El economista Gonzalo Bernardos vuelve a estar en el foco mediático por sus declaraciones sobre el sector inmobiliario español. Sus análisis apuntan a un cambio de tendencia en las zonas más caras mientras que los precios se mantienen firmes por la escasez de oferta. La vivienda sigue siendo el principal quebradero de cabeza para los ciudadanos, especialmente para los jóvenes.
En los últimos dÃas, el profesor de la Universidad de Barcelona ha participado en varios medios y ha utilizado sus redes sociales para exponer su visión sobre el mercado. La conclusión principal es que la dinámica está cambiando y que quienes buscan comprar o alquilar se enfrentarán a un escenario complejo. Tampoco se prevé que los precios caigan de manera generalizada, lo que complica aún más el acceso a una vivienda.
El mercado residencial pierde fuelle en las grandes ciudades
Según Bernardos, las ventas de viviendas están cayendo con fuerza en las zonas más cotizadas, como el llamado ‘epicentro’ de Madrid. El economista señala que hay menos compradores extranjeros con grandes patrimonios y que los inversores que compraban para reformar y revender han desaparecido. Además, la clase media-alta ya no está dispuesta a pagar precios desorbitados por inmuebles que no ofrecen nada especial.
Esa situación se refleja en los datos de compraventas de la segunda mitad de 2025: mientras Jaén, Cáceres o Zamora registraron subidas superiores al 14%, Madrid y Barcelona vieron caÃdas de más del 11%. El capital se está desplazando hacia mercados más asequibles, un fenómeno que Bernardos explica con el principio de la ‘mancha de aceite’.
La inversión se muda a ciudades más baratas
Para el economista, invertir en Jaén, Cáceres o Zamora es ahora más rentable que hacerlo en las mejores calles de Madrid, Barcelona o Málaga. La razón es que la demanda de los jóvenes y de la clase media-baja se concentrará en zonas con precios razonables. Ese ‘efecto mancha de aceite’ significa que el encarecimiento se expande hacia barrios periféricos y ciudades secundarias, mientras que las zonas saturadas pierden atractivo.
En Madrid, por ejemplo, las ventas evolucionan mejor en Usera y Carabanchel que en Chamberà o Salamanca. No obstante, el profesor de la UB advierte de que la caÃda de operaciones no implica una bajada generalizada de precios. La diferencia entre oferta y demanda sigue siendo demasiado grande para que eso ocurra.
La falta de oferta mantiene los precios al alza
Uno de los problemas de fondo que menciona Bernardos es el escaso ritmo de construcción de nuevas viviendas. El sector de la construcción aportó al PIB en 2025 un 5,35%, una cifra muy cercana a la de 2013, uno de los peores años de la crisis. La actividad constructora no responde a la creciente demanda, lo que agrava la tensión sobre los precios.
Además, el tamaño de los hogares se está reduciendo, lo que implica que se necesitan más viviendas para el mismo número de personas. Según estimaciones citadas por el economista, la diferencia entre hogares creados y viviendas terminadas superó las 700.000 unidades entre 2021 y 2025. Ese desajuste explica que encontrar casa sea cada vez más difÃcil.
Comprar o alquilar: el dilema de los jóvenes
Para quienes buscan su primera vivienda, Bernardos tiene un mensaje claro: lo van a tener bastante más difÃcil que hace diez o veinte años. El economista llega a dar el ‘pésame’ a los que quieren comprar o alquilar, porque la oferta disponible es muy limitada. Los alquileres también sufren las consecuencias, con una caÃda de la oferta que encarece las rentas.
El profesor de la UB recomienda que los jóvenes consideren opciones como pisos de 40 o 50 metros cuadrados para dar su primer paso, aunque reconoce que eso no es una solución definitiva. Tampoco espera un alivio con los tipos de interés, ya que prevé nuevas subidas por parte del BCE, lo que podrÃa afectar al acceso a la vivienda mediante el encarecimiento de las hipotecas.
En definitiva, la vivienda seguirá siendo un problema estructural en España. La combinación de escasa construcción, demanda sostenida y precios al alza dibuja un panorama complicado. Aunque las zonas prime pierdan atractivo, el mercado no se va a corregir de inmediato, y quienes decidan dar el paso tendrán que adaptarse a una nueva realidad.
