A cláusula chan é unha das cifras máis prexudiciais para os solicitantes dun préstamo hipotecario. Ata o punto de que se creou un amplo debate sobre a súa aplicación e que incluso pode reclamar mediante unha acción xudicial. Non en van, a cláusula chan afecta a que non podes aforrarache moitos euros ao financiar a compra da súa casa ou apartamento. É unha cláusula que ás veces non sabes que estás asinando e que, sen dúbida, pode poñerte en algo máis que en ningún escenario. Ás veces como resultado do abuso por parte da entidade que comercializa este produto financeiro.
É moi importante que saiba que a cláusula de solo, tamén chamada terra hipotecaria, é un modelo de financiamento que beneficia ás entidades encargadas de comercializar esta liña de crédito para a compra dunha vivenda. En detrimento dos propios usuarios que se verá prexudicado polas condicións deste contrato especial que se inclúen nesta clase de hipotecas. Ata o punto de que non terá máis remedio que pagar máis cartos do orzado inicialmente e que requirirá un tratamento máis que especial.
En calquera caso, trátase basicamente dunha cláusula contractual que establece un límite mínimo dos xuros que se aplicarán na cota aínda que o tipo de interese baixe. Polo tanto, é moi pouco vantaxoso para os intereses dos usuarios do banco que non poderán beneficiarse dunha posible e hipotética redución de xuros. Como ocorreu nos últimos anos, onde o referente europeo, o euribor, estivo nos niveis máis baixos das últimas décadas. En concreto, en territorio negativo cando se negocia neste momento ás -0,161. Un factor moi beneficioso para mellorar os tipos de interese nesta clase de produtos financeiros.
Índice
Como coñecer a cláusula chan?
Se desexa saber se o crédito hipotecario o fan as entidades financeiras baixo esta condición claramente abusiva, non terá máis remedio que atender aos seguintes consellos. Primeira, le a letra pequena do contrato e se é así en que condicións se materializa a súa aplicación. Será o momento para que avalies se é adecuado formalizar este tipo de créditos. Non en van, podes optar por outro modelo que non incorpore a cláusula chan.
Unha segunda estratexia consistirá nunha posible negociación para que esta cláusula poida moderar os seus niveis de terreo na hipoteca. Polo menos podes subilo unhas décimas de porcentaxe. Pero en calquera caso, non será moi beneficioso para os teus intereses persoais porque ao final do día non terás máis remedio que pagar a adquisición desa casa que tanto che gustou. Agora é o momento de que saibas o que estás asinando nesta hipoteca tan especial.
Características da cláusula chan
Este modelo desta liña de crédito para a compra dun inmoble caracterízase fundamentalmente porque os seus intereses adoitan revisarse entre unha e dúas veces ao ano segundo un diferencial que adoita ser o euríbor. Neste sentido, a cláusula normalmente implica un límite á baixa respecto ao interese variable da hipoteca. Na práctica, significa que acordou co seu banco unha porcentaxe mínima que en ningún momento pode ser violada. E iso é especialmente negativo en escenarios baixistas desta clase de activos financeiros. Por outra banda, a entidade debedora logrou garantir que terá que pagar un xuro mínimo do que sempre se beneficiará.
Para evitar estas situacións, é completamente necesario que as entidades de crédito informen aos usuarios deste tipo de condicións que abusan dos seus intereses como usuarios. Aínda que sexa necesario, con todo tipo de explicacións sobre a súa aplicación e entre os que destacan os folletos informativos. Outra medida moi efectiva ante este escenario presentado polo mercado hipotecario é non contemplalo en termos moi longos onde poida haber a posibilidade de que os tipos de interese baixen drasticamente. Ou polo menos para beneficiarse dunha taxa mensual máis accesible que se axuste ao seu orzamento.
Medidas de protección do usuario
En calquera caso, o executivo aprobou un regulamento de medidas urxentes de protección do consumidor respecto deste tipo de cláusulas especiais nos préstamos hipotecarios. Non ten outro propósito que desenvolver o mecanismos de defensa para protexelo destas condicións nos contratos de préstamos inmobiliarios. Onde será moi importante comprobar se realmente cumpren os requisitos de información esixidos ás altas autoridades xudiciais.
Noutra liña, non se pode esquecer que as institucións financeiras recibiron máis de medio millón reclamacións por cláusula chan. Do que preto do 80% supuxo para os usuarios unha contraprestación en forma de efectivo, ou polo menos con medidas compensatorias. Non obstante, algúns aínda están pendentes de resposta e noutros casos simplemente non foron admitidos por diversos motivos. En calquera caso, fai unha diferenza a favor dos titulares das hipotecas moi importante.
Claves para detectar estas condicións
Por suposto, é bastante común que no momento en que formalizou este produto financeiro non lle explique desde a outra parte en que consiste o chan hipotecario. Ou incluso o escenario é peor, xa que esta controvertida condición está agochada dun xeito complicado marco contractual. De todos eles, tes algúns mecanismos para demostrar que es unha destas persoas. ¿Queres saber cales son estes casos?
Se non pode detectar a cláusula chan no contrato, a solución máis sinxela baséase en comprobar o último recibo que che enviou o banco. De tal xeito, pode verificar se o tipo de interese que aparece neste documento non é o equivalente á suma do euribor máis o diferencial que acordou coa súa entidade de crédito. Porque neste caso concreto será o chan da súa hipoteca.
A taxa permanece fixa
Por outra banda, hai outro sistema de identificación que nunca deixa de saber se a súa hipoteca ten incorporada unha cláusula chan. Consiste en demostrar que o pago da hipoteca sempre permanece fixo a pesar das variacións no referente europeo, o euríbor. Se fose así, non dubide en que pode ser un dos miles de afectados por estas condicións abusivas por parte das institucións financeiras. Non terá máis remedio que reclamalo, incluso a través dos tribunais se as circunstancias o requiren.
Por outra banda, tamén pode camuflarse cunha serie de expresións que se usan en escrituras polos bancos e nas que se refiren a esta condición. Sen que vostede mesmo se decate de que se atopa nesta situación hipotecaria. Por suposto, o mellor consello é que os asesores correctamente os profesionais que poidan detectalos trucos bancarios. Neste sentido, unha das denominacións empregadas polas entidades emisoras é o "límite de variación descendente do tipo de interese aplicable". Se aparece no contrato, non dubide por un momento que ten unha cláusula chan no contrato.
Eliminado do contrato
A boa nova para os teus intereses como usuario é que a maioría das entidades de crédito eliminaron as cláusulas chan dos préstamos hipotecarios como consecuencia do disposto na Sentenza do Tribunal Supremo do 9 de maio de 2013. En que son declarados nulos e polo tanto xa non se aplican, aínda que asinase a operación antes desta sentenza. Coa posibilidade de reclamar as cantidades que se cobraron de máis a través das cotas mensuais. Mesmo coa opción de presentar unha reclamación ante a entidade emisora deste produto financeiro.
Esta é unha das razóns polas que é un bo momento para subscribir esta liña de crédito. Non só non inclúen esta polémica cláusula, senón que incluso están exentos de comisións e outros gastos na súa xestión e mantemento. Ao que se engade a presentación de spreads cada vez máis competitivos. Onde na oferta hipotecaria actual pode atopar propostas por baixo do 1%. Cun aforro moi importante no diñeiro que terá que pagar cada mes no pago da hipoteca.
Non obstante, este é un escenario que non durará para sempre como consecuencia da previsible subida dos tipos de interese nos países da zona euro. Dado que a intención do Banco Central Europeo (BCE) é executar esta medida a finais de ano, como declarou o seu presidente nas últimas reunións do organismo regulador do vello continente. Nese caso, os diferenzos das hipotecas de tipo variable crecerán progresivamente a partir dos próximos anos. Neste momento, será o momento de decidir se é mellor formalizar o crédito a unha taxa fixa. Entre outras razóns porque sempre terás a mesma cota mensual e sen sorpresas de última hora.