Unha das incertezas á hora de asinar unha hipoteca é se se opta polo prazo fixo ou pola contra o variable. É unha decisión da que podes confiar pagar máis ou menos cartos por un período de tempo excesivamente longo debido á vida útil deste produto financeiro. Esta decisión debe tomarse en función dunha serie de variables, aínda que unha das máis decisivas será a que ten que ver coa evolución dos tipos de interese nos mercados financeiros. Ata o punto de que estes datos daranlle máis dunha pista para escoller un ou outro modelo de financiamento.
En calquera caso, o prezo do diñeiro será vital para que ligue a súa hipoteca nun ou noutro tipo de interese. Neste momento, a decisión do Banco Central Europeo (BCE) de baixar o prezo do diñeiro Fixo moito máis rendible a contratación de hipotecas a prazo variable que antes. Porque dependendo desta estratexia monetaria, o aforro que terá nas cotas mensuais será maior. Neste sentido, non se pode esquecer que os tipos de interese na zona do euro están en niveis mínimos. Un factor que che axuda a escoller esta opción hipotecaria.
O prezo do diñeiro nos países da zona euro está no 0%. Na práctica isto significa que o diñeiro non vale para nada e, polo tanto, sempre é moito máis satisfactorio para os seus intereses subscribir unha hipoteca de tipo variable que unha fixa. Non obstante, este é un escenario que non durará todo o tempo e en calquera momento pode dar a volta e atraparche nun paso cambiado. Co cal, pode xerar unha serie de riscos a medio e longo prazo que debes ter en conta á hora de formalizar este produto financeiro. Porque hai moitos cartos en xogo neste tipo de operacións de alto valor.
Índice
Hipotecas: as máis contratadas?
Segundo os últimos datos facilitados polo Instituto Nacional de Estatística (INE), está claro que as variables son a maioría entre os usuarios españois. Ao comprobar no seu informe que nas hipotecas constituídas sobre vivendas, o tipo de interese medio é do 2,73% (un 13,5% inferior a decembro de 2016) e o prazo medio de 23 anos. Mentres que o 62,5% das hipotecas sobre vivendas están a unha taxa variable e 37,5% a taxa fixa. Outro dato relevante deste estudo é que as hipotecas a tipo fixo experimentaron un aumento da taxa anual do 4,9%.
O informe mensual do INE tamén subliña que a taxa media de interese ao comezo é do 2,54% para as hipotecas en vivendas de tipo variable (cun descenso do 18,6%) e do 3,13% para as hipotecas de tipo fixo (3,5% máis baixa). Respecto ao número total de hipotecas con cambios nas súas condicións rexistradas nos rexistros da propiedade é de 5.519, un 24,4% menos que hai un ano. No que se refire ás vivendas, o número de hipotecas que modificar as súas condicións diminúe un 17,6%.
Con que tipo pagas menos?
Unha das preguntas que xorden é con que tipo de interese pagarán finalmente menos cartos pola formalización do seu préstamo hipotecario. Ben, todo dependerá do escenario que presenten os tipos de interese en cada momento. Para iso, podes aforrar uns euros a través das cotas mensuais. Na actual, o máis vantaxoso é inclinarse cara a taxa variable. Entre outras razóns, porque podes atopar na oferta hipotecaria actual esténdese incluso por debaixo do 1%.
Isto ten moito que ver coa evolución de Referente europeo, o euribor, ao que están vinculados máis do 90% das hipotecas a tipo variable no noso país, segundo os datos facilitados polo Instituto Nacional de Estatística. Isto débese ao feito de que esta fonte de referencia está en mínimos históricos. En concreto, despois de moitos anos localízase en territorio negativo, concretamente en -0,161. E isto axuda a que o seu desembolso por este produto sexa inferior ao anterior e, en calquera caso, máis rendible que se opta pola taxa fixa da súa hipoteca.
Valoración de tipo fixo
En calquera caso, detectouse un cambio por parte dos usuarios nos últimos meses. A favor das hipotecas a tipo fixo por encima das variables. Esta variación na aptitude dos clientes débese principalmente a un cambio de escenario no políticas monetarias. Na Unión Europea, espérase que os tipos de interese comecen a subir a finais deste ano, aínda que de xeito gradual. Algo que xa comezou a desenvolverse nos Estados Unidos, onde o interese sobre o diñeiro subiu a niveis do 1,50% e 1,75%. Ante este novo escenario, as hipotecas a tipo fixo volven gozar da preferencia dos solicitantes.
Aplicar esta estratexia pode ser moi rendible para os seus intereses a medio e longo prazo. A razón é que terá que realizar un maior esforzo económico, pero ao longo dos anos equilibrarase como resultado dun menor diferencial con respecto ás hipotecas a prazo variable. Neste sentido, o tipo de interese medio ao comezo da operación é do 2,54% para as hipotecas en vivendas de tipo flotante e do 3,10% para as de tipo fixo.
Sempre coa mesma cota mensual
Pero tamén terás a vantaxe de sempre pagarás a mesma cota mensual. Pase o que pase nos mercados financeiros. Para que deste xeito estea en mellor disposición para planificar o seu orzamento persoal ou familiar. Porque non terá ningún tipo de sorpresa durante a duración do contrato. A diferenza das variables que dependen das flutuacións dos mercados financeiros. Neste sentido, se a súa intención é ter unha maior tranquilidade a partir de agora, o mellor é formalizar unha das hipotecas de tipo variable. Aínda que ao principio pagas máis cartos, despois de varios exercicios a cantidade deste produto financeiro reducirase.
A partir deste escenario, tamén será conveniente saber que a un prezo fixo as comisións son máis esixentes. Porque en efecto, aplican un interese que oscila entre o 1% e o 1,5% e que por outra banda adoitan incorporar nalgúns casos unha comisión de risco polo tipo de interese. É un risco que terá que asumir para optar por esta alternativa de financiamento. A cambio de non ter variacións nos gastos hipotecarios. Son as luces e as sombras de ambos modelos de financiamento para a compra dunha vivenda.
Escenario dos tipos de interese
En calquera caso, se a súa intención é subscribir un préstamo hipotecario neste momento, quizais a mellor decisión sexa a taxa variable porque é a opción máis rendible. Porque os seus spreads son máis accesibles polos teus intereses persoais. Pero se buscas máis a medio e longo prazo porque non terás novas ao longo da vida da hipoteca. Non che dará o mesmo, o que acontece nos mercados financeiros, aínda que se cumpra un escenario de aumento dos tipos de interese. É dicir, ao principio pagará máis diñeiro, pero despois as súas contas persoais equilibraranse ou melloraranse.
Neste momento, as hipotecas a tipo fixo teñen un tipo de interese superior nun ou dous puntos porcentuais con respecto á taxa variable. Polo tanto, é unha decisión moi persoal que pode cambiar en calquera momento e dependendo das políticas monetarias do banco regulador europeo. Por outra banda, tamén existe a alternativa das hipotecas mixtas, que é unha mestura moi particular de ambos modelos. Coas vantaxes e desvantaxes destes formatos de financiamento.
Condicións de estadía
A partir de agora só terás que coller a calculadora e comprobar cal é a mellor receita para pagar menos euros nas túas mensualidades durante os termos de permanencia destes produtos financeiros. Neste sentido, o período máximo de amortización reduciuse a 35 ou 30 anos. Despois pasaron case 50 anos antes da crise económica. Non en balde, é outro dos factores que debes ter en conta para saber se che convén contratar unha hipoteca de tipo fixo ou, pola contra, variable.
Por outra banda, outro elemento de análise son as comisións e que no escenario actual estanse a minimizar. Cada vez é máis frecuente que estean exentos destes gastos como resultado dun escenario de tipos de interese moi baixo. En calquera caso, representan ata o 2% da cantidade demandada na operación. E que finalmente poden encarecer o custo final para a súa formalización a partir de agora. Por outra banda, tamén existe a alternativa das hipotecas mixtas, que é unha mestura moi particular de ambos modelos. Coas vantaxes e desvantaxes destes formatos de financiamento.