निवेश मूल्य क्या है?

वाणिज्यिक अचल संपत्ति में, वास्तविक संपत्ति को कई प्रकार के "मूल्य" दिए जाते हैं, जो सभी अलग-अलग लोगों के लिए अलग-अलग उद्देश्यों की पूर्ति करते हैं। जब किसी संपत्ति का किसी भी प्रकार का विश्लेषण किया जाता है, तो उसका मूल्य हमेशा बहुत हद तक ध्यान में रखा जाएगा।

इस लेख में, हम एक परिसंपत्ति के बाजार मूल्य और उसके निवेश मूल्य के बीच अंतर की जांच करेंगे। बाजार मूल्य बनाम क्री में निवेश मूल्य। वाणिज्यिक अचल संपत्ति में "मूल्य" के विभिन्न प्रकार शामिल हैं:

• बाजारी मूल्य
• निवेश का मूल्य
• बीमा योग्य मूल्य
• मूल्यांकन का मूल्य
• परिसमापन मूल्य
• प्रतिस्थापन मूल्य

कभी-कभी इस प्रकार के मूल्य के बीच की रेखाएं थोड़ी धुंधली हो सकती हैं, खासकर जब बाजार और निवेश मूल्य पर विशेष रूप से विचार किया जाता है।

अचल संपत्ति मूल्य के प्रकार

अचल संपत्ति मूल्य के प्रकार

1. बाजारी मूल्य

बाजार मूल्य, या "उचित" बाजार मूल्य, सबसे अधिक प्रकार के संपत्ति मूल्य को संदर्भित किया जाता है, और ऋण हामीदारी प्रक्रिया में उपयोग किया जाने वाला मूल्य है।

मूल्यांकन संस्थान के "मार्केट वैल्यू": व्हाट इट रियल्स का अर्थ है "मूल्यांकन संस्थान" विभिन्न स्रोतों से कई परिभाषाओं सहित "मूल्य" और "बाजार मूल्य" का एक ऐतिहासिक अवलोकन प्रदान करता है।

एक उदाहरण फेडरल डिपॉजिट इंश्योरेंस कॉरपोरेशन (FDIC) का है, जो बताता है कि बाजार मूल्य "सबसे अधिक संभावित मूल्य है जो एक संपत्ति को एक प्रतिस्पर्धी और खुले बाजार में उचित बिक्री के लिए आवश्यक सभी स्थितियों में होना चाहिए।"

दूसरे शब्दों में, एक तैयार-टू-पे खरीदार क्या है, और एक तैयार-से-स्वीकार विक्रेता, यह देखते हुए कि अन्य सभी परिस्थितियां मानक और अपेक्षित हैं।

2. निवेश मूल्य

निवेश मूल्य वह मूल्य है जो एक संपत्ति एक विशिष्ट निवेशक को प्रदान करता है। यह मूल्य है कि निवेशक संपत्ति के लिए भुगतान करने को तैयार होगा।

बाजार मूल्य के बावजूद, एक निवेशक की संपत्ति में डूबने के लिए हमेशा तैयार रहने की सीमा होगी।

निवेश का मूल्य निवेशक की अपनी योग्यता, उपलब्ध पूंजी, कर की दर और वित्तपोषण पर आधारित होता है।

3. बीमा योग्य मूल्य

यह एक संपत्ति की मात्रा को संदर्भित करता है जो बीमा कवरेज को निर्धारित करने के लिए नुकसान के संभावित जोखिम पर है।

दूसरे शब्दों में, उस संपत्ति के हिस्से का मूल्य क्या है जिसे बीमा पॉलिसी में कवर किया जा सकता है।

4. मूल्यांकन मूल्य

मूल्यांकन मूल्य संपत्ति कर उद्देश्यों के लिए एक स्थानीय कर सलाहकार द्वारा निर्धारित संपत्ति मूल्य है।

5. परिसमापन मूल्य

परिसमापन मूल्य एक निर्धारित बिक्री के दौरान एक संपत्ति बेचने की संभावना मूल्य निर्धारित करता है, जैसे कि एक फौजदारी या कर बिक्री।

परिसमापन मूल्य का उपयोग ऐसे समय में किया जाता है जब बाजार में निवेश के लिए एक सीमित खिड़की होती है, या यदि अन्य प्रतिबंधात्मक बिक्री स्थितियां होती हैं।

6. प्रतिस्थापन मूल्य

यह संरचना को एक समान विकल्प संरचना के साथ बदलने की लागत है, जिसकी मूल संपत्ति के समान उपयोगिता है।

अब, किसी व्यावसायिक संपत्ति में किसी भी समय उपरोक्त प्रकार के मूल्य निर्धारित किए जा सकते हैं।

और यह बहुत संभव है कि कोई भी मूल्य समान नहीं है (हालांकि यह संभावना है कि उनमें से कम से कम कुछ करीब हैं)।

यह विशेष रूप से सच है जब बाजार मूल्य और निवेश मूल्य के बीच अंतर पर विचार किया जाता है: सिर्फ इसलिए कि एक संपत्ति को एक निश्चित राशि जुटानी चाहिए इसका मतलब यह नहीं है कि एक निवेशक इसके करीब कुछ पेश करने जा रहा है।

इसके अलावा, जो एक विशिष्ट बाजार के लिए "मूल्यवान" माना जाता है, वह निवेशक के लिए ऐसा नहीं हो सकता है।

प्रत्येक की परिभाषाओं को ध्यान में रखते हुए, चलो बाजार और निवेश मूल्य दोनों के लिए अलग-अलग दृष्टिकोणों को देखते हैं, अपने मतभेदों को अधिक बारीक तरीके से दिखाने के लिए।

बाजार मूल्य दृष्टिकोण

बाजार मूल्य वह है जो एक मूल्यांकन के दौरान निर्धारित किया जाता है।

ऋण हामीदारी प्रक्रिया के दौरान, कई ऋणदाता एक संपत्ति के बाजार मूल्य का अनुमान प्राप्त करने के लिए एक बाहरी मूल्यांकक का उपयोग करेंगे।

बाजार मूल्य वह है जो एक उपयुक्त बंधक राशि निर्धारित करने के लिए उपयोग किया जाता है।

तो मूल्यांकनकर्ता बाजार मूल्य कैसे निर्धारित करते हैं?

वास्तव में कई तरीके हैं। लेकिन, ऐसा होने से पहले, संपत्ति के उच्चतम उपयोग को प्रतिष्ठित किया जाना चाहिए।

अनिवार्य रूप से, जो निर्धारित करने की आवश्यकता है वह एक संपत्ति का कानूनी उपयोग है जो उच्चतम मूल्य प्राप्त करता है - इसलिए ज़ोनिंग, संपत्ति का उपयोग, संपत्ति का आकार, वित्तीय प्रदर्शन, आदि जैसी चीजों के बारे में सोचें।

संक्षेप में, संपत्ति और उसके पूरे पार्सल की संभावित "छत" क्या है?

एक बार जब वह सब पत्थर में सेट हो जाता है, तो एक मूल्यांकनकर्ता संपत्ति मूल्यांकन के साथ आगे बढ़ सकता है।

आम तौर पर, तीन मूल्यांकन दृष्टिकोण होते हैं जो मूल्यांकक एक व्यावसायिक संपत्ति के उचित बाजार मूल्य को निर्धारित करने के लिए उपयोग करते हैं:

1. बिक्री दृष्टिकोण:

बिक्री दृष्टिकोण आपको बहुत तुलनीय संपत्ति की अन्य हालिया बिक्री को देखकर एक संपत्ति मूल्य देता है।

2. आय पूंजीकरण दृष्टिकोण:

आय-आधारित दृष्टिकोण बस उत्पन्न होने वाली आय से एक संपत्ति मूल्य प्राप्त करता है।

3. लागत दृष्टिकोण

यह दृष्टिकोण उस संपत्ति को पुन: पेश करने की लागत पर एक संपत्ति के मूल्य को कम करता है, किसी भी संचित मूल्यह्रास।

निवेश मूल्य दृष्टिकोण

जबकि बाजार मूल्य प्रक्रिया का उपयोग ऋण हामीदारी मूल्यांकन में किया जाता है, जब यह तय करना होता है कि किसी संपत्ति का कितना भुगतान करना है, तो निवेशक यह भी मानते हैं कि उनके लिए कितनी संपत्ति है।

निवेश मूल्य वह राशि है जो एक निवेशक अपने लक्ष्यों, लक्ष्य वापसी और कर स्थिति के संबंध में भुगतान करने के लिए तैयार है।

इसलिए, चूंकि बाजार मूल्य हमेशा बाजार के लिए अद्वितीय होता है, इसलिए निवेशक के लिए निवेश मूल्य अद्वितीय होता है।

इसके साथ ही कई अन्य दृष्टिकोण भी आते हैं जिनका उपयोग मूल्य निर्धारित करने के लिए किया जा सकता है, जैसा कि एपरेसर्स द्वारा आवश्यक अधिक औपचारिक मूल्यांकन के विपरीत है।

निवेश मूल्यांकन के सबसे सामान्य उपाय निम्नलिखित हैं:

1. तुलनीय बिक्री (Comps):

अनिवार्य रूप से, यह ऊपर उल्लिखित समान बिक्री तुलना दृष्टिकोण है।

2. सकल आय गुणक (जीआरएम)

यह एक ऐसा संबंध है, जो सकल आय को वर्ष भर में उत्पन्न करके और बाजार आधारित सकल आय गुणक द्वारा गुणा करके मूल्य को मापता है।

3. कैश रिटर्न पर नकद

नकद पर रिटर्न एक और सरल संबंध है, जो पहले वर्ष के लिए प्रो फॉर्म कैश प्रवाह (करों से पहले) और इसे प्रारंभिक निवेश की कुल लागत से विभाजित करके गणना की जाती है।

4. प्रत्यक्ष पूंजीकरण

यह वही प्रत्यक्ष पूंजीकरण दृष्टिकोण है जो उपर्युक्त का उपयोग करता है। किसी व्यावसायिक संपत्ति के बाजार मूल्य और निवेश मूल्य दोनों को निर्धारित करने के लिए एक संपत्ति की आय स्ट्रीम को संयोजित करना एक बहुत ही सामान्य और सरल तरीका है।

5. नकदी आयजन्य निवेश

रियायती नकदी प्रवाह मॉडल का उपयोग रिटर्न की आंतरिक दर (आईआरआर), शुद्ध वर्तमान मूल्य और पूंजी संचय तुलना को खोजने के लिए किया जाता है।

इसलिए, इन मूल्यों को उत्पन्न करने के लिए अलग-अलग तरीकों को जानकर, आइए, इस तरह के मूल्यों को एक दूसरे से भिन्न करने के लिए कुछ स्पर्श्यता दें।

बाजार मूल्य बनाम निवेश मूल्य

संक्षेप में, बाजार मूल्य एक खुले बाजार पर एक संपत्ति का मूल्य है, जो एक मूल्यांकन द्वारा निर्धारित किया जाता है।

निवेश मूल्य वास्तविक निवेशक द्वारा अपने अद्वितीय निवेश मानदंडों और उद्देश्यों के आधार पर निर्धारित किया जाता है।

हम नीचे एक उदाहरण का वर्णन करेंगे:

मान लीजिए कि एक व्यक्तिगत निवेशक एक छोटे से अपार्टमेंट भवन के अधिग्रहण पर विचार कर रहा है।

संपत्ति $ 1.2 मिलियन के लिए अनुबंध के तहत है, और संपत्ति पर न्यूनतम 10% रिटर्न की तलाश करती है।

निवेशक के लक्षित रिटर्न के आधार पर, आप $ 1,4 मिलियन तक का भुगतान कर सकते हैं और फिर भी अपने लक्ष्य को पूरा कर सकते हैं।

इस परिदृश्य में, निवेशक पाता है कि वह $ 960.000 (ऋण के मूल्य का 80%) का ऋण प्राप्त कर सकता है, 20 वर्षों में 5% पर परिशोधन किया गया।

अब, मान लीजिए कि अंडरराइटिंग प्रक्रिया के दौरान, बैंक के तीसरे पक्ष के मूल्यांकन में संपत्ति का मूल्य $ 1.000.000 के बजाय $ 1,2 मिलियन है जो खरीदार को बंद कर दिया गया है।

यह मूल्यांकन पहले से अनुमानित $ 800.000 के बजाय $ 80 (960.000% LTV पर आधारित) के लिए पात्र ऋण राशि को कम करेगा।

दुर्भाग्य से, हालांकि, इस परिदृश्य में, विक्रेता 1.200.000 डॉलर से कम में बेचने से इनकार करता है।

यह इस लेन-देन को बाजार से ऊपर बना देगा, जिसका सीधा सा अर्थ है कि बिक्री मूल्य संपत्ति के वर्तमान बाजार मूल्य से अधिक है।

तो क्या इस सौदे से निवेशक को आगे बढ़ने का कोई मतलब है?

नई ऋण राशि 22% से 16% तक कम हो जाएगी, लेकिन फिर भी यह निवेशक के 10% रिटर्न के लक्ष्य से अधिक है।

ज्यादातर मामलों में, बाजार और निवेश मूल्य लगभग समान होना चाहिए, लेकिन कभी-कभी विचलन होगा।

इसके अलावा, यह भी काफी संभव है कि निवेश मूल्य बाजार मूल्य से अधिक हो।

यह तब हो सकता है जब किसी खरीदार का मूल्य औसत, अच्छी तरह से सूचित खरीदार के मूल्य से अधिक हो।

उदाहरण के लिए, मान लें कि कोई व्यवसाय अपने वर्तमान स्थान से सड़क के पार एक नई इमारत का विस्तार करता है, जो बाजार मूल्य से अधिक का भुगतान करते हुए आस-पास बढ़ने और एक स्थान को भरने के लिए है जो अन्यथा प्रतियोगियों द्वारा कब्जा कर लिया जाएगा।

जब एक रणनीतिक लाभ की तलाश होती है, तो उनके लिए मूल्य थोड़ा अधिक होता है - अतिरिक्त लागत उचित हो सकती है।

एक निवेशक के मामले में, निवेश के मूल्य अनुकूल वित्तपोषण स्थितियों या गैर-हस्तांतरणीय कर उपचार के परिणामस्वरूप बाजार मूल्य से अधिक हो सकते हैं।

निवेश मूल्य, निश्चित रूप से, बाजार मूल्य से कम भी हो सकता है।

शायद एक निवेशक एक कार्यालय की इमारत की तलाश में है, लेकिन बहु-परिवार अचल संपत्ति में माहिर है।

उनके लिए, एक कार्यालय भवन में सीखने की अवस्था और अन्य वृद्धिशील लागतों के कारण कम निवेश मूल्य है।

एक अन्य परिदृश्य जहां निवेश मूल्य बाजार मूल्य से कम हो सकता है, अगर किसी निवेशक को अपने मौजूदा पोर्टफोलियो के प्रदर्शन के आधार पर ऊपर-औसत रिटर्न की आवश्यकता होती है।

ऐसे व्यवसाय ढूंढना जो समझ में आए

सभी सभी, किसी भी व्यक्तिगत अचल संपत्ति के व्यवसाय के लिए, यह निर्भर करता है।

परिस्थितियाँ काफी भिन्न होती हैं।

आम तौर पर, सबसे सुरक्षित कदम यह सुनिश्चित करना है कि निवेश मूल्य के दोनों उपायों के संदर्भ में समझ में आता है।

निवेश मूल्य अधिक व्यक्तिपरक है, और इसलिए इसका दुरुपयोग नहीं किया जाना चाहिए, लेकिन इसे ध्यान में रखा जाना चाहिए।

निवेश मूल्य का महत्व

किसी संपत्ति के संभावित खरीदारों के लिए निवेश का मूल्य महत्वपूर्ण है, यही कारण है कि वे संपत्ति की कीमत की वापसी की अपेक्षित दर के साथ तुलना करना चाहते हैं। जब उन्हें रिटर्न की विशिष्ट दर का पता चलता है, तो वे संपत्ति की अनुमानित कीमत के साथ निवेश की निचली रेखा को माप सकते हैं। यह निवेशक को स्मार्ट खरीद निर्णय लेने की अनुमति देता है जो उनके निवेश उद्देश्यों के अनुरूप हैं।

निवेश के मूल्य का निर्धारण कैसे करें

चूंकि निवेश का मूल्य निवेशक के उद्देश्यों पर निर्भर करता है, इसलिए मूल्य प्रत्येक निवेशक के लिए अद्वितीय होता है। विभिन्न निवेशक समान मूल्यांकन विधियों का उपयोग कर सकते हैं और विभिन्न निवेश मूल्य प्राप्त कर सकते हैं। परिसंपत्ति के निवेश मूल्य का निर्धारण करते समय निवेशक कई मूल्यांकन विधियों से चुन सकते हैं। नीचे सबसे अधिक इस्तेमाल किया जाने वाला निवेश उपाय हैं:

1. तुलनीय बिक्री

मूल्यांकनकर्ता बिक्री तुलना पद्धति का भी उपयोग करते हैं। एक निवेशक वर्ग फुटेज या इकाइयों द्वारा समान गुणों की तुलना करेगा।

2. सकल आय गुणक

मेट्रिक सकल आय गुणक (जीआरएम) द्वारा एक वर्ष में उत्पन्न होने वाली सकल आय को गुणा करके एक निवेश के मूल्य को मापता है। जीआरएम का आंकड़ा समान बाजार में समान गुणों से लिया गया है।

3. नकद में नकदी पर लौटें

नकद रिटर्न का आंकड़ा पहले प्रारंभिक निवेश द्वारा पहले साल के प्रो फॉर्म कैश को विभाजित करके गणना की जाती है।

4.  प्रत्यक्ष पूंजीकरण

डायरेक्ट कंपाउंडिंग एक और उपाय है, जिसका उपयोग एप्रेसर द्वारा किया जाता है। इसमें एक संपत्ति की आय स्ट्रीम को बड़ा करना शामिल है और यह वाणिज्यिक संपत्तियों के बाजार और निवेश मूल्य को निर्धारित करने के लिए उपयोग की जाने वाली एक सामान्य विधि है।

5. रियायती नकदी प्रवाह (DCF)

डीसीएफ मॉडल का उपयोग शुद्ध वर्तमान मूल्य, वापसी की आंतरिक दर और पूंजी संचय तुलना की गणना करने के लिए किया जाता है। उपयोगी जानकारी प्रदान करते हुए ऊपर सूचीबद्ध दरों की भी कई सीमाएँ हैं। इन सीमाओं को रियायती नकदी प्रवाह की गणना करके हल किया जाता है।

निवेश मूल्य बनाम बाजार मूल्य

जहां निवेश मूल्य कुछ शर्तों के आधार पर निवेश के संभावित मूल्य को मापता है, वहीं बाजार मूल्य मुक्त बाजार में आपूर्ति और मांग के बल पर निवेश के वास्तविक मूल्य को मापता है। बाजार मूल्य एक मूल्यांकन प्रक्रिया के माध्यम से निर्धारित किया जाता है। यह निवेश मूल्य से अलग है, जो एक व्यक्ति के अद्वितीय लक्ष्यों, उद्देश्यों और संपत्ति की जरूरतों को ध्यान में रखता है।

निवेश मूल्य बाजार मूल्य से कम या अधिक हो सकता है। यह उस समय संपत्ति की विशिष्ट स्थिति पर निर्भर करता है। निवेश मूल्य बाजार मूल्य से अधिक हो सकता है यदि कोई खरीदार किसी सूचित खरीदार की तुलना में संपत्ति पर अधिक मूल्य रखता है।

वास्तविक दुनिया में, यह स्थिति मौजूद हो सकती है यदि कोई कंपनी एक बड़ी इमारत में अपनी सुविधाओं का विस्तार करती है जिसे उसके वर्तमान कार्यालय में बिक्री के लिए रखा गया है। कंपनी यह सुनिश्चित करने के लिए तैयार है कि भवन के बाजार मूल्य से अधिक कीमत पर यह सुनिश्चित किया जाए कि प्रतिस्पर्धी क्षेत्र से बाहर रहें।

ऐसे मामले में, अतिरिक्त निवेश मूल्य रणनीतिक लाभ से प्राप्त होता है जो कंपनी संपत्ति खरीदकर हासिल करेगी। एक एकल निवेशक बाजार मूल्य से अधिक निवेश मूल्य के लिए भी सहमत हो सकता है। यह तब होता है जब निवेशक को एक विशेष कर स्थिति या बहुत लाभदायक वित्तपोषण की स्थिति प्राप्त होती है।

वैकल्पिक रूप से, निवेश का मूल्य भी बाजार मूल्य से कम हो सकता है। यह तब हो सकता है जब निवेश संपत्ति का प्रकार नहीं है जो कि निवेशक आमतौर पर अपने प्रयासों पर ध्यान केंद्रित करेगा। उदाहरण के लिए, एक होटल बनाने के विचार पर विचार करने वाला एक बहु-पारिवारिक डेवलपर निवेश के मूल्य को बाजार मूल्य से कम हो सकता है।

यह संपत्ति को विकसित करने के लिए सीखने में शामिल उच्च लागतों का परिणाम हो सकता है या क्योंकि निवेशक अपने पोर्टफोलियो के आवंटन और विविधीकरण के कारण संपत्ति पर उपरोक्त औसत रिटर्न की मांग करते हैं। रियायती नकदी प्रवाह की गणना करके इन सीमाओं को हल किया जाता है।