapat terjadi jika investasi bukanlah jenis properti yang biasanya menjadi fokus usaha investor. Misalnya, pengembang multi-keluarga yang mempertimbangkan gagasan untuk membangun hotel dapat menyebabkan nilai investasi menjadi kurang dari nilai pasar.

Ini bisa jadi hasil dari biaya tinggi yang terlibat dalam belajar mengembangkan properti atau karena investor menuntut pengembalian properti di atas rata-rata karena alokasi dan diversifikasi portofolionya. Batasan ini diselesaikan dengan menghitung arus kas yang didiskontokan.