¿Hipotecas a tipo fijo o variable?

Una de las incertidumbres cuando vas a suscribir una hipoteca es si decantarte por el plazo fijo o por el contrario el variable. Se trata de una decisión de la que pueden depender que pagues más o menos dinero durante un plazo de tiempo excesivamente largo debido a la duración de este producto financiero. Esta decisión deberá tomarse en función de una serie de variables, aunque una de las más determinantes será la que tenga que ver con la evolución de los tipos de interés en los mercados financieros. Hasta el punto de que este dato te dará más de un pista para optar por uno u otro modelo de financiación.

En cualquier caso, el precio del dinero será vital para que puedas vincular tu hipoteca a uno u otro tipo de interés. En este momento, la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de abaratar el precio del dinero ha impulsado a que la contratación de las hipotecas a plazo variable sea mucho más rentable que antes. Porque en función de esta estrategia monetaria será mayor el ahorro que tendrás en las cuotas mensuales. En este sentido, no puedes olvidar que los tipos de interés de la eurozona están en niveles mínimos. Un factor que te ayuda a decantarte por esta opción hipotecaria.

El precio del dinero en los países de la eurozona está en el 0 %. Esto en la práctica quiere decir que el dinero no vale nada y por tanto siempre es mucho más satisfactorio para tus intereses suscribir una hipoteca a tipo variable que a fijo. No obstante, este es un escenario que no durará todo el tiempo y en cualquier momento puede darse la vuelta y pillarte con el paso cambiado. Con lo cual, te puede generar una serie de riesgos a medio y largo plazo que debes tener en cuenta en el momento de formalizar este producto financiero. Porque es mucho el dinero que está en juego en esta clase de operaciones de elevada cuantía.

Hipotecas: ¿las más contratadas?

Según los últimos datos facilitados por parte del Instituto Nacional de Estadística (INE) se pone de manifiesto que son las variables las mayoritarias entre los usuarios españoles. Al constatarse en su informe que en las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,73 % (un 13,5 % inferior al de diciembre de 2016) y el plazo medio de 23 años.  Mientras que el 62,5 % de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 37,5 % a tipo fijo. Otro dato relevante de este estudio es que las hipotecas a tipo fijo experimentan un aumento del 4,9 % en tasa anual.

El informe mensual del INE recalca también que el tipo de interés medio al inicio es del 2,54 % para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 18,6 %) y del 3,13 % para las de tipo fijo (un 3,5 % menor). Por lo que respecta al número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 5.519, un 24,4 % menos que hace un año. En lo que se refiere a las viviendas, el número de hipotecas que modifican sus condiciones disminuye un 17,6 %.

¿Con qué tipo se paga menos?

Una de las cuestiones que se plantean es con qué clase de tipo de interés pagarán al final menos dinero por la formalización de su crédito hipotecario. Pues bien, todo dependerá de cuál sea el escenario que presenten los tipos de interés en cada momento. Para que de esta, estés en disposición de ahorrarte unos cuantos euros a través de las cuotas mensuales. En el actual, lo más ventajoso es inclinarte por las de tipo variable. Entre otras razones, porque puedes encontrar en la actual oferta hipotecaria diferenciales incluso por debajo del 1 %.

En esto tiene mucho que ver la evolución del índice de referencia europeo, el Euribor, al que están vinculadas más del 90 % de las hipotecas a tipo variable en nuestro país, según los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística. Esto es debido a que a esta fuente de referencia se encuentra en mínimos históricos. En concreto, después de muchos años está situada en terreno negativo, en concreto en el -0,161. Y esto de ayuda a que tu desembolso por este producto sea menor que antes y en cualquier caso más rentable que si optas por el tipo fijo en tu hipoteca.

Valoración de los tipos fijos

De todas formas, se está detectando en los últimos meses un cambio por parte de los usuarios. A favor de las hipotecas a tipo fijo por encima de las variables. Esta variación en la aptitud de los clientes se debe fundamentalmente a un cambio de escenario en las políticas monetarias. En la Unión Europea se prevé que a finales de este año se empiecen a subir los tipos de interés, aunque de forma gradual. Algo que ya se ha empezado a desarrollar en Estados Unidos, en donde el interés del dinero ha subido a niveles de 1,50 % y 1,75 %. Ante este nuevo escenario, las hipotecas a tipo fijo vuelven a gozar de la predilección por parte de los demandantes.

Aplicar esta estrategia puede ser muy rentable para tus intereses al medio y largo plazo. El motivo reside en que tendrás que realizar un mayor esfuerzo económico, pero con el paso de los años se equilibrará como consecuencia de un diferencial menor con respecto a las hipotecas a plazo variable. En este sentido,  el tipo de interés medio al inicio de la operación es del 2,54 % para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,10 % para las de tipo fijo.

Siempre con la misma cuota mensual

Pero además contarás con la ventaja que siempre pagarás la misma cuota mensual. Pase lo que pase en los mercados financieros. Para que de esta manera, estés en mucha mejor disposición para planificar tú presupuesto personal o familiar. Porque no tendrás ninguna clase de sorpresas durante la duración del contrato. A diferencia de las variables que dependen de las fluctuaciones de los mercados financieros. En este sentido, si tu intención es tener mayor tranquilidad a partir de estos momentos lo mejor será que formalices una de las hipotecas a tipo variable. Aunque al principio pagues más dinero, después de varios ejercicios se reducirá la cuantía de este producto financiero.

Desde este escenario, también te convendrá conocer que a tipo fijo las comisiones son más exigentes. Porque en efecto, aplican un interés que oscila entre el 1 % y 1,5 % y que por otra parte suelen incorporar en algunos casos una comisión de riesgo por el tipo de interés. Es un riesgo que tendrás que correr por optar por esta alternativa a la financiación. A cambio de no tener variaciones en los que gastos de la hipoteca. Son las luces y sombras de ambos modelos de financiación para la compra de una vivienda.

Escenario en los tipos de interés

De cualquier forma, si tu intención es suscribir un crédito hipotecario en estos momentos, quizás la mejor decisión es el tipo variable porque es la opción más rentable. Porque sus diferenciales son más asequibles para tus intereses personales. Pero si tus miras van más a medio y largo plazo porque no tendrás novedades durante toda la vida de la hipoteca. Te dará lo mismo, lo que suceda en los mercados financieros, incluso si se cumple un escenario de elevación en los tipos de interés. Es decir, al principio pagarás más dinero, pero luego se equilibrarán o mejorarán tus cuentas personales.

En estos momentos, las hipotecas a tipo fijo tienen un tipo de interés superior en uno o dos puntos porcentajes con respecto a las de tipo variable. Por tanto, se trata de una decisión muy personal que puede cambiar en cualquier momento y en función de las políticas monetarias por parte del banco regulador europeo. Por otra parte, también queda la alternativa de las hipotecas mixtas que es una mezcla muy particular de ambos modelos. Con las ventajas y desventajas de estos formatos de financiación.

Plazos de permanencia

A partir de estos momentos, solamente te quedará tomar la calculadora y comprobar cuál es la mejor receta para pagar menos euros en tus cuotas mensuales durante los plazos de permanencia de estos productos financieros. En este sentido, el periodo de amortización máximo se ha rebajado hasta los 35 o 30 años. Después de que antes de la crisis económica estuviese casi en 50 años. No en vano, es otro de los factores que deberás tener en cuenta para saber si te conviene contratar una hipoteca a tipo fijo o por el contrario a variable.

Por otra parte, otro elemento de análisis son las comisiones y que en el actual escenario se están minimizando. Incluso cada vez es más frecuente que estén exentas de estos gastos como consecuencia de un escenario de tipo de interés muy bajo. En cualquier caso, representan hasta un 2 % sobre el importe demandado en la operación. Y que finalmente pueden encarecer el coste final por su formalización a partir de estos momentos. Por otra parte, también queda la alternativa de las hipotecas mixtas que es una mezcla muy particular de ambos modelos. Con las ventajas y desventajas de estos formatos de financiación.