¿Cómo funcionan las hipotecas?

Si hay un producto financiero que cobra especial importancia entre los usuarios ese no es otro que la hipoteca. Se trata de una línea de financiación por la que tendrás que pasar si deseas comprarte una vivienda sin necesidad de ahorro. Pero por las mismas razones te conllevará una serie de gastos durante muchos años, excesivos quizás. Tanto en lo que se refiere a su devolución como a los intereses y comisiones que genera su demanda. Hasta el punto que el coste final será muy elevado, y en donde corres el riesgo de ni poder afrontar este pago ante problemas en los ingresos que tienes todos los meses para asumir la contratación de algunas de las hipotecas que comercializan las entidades financieras.

Desde este escenario general, los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) son muy claros en el sentido de una recuperación en su demanda por parte de los usuarios. Porque en efecto,  se pone de manifiesto que el importe medio de las hipotecas inscritas en los registros de la propiedad en noviembre (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 145.769 euros, los que significa un 15,1 % superior al del mismo periodo del año pasado. En una línea ascendente durante los últimos meses, como consecuencia de la recuperación económica en nuestra país. Y que por tanto también se ha traslado al sector de las hipotecas.

Por otra parte, los últimos datos oficiales también constatan que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 24.882, un 3,7 % menos que en 2016. El importe medio es de 122.703 euros, con un aumento anual del 10,7 %. Por lo que respecta al valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 4.844,0 millones de euros, un 14,8 % más que en el anterior ejercicio. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 3.053,1 millones, con un aumento anual del 6,7 %.

Intereses de las hipotecas

Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas, el tipo de interés medio al inicio es del 2,77 % (un 8,0 % inferior al de 2016) y el plazo medio de 22 años. Por otra parte, el 65,9 % de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 34,1 % a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,44 % para las hipotecas a tipo variable (un 17,1 % menor que en 2016) y del 3,63 % para las de tipo fijo (un 12,7 % más alto).

Por lo que se refiere a las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,71% (un 14,3% inferior al de noviembre de 2016) y el plazo medio de 24 años. El 63,5% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 36,5% a tipo fijo. Las hipotecas a tipo fijo experimentan un descenso del 6,5% en tasa anual. El tipo de interés medio al inicio es del 2,54% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 19,4%) y del 3,10% para las de tipo fijo (un 3,2% menor).

¿Cómo influyen los tipos de interés?

Otro de los aspectos que debes valorar a partir de estos momentos es cómo puede influirte una subida en los tipos de interés. Pues bien, en este sentido todo dependerá si la tienes contratada a tipo variable o a fijo. Si es esta última no tendrás que temer ninguna subida en la cuota mensual porque no será afectada por este movimiento. Siempre tendrás que pagar lo mismo, pase lo que pase en los mercados financieros. No en vano, esta una de las principales ventajas de las hipotecas a tipo fijo. Que siempre conocerás cuál es la cantidad que deberás abonar por su formalización.

Otro caso bien diferente es el de las hipotecas a tipo variable que son muy sensibles a los cambios de tendencia. Es decir, a las posibles subidas en los tipos de interés. Porque un incremento de un punto porcentual en el índice de referencia europeo, el Euríbor, puede suponer un incremento en el coste de financiación de hasta el doble sobre el que pagabas con anterioridad. A medida que las alzas son mayores se incrementará el gasto sobre tu hipoteca. De forma proporcional a su intensidad.

¿Cuál es el tipo más conveniente?

En estos es normal que tipo de hipoteca es mejor contratar para defender tus intereses. Si a tipo variable o por el contrario fija. Pues bien, de momento aún es más rentable la primera de ellas. La principal razón se debe a que el índice de referencia al que está ligada, el Euríbor, se encuentra en el nivel más bajo de toda la serie histórica. Porque en efecto, está en situación negativa, en concreto en el 0,163 %. De esta forma, te permite ahorrar mucho dinero con respecto a otros ejercicios. Porque sobre todo tendrás una cuota mensual más asequible para planificar óptimamente tu presupuesto anual.

Como consecuencia de la situación de los mercados financieros, no es de extrañar que las entidades financieras hayan lanzado sus mejores ofertas en las hipotecas que comercializan en estos precisos momentos. Incluso en algunas de ellas, con diferenciales por debajo del 1 %. Una manera para que la adquisición de tu próxima casa se realice con un mayor ajuste en los gastos. Porque además también suelen estar exentas de comisiones y de otros gastos en su gestión o mantenimiento. Como principal aportaciones de los créditos hipotecarios en el momento actual.

Riesgos en su contratación

De todas formas, debes de analizar que esta situación no durará para siempre, ni mucho menos. Porque debes prever que en algún que otro momento los tipos de interés subirán y es un riesgo que tienes que asumir en esta clase de productos financieros. No en vano, las autoridades monetarias comunitarias ya han avanzado que este escenario se producirá a finales de este año o quizás en el peor de los casos durante el 2019. En cualquier caso, no dudes de que este momento llegará. Con lo que

Si este fuese es el escenario para los próximos años, no dudes de que la cuota mensual de tu hipoteca se encarecerá hasta los niveles que alcance la alza en los tipos de interés. Ya no será como hasta ahora y tendrás que dedicar un mayor esfuerzo monetario para mantener el crédito hipotecario por la compra de tu piso. El efecto principal de este escenario es que el coste final por la contratación de este producto financiero será mucho más elevado que el inicialmente previsto. Será, por tanto, una notable desventaja con respecto a las hipotecas basadas en un tipo fijo. No lo olvides a partir de estos momentos si vas a suscribirla en los próximos días.

Aportaciones de la hipoteca a tipo fijo

Esta modalidad de las hipotecas, por el contrario, te permite que no tengas ninguna clase de sorpresas durante la duración del contrato. Porque quedará invariable en sus cláusulas, pase lo que pase en los mercados financieros. De esta forma, estarás mucho más tranquilo ante la posibilidad de que te puedan incrementar la cuota mensual de tu hipoteca. No obstante, si la contratas cuando ya se han producido las subidas, no cabe duda de que también afectará a la tasa de interés que te aplicarán desde las entidades de crédito. En forma proporcional a la intensidad de las alzas.

Por otra parte, suscribir una hipoteca a tipo fijo te puede ayudar a evitar alzas desproporcionadas en tus abonos todos los meses. Están destinadas a un perfil de usuario muy bien definido que busca la seguridad por encima de otros planteamientos más agresivos. En este sentido, puede ser la solución correcta ante la previsible subida de tipos que se anuncia desde los órganos monetarios comunitarios. Hasta el punto que podrás ahorrar muchos euros en su formalización. Porque no tendrás sorpresas negativas en ningún momento en la duración de la hipoteca.

Cambio en la tendencia hipotecaria

En cualquier caso, los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística ponen de manifiesto un importante trasvase de las hipotecas de tipo variable a las de fijo. Una tendencia que por otra parte no se había generado en los últimos años. Y que en cualquier caso, advierten el temor de los usuarios ante la próxima llegada de la subida de los tipos de interés. No en vano, es una de las estrategias que disponen en este momento para protegerse de este escenario en los mercados financieros. Más allá del interés que presenten este producto financiero.

Desde luego que es algo que podrás aplicar en tu contrato en el momento de adquirir ese piso o vivienda que tanto te ha gustado. En unos porcentajes que irán en incremento durante los próximos años y a medida que se aproxime las fechas en que se iniciaran estos movimientos que se advierten desde los órganos monetarios de la Unión Europea. Pero que en el peor de los casos, se producirán a partir del próximo año 2019. Periodo que será decisivo para cambiar el rumbo de este índice de referencia.

Desde su cotización en negativo como pasa en estos momentos tras muchos meses en la misma situación. Algo que está a punto de terminar y de la que pueden beneficiarse los usuarios que en estos momentos tengan contratada su crédito hipotecario a tipo de fijo. Porque serán muchos los euros euros que te ahorres con esta estrategia.


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