A actividade do sector inmobiliario en 2019 estará sen dúbida marcada pola deriva hipotecaria que se empeza a ver neste momento. Segundo o recargas en maiúsculas e o control da vivenda en aluguer. Serán factores moi relevantes para saber se tamén é un bo momento para investir en títulos do sector tradicional do ladrillo en accións españolas. Nun exercicio que se desenvolverá con moitas dúbidas debido a outras condicións da economía xeral.
Por outra banda, non se pode esquecer pola súa especial importancia de que a desaceleración da economía española, certificada polo Banco Central Europeo (BCE), elimina un pouco a pantasma dun nova burbulla, neste caso a propiedade inmobiliaria. Este é un escenario que xera serias dúbidas entre os pequenos e medianos investidores. Máis alá doutras consideracións técnicas nos valores das accións que representan este importante sector da economía española.
En calquera caso, tamén debemos influír noutros aspectos que nos darán algún que outro sinal sobre como o movemento do operacións inmobiliarias. Levado a cabo a través de varias estratexias e que van desde a compra e venda de accións en títulos deste importante sector de accións españolas ata simplemente investir en ladrillo. É dicir, mercar pisos coa intención de rendibilizalos nun espazo de tempo bastante curto, a curto prazo. Sen renunciar a outras formas alternativas de investir neste activo financeiro tan popular entre os pequenos e medianos investidores.
Índice
Sector inmobiliario: hipotecas
O número de hipotecas constituídas sobre vivendas é de 30.356, un 20,4% máis que en outubro de 2017, segundo o último facilitado polo Instituto Nacional de Estatística (INE). No que se demostra que o importe medio é de 126.926 euros, cun Incremento do 4,6%. O importe medio das hipotecas rexistradas nos rexistros da propiedade en outubro (procedentes de escrituras públicas anteriormente) é de 138.171 euros, un 5,8% inferior ao do mesmo mes de 2017.
Mentres, por outra banda, outro dos datos relevantes do INE é que o valor das hipotecas constituídas sobre propiedades urbanas alcanza os 5.594,4 millóns de euros, un 13,5% máis que en outubro de 2017. En vivenda, o capital prestado sitúase en 3.853,0 millóns, cun aumento anual do 25,9%. Por outra banda, tamén se repercute no feito de que neste período analizado, para as hipotecas constituídas sobre o total de propiedades en outubro, a taxa de interese media ao comezo é do 2,57% (un 4,3% inferior á de outubro de 2017 ) e o prazo medio de 23 anos.
Cambios nos préstamos hipotecarios
O 62,4% das hipotecas están a tipo de interese variable e o 37,6% a tipo fixo. A taxa media de interese ao comezo é do 2,35% para hipotecas de tipo variable (3,5% inferior á de outubro de 2017) e 3,06% á taxa fixa (9,1% inferior). Para chegar finalmente á conclusión de que as 5.355 hipotecas con cambios nas súas condicións, o 46,3% débense a cambios nos tipos de interese. Despois do cambio de condicións, a porcentaxe de hipotecas a tipo fixo aumentou do 10,0% ao 15,1%, mentres que a das hipotecas a tipo variable diminuíu do 88,7% ao 83,4%.
O euribor é a taxa á que se refire a maior porcentaxe de hipotecas a tipo variable, tanto antes do cambio (76,4%) como despois (77,5%). Detrás do modificación de condicións, o interese medio dos préstamos sobre hipotecas a tipo fixo diminúe 1,0 puntos. As hipotecas de tipo variable tamén caeron 1,0 puntos. Todos estes datos mostran que hai unha gran demanda deste importante produto financeiro, aínda cunha taxa de interese bastante competitiva para os intereses dos usuarios. Aínda que xa se observan os primeiros sinais sobre o aumento do prezo no referente europeo, o euribor, que leva varios meses en alza despois de cotizar en mínimos históricos.
Alugar polo tellado
Outro dos sistemas de investimento materialízase a través do aluguer de vivendas, con moi bos resultados para os seus propietarios. Non en balde, non se pode esquecer que este réxime de ocupación inmobiliaria é moi rendible e está por riba doutros activos financeiros. Neste sentido, hai datos tan relevantes como que o prezo do aluguer creceu algo máis do 15% no terceiro trimestre de 2018. Na práctica, este dato representa o prezo máis alto alcanzado nos últimos 10 anos, que inclúe o período no que a desenvolveuse a crise económica.
Como consecuencia desta tendencia á alza do aluguer, os propietarios neste momento terían unha rendibilidade preto do 15%. Unha porcentaxe que en calquera caso non xera ningún tipo de produtos financeiros, nin en renda fixa nin en renda variable. Basta lembrar que os principais produtos bancarios (depósitos a prazo fixo, bonos ou contas de renda alta) apenas superan os niveis de arredor do 0,5%. Como resultado do prezo do diñeiro máis barato e iso provocou que a súa rendibilidade estivese en mínimos históricos desde hai varios anos.
Existe o risco dunha burbulla inmobiliaria?
Un dos temores máis relevantes que albergan os axentes financeiros e económicos é o feito de que nos próximos meses ou anos poida estourar a tan comentada burbulla inmobiliaria. Neste sentido, a opinión de expertos no sector indica que aínda non están as condicións para que xurda a partir de agora. Polo menos a curto prazo, que é o que máis interesa aos investidores. Pola contra, se está a aparecer no mercado do ladrillo é que o prezo da vivenda rematou quecemento, especialmente nas grandes cidades españolas.
Deste escenario xeral, non se pode descartar, pero as opinións van por outro lado e só advirten do risco de que o prezo da vivenda se vaia medrando mes tras mes. Non sorprendente, haberá un momento no que esta tendencia non terá máis remedio que moderar. Este é un problema moi específico presente en España e non noutros países do noso contorno máis próximo. Este é un aspecto que, sen dúbida, pode acabar afectando aos valores do sector da construción nas accións nacionais
Compra e venda de pisos
Estas operacións creceron un 13% no ano pasado, aínda que pode haber lixeiras variacións a partir de agora. Neste sentido, diferentes estudos e informes do sector suxiren que en 2019 subirán os prezos da vivenda, pasando de 1.650 euros por metro cadrado que se negocia actualmente a uns 1.800 euros por metro cadrado. En calquera caso, parece unha desviación menos intensa que a xerada en anos anteriores. Agora o que haberá que comprobar é se este ano producirá un punto de inflexión na compra e venda de vivendas.
Por outra banda, tamén hai o desexo dunha boa parte dos pequenos e medianos investidores de investir os seus aforros nos títulos do sector da accións nacionais. Pode ser unha boa idea, pero leva grandes riscos e é a evolución destes mercados financeiros no ano en curso. Non podes esquecer que o Ibex 35 caeu algo máis do 15% no último exercicio. Os riscos, polo tanto, son bastante latentes ata o punto de que podes deixarte moitos euros no camiño.
Distribución de dividendos
Por outra banda, algunhas destas compañías cotizadas distribúen un forte dividendo entre os accionistas, con intereses que varían entre o 3% e o 6%. Como renda fixa e garantida todos os anos, pase o que pase nos mercados de renda variable. Como estratexia moi orixinal para crear unha renda fixa dentro da variable e evitar as débiles marxes de intermediación que ofrecen neste momento os diferentes produtos de aforro e investimento. Cunha estratexia fixada a medio e longo prazo e dirixida a un perfil de investidores moi ben definido: un usuario defensivo que quere preservar os seus aforros fronte a outras consideracións.
Polo menos a curto prazo, que é o que máis interesa aos investidores. Pola contra, se está a aparecer no mercado do ladrillo é que o prezo da vivenda está a sobrecalentarse, especialmente nas grandes cidades españolas. Máis alá doutras consideracións técnicas e tamén dende o punto de vista dos seus fundamentos. No que é a radiografía deste importante sector da economía española e un dos favoritos por boa parte dos usuarios do noso país neste preciso momento.
Estas operacións creceron un 13% no ano pasado, aínda que pode haber lixeiras variacións a partir de agora. Neste sentido, diferentes estudos e informes do sector suxiren que en 2019 subirán os prezos da vivenda, pasando de 1.650 euros por metro cadrado que se negocia actualmente a uns 1.800 euros por metro cadrado.
Sexa o primeiro en opinar sobre