Hipoteca fija o variable?

Las hipotecas fijas han ido ganando terreno a las hipotecas variables

Decidir entre una hipoteca fija o variable puede ser un engorro si no sabemos bien el punto donde nos encontramos. Es el problema de muchas personas al ir a firmar una hipoteca, decidirse entre una y otra. En realidad, ambas opciones tienen sus particularidades buenas y malas, pero todo dependerá del contexto en el que se encuentra la persona. El contexto que puede acabar influyendo más en esta decisión puede ser de índole de políticas monetarias, el capital del que se disponga, y una predisposición emocional al riesgo o no.

Existen muchas webs en las que se habla de las ventajas y desventajas entre adquirir una hipoteca fija o variable. Puede ser un poco lioso para personas que son más de letras o visuales y no tan de números. Por eso mismo la pretensión de este artículo es la de que, sin dejar de lado que es lo más rentable o acertado, acercarlo un poco más a todo el público en general y hacer entender bien que esconden esos intereses mediante gráficas y ejemplos. De este modo, ayudar a determinar según tu perfil que hipoteca puedes preferir.

Diferencias principales entre hipoteca fija o variable

Elegir entre una hipoteca fija o variable depende del contexto en el que se encuentre un comprador

Dando por supuesto que todos sabemos que es una hipoteca, vamos a pasar a ver las principales diferencias entre una y otra hipoteca.

  • Hipoteca fija: Tiene como principal ventaja que vamos a saber qué cuota nos va a venir todos los meses hasta su vencimiento. Una hipoteca fija mantiene un tipo de interés fijo durante los años que estará vigente. Así pues, si está al 3% (por ejemplo), sabemos que cada año vamos a pagar un 3% del valor nominal pendiente («lo que queda por pagar»). Es decir, si pasados 4 años, nos quedan pendientes 90.000 euros, ese quinto año pagaríamos en intereses 2.700 euros (el 3% de los 90.000 euros que restan pendientes). Al ser un interés fijo, el banco usualmente aplicará un interés mayor a la de una hipoteca con interés variable.
  • Hipoteca variable: Tiene como principal ventaja que al momento de firmarla el % de interés que se cobrará en la hipoteca será menor al de una hipoteca fija. Sin embargo, una hipoteca variable como su nombre indica no mantiene un interés fijo, sino que va en relación a un índice de referencia, en el caso de España el Euribor. Eso significa que si el Euribor no se mueve, o baja, nuestra hipoteca se mantendrá o bajará. Si por el contrario sube, el % de interés que se nos va a aplicar al renovarse el interés sobre el préstamo hipotecario aumentará. Por ejemplo, hemos pasado el último año pagando un 0’80% de interés sobre nuestro préstamo y nos quedan 90.000 euros. Si se mantiene, el próximo año pagaremos un 720 euros (un 0’8% sobre los 90.000 euros). Si baja un 0’20% nos quedaríamos con 0’60% (0’80-0’20=0’60) y pagaríamos en intereses el próximo año 540 euros (un 0’6% sobre los 90.000 euros). Pero, y esto es lo que hace desanimar a la gente, si subiera de repente un 1%, el próximo año pagaríamos 1.620 euros (y podría seguir subiendo año tras año).

Una hipoteca fija o variable según el momento

Diferencias entre el interés de hipoteca fija o variable

Este gráfico corresponde al tipo de interés medio al que se han firmado las hipotecas en los últimos años. Las hipotecas fijas en azul, y las variables en amarillo. Los datos son facilitados por el INE, y una web muy buena de la que extraer esos datos de un plumazo gracias a sus gráficas es epdata.es cuya recomiendo por la gran cantidad de información que aporta.

La bajada en el Euribor a acompañado a que las hipotecas desciendan sus intereses, tal como podemos apreciar en el gráfico. El hecho de que los tipos de interés alcanzaran cotas por debajo del 0%, ha empujado a que a muchas personas les primara la seguridad de la hipoteca fija frente a la variable. De hecho, este 2020 se firmaron más hipotecas a tipo fijo que a variable. Incluso se facilitó el que muchas personas pudieran cambiar su hipoteca variable a fija. El principal motivo, protegerse frente a posibles subidas de los tipos de interés. Subidas que tampoco han llegado, pues un mecanismo para impulsar el consumo y hacer fluir el crédito está en mantener los tipos bajos.

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Según las políticas monetarias en los tipos de interés

Cierto es que la pandemia a puesto patas arriba muchas previsiones económicas, pero si nos centramos en el pasado y los principales mecanismos para impulsar la economía a través del BCE los tipos de interés no deberían tener fuertes repuntes, al menos en el corto y medio plazo. Esto significa que sería más interesante pagar una hipoteca con un interés variable, sobre todo si es de pocos años. Sin embargo, a más años, más justificado sería cogerse una a tipo fijo que protegiera frente a posibles subidas del tipo de interés.

Algo que debemos determinar, es nuestra posición y el riesgo que podemos asumir (económicamente y emocionalmente), ya que un 1% de variación implica miles de euros en la totalidad de los años de una hipoteca. Además, cabe recordar que al principio es cuando se paga el grueso del capital. A medida que pasan los años y es amortizado, ese interés disminuye en proporción al capital aportado en cada letra.

Las hipotecas variables suelen ser más baratas que las hipotecas fijas al momento de firmarse

Según el capital del que dispone el comprador

Imaginamos que tenemos a un comprador que dispone de más capital a parte del que aporta. En caso de que se produjeran mayores subidas, siempre podría avanzar capital. Mientras tanto, y en caso que los intereses se mantuvieran bajaran, o aumentaran, pero de forma leve, podría decidir no hacer uso de ese capital. Incluso entre sus preferencias podría estar la de la inversión, que sería más interesante siempre y cuando le aportara un mayor rendimiento sobre el capital invertido que el interés que por su hipoteca paga.

La disposición de liquidez puede proporcionar un seguro frente a subidas también. Si se tiene dinero que no se usa, y el tipo de interés de una hipoteca variable subiera bastante, no sería mala idea amortizar parte del capital.

Otro escenario sería el de una persona que quiere tener el control de sus gastos, y que menos que la seguridad de saber por anticipado lo que va a pagar. De esta manera, una hipoteca fija sería la elección ideal.

Predisposición emocional al riesgo

Si somos personas con aversión al riesgo, una hipoteca a tipo fijo sería la mejor opción. Sobretodo si por televisión vemos alguna noticia de que los tipos de interés van a subir, y van a afectar a las hipotecas referenciadas al Euribor. En contraposición, si no nos genera nerviosismo una noticia así, y consideramos que pueden darse futuras bajadas del Euribor y así beneficiarnos en nuestras hipotecas, la variable sería mejor opción. Además de ser porcentualmente más bajas de media en el momento de la firma.


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