Para poder comprender en su totalidad estos aspectos legales es indispensable poder delimitar de forma elemental y clara este concepto, un condominio, se define como un bien que es compartido por varios individuos, dueños o titulares.
Ahora bien, diferentes bienes e inmuebles se encuentran bajo esta situación llamada condominio como consecuencia de las varias titularidades en su propiedad, algunos de los motivos más frecuentes de que existan estas varias titularidades en cierta propiedad pueden ser una herencia entre familiares comúnmente hermanos, un matrimonio, o un negocio compartido entre socios.
Al compartir una propiedad habitualmente se suele llegar a acuerdos y negociaciones que pueden establecer relaciones de mancomunidad o solidaridad entre los individuos, dueños de este bien común llamado condominio.
Al fin de una propiedad compartida suele llamarse extinción de un condominio, esto implica la consumación de este, la disolución de estos bienes con diversos titulares.
Un claro ejemplo de esto sería en un caso de divorcio, los dos se convierten en dueños del condominio durante su matrimonio, pero solamente uno de ellos se quedara con la propiedad después del divorcio, dándole al otro una contraprestación económica, que suele ser el precio de la propiedad.
Como ya se explicara más a fondo, la extinción de condominio es bastante rentable y conveniente para los casos donde existan de por medio bienes proindiviso, como en el anterior caso expuesto, una viviendo comprada dentro de un matrimonio.
¿Cuáles son algunas causas comunes de la extinción de condominio?
Se debe saber que la copropiedad llega a su fin completamente cuando la cosa común, de la cual se hablara en breve, se deshace o es extinguida.
Si por determinado motivo legitimo continua externa a alguna compra venta; o si recayendo la copropiedad sobre animales domesticados, recuperan su libertad.
La copropiedad o condominio puede llegar a su fin de manera parcial cuando un individuo obtiene una propiedad que pertenecía a mas individuos; cuando todos los titulares la traspasan; o cuando esta es perdida a causa de concesión legal, dictamen de alguna sentencia o bien un embargo
Condominio regular
Si hablamos dentro de un condominio regular, cada titular tiene el derecho y posibilidad de ponerle fin a esto en el momento que él quiera, al solicitar el procedimiento de la división de la cosa común, esto quiere decir la repartición de estos bienes.
En este proceso los bienes que son indivisibles como alguna vivienda donde cada individuo era titular se convertirá en su equivalente monetario o algún equivalente justo, donde pueda dividirse de manera equitativa y totalmente honesta el porcentaje que le corresponde a cada individuo titular del condominio, bien, o copropiedad.
¿De qué manera funciona la extinción de un condominio o una copropiedad?
Para poder empezar con este proceso se necesita firmar un contrato para que la propiedad de la que se está hablando deje de ser una propiedad compartida y pase solamente a un titular, en este contrato se estipulara toda la información sobre este bien que pasara de ser compartido a tener un solo dueño.
Dentro de este contrato también debe incluirse quienes son los titulares originales y cuál de ellos cederá su parte por la remuneración económica, así como el precio acordado, este contrato deberá ser llevado al notario o en caso de que se esté tratando de un divorcio y no de una herencia este contrato puede ser firmado dentro del convenio regulador de mutuo acuerdo, el cual debe incluirse en la demanda de divorcio.
¿Qué es la división de la cosa común?
Básicamente esto significa que si uno de los involucrados no estuviese de acuerdo con solicitar la extinción del condominio entonces este podrá realizar la solicitud de la división de la cosa común, por donde se podrá pedir la disolución del condominio.
Esta división de la cosa común se podrá solicitar siempre que existan varios titulares en un bien indivisible, se podrá adjudicar a cualquiera de sus titulares o bien vender y dividir la ganancia,
Para poderse llevar a cabo todo este procedimiento, primero se tendrá que determinar las características del condominio, divisible o indivisible.
Condominio divisible
Si el condominio es divisible entonces este procedimiento será más fácil ya que al poderse dividir en partes iguales se le dará a cada quien lo que le corresponde de su titularidad.
Condominio indivisible
Si el condominio es indivisible entonces se podrán tomar dos alternativas, como ya se han planteado, o se venderá el condominio repartiéndose la cantidad monetaria generada de este entre todos los titulares, o la otra opción es que uno de sus titulares se convierta en el único propietario, dándole al o a los otros propietarios la remuneración económica del valor de su titularidad.
Si no se llegara a un acuerdo entre los copropietarios entonces el tribunal podrá realizar una subasta de esta propiedad que enseguida será explicada,
Todos estas gestiones tendrán que ser solicitadas en un juzgado, de igual manera se necesitará un abogado para realizar los trámites y para guiar el proceso hasta su consumación.
¿Qué pasa si no se llega a un acuerdo entre los copropietarios?
Como se ha mencionado, el tribunal deberá realizar una subasta de este condominio dentro del mismo tribunal si los copropietarios no pudiesen llegar a un acuerdo sobre la división de la cosa común, y el dinero recaudado en dicha subasta será divido presencialmente entre los titulares.
¿Es posible vender el condominio del que soy dueño?
La respuesta a esto es sí, si no se está interesado en tu parte de la propiedad, o si no se quiere pasar por todos estos procesos legales existe la opción de vender tu titularidad a alguna persona o empresa que si este interesada.
¿Cómo realizar una extinción de condominio si existe una hipoteca de por medio?
Este caso es muy común, un ejemplo de esto sería cuando dentro de un matrimonio se decide comprar una casa mediante un préstamo hipotecario y después de tiempo, estos mismos, quieren solicitar un divorcio y realizar la extinción del condominio.
En estos casos podrá ser establecido que uno de los titulares adquiera la propiedad en su totalidad, pero por mucho que uno acepte conferir su titularidad al otro, no se eliminara la deuda, firmando una extinción de condominio se cederá la titularidad de la propiedad pero se seguirá siendo deudor de la hipoteca, para que se pueda dejar también de ser deudor al ceder la titularidad es necesario que el banco autorice otro préstamo.
En este préstamo el individuo que cederá su parte de la propiedad no será deficitario de la hipoteca, solo entonces se podrá firmar una nueva hipoteca a nombre del que se quedara totalmente con la propiedad y el adeudo.
Extinción del condominio al existir una herencia
Es sumamente recurrente que varios miembros de una familia, mayormente hermanos compartan la titularidad de varias viviendas, y como una vivienda es un bien indivisible debido a sus propias características, donde no se puede quedar una parte con ciertas viviendas y la otra parte con el resto de las viviendas, se procede a la extinción del condominio.
Liquidación del régimen de gananciales y la extinción del condómino
Es muy importante saber que no se podrá realizar el procedimiento de extinción de condominio si durante el proceso de un divorcio se solicita la liquidación del régimen de gananciales, ya que en esta solicitud se hará un conteo de los bienes adquiridos dentro del matrimonio y se dividirán entre los dos individuos, la extinción de condominio podrá realizarse completamente en cualquier otro proceso de separación de bienes tras un divorcio.
¿Cuáles son los impuestos que realizar al solicitar una extinción de condominio?
Como ya se mencionó anteriormente realizar el procedimiento de extinción de condominio resulta ser mucho más económico que hacerse de una propiedad o bien traspasar un condominio,
El único impuesto con el que se deberá de cumplir es el impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados se trata de entre el 0.5% y 1% que varía dentro de los diferentes comunidades autonómicas, en cambio, al realizar una compra venta el impuesto a pagar está entre un 6% y 10%,
Al realizar el pago de este impuesto se debe tener en cuenta que al efectuar la extinción de un condominio si el valor asignado a una parte de la titularidad no es su valor real actual, se deberá cumplir con el impuesto sobre la renta de personas físicas.
Evidentemente realizar este proceso es más barato que la compra venta pero dado que se debe realizar una escritura pública e inscribirla se deberán cubrir gastos de registro y notaria, el precio de la formalización de este procedimiento puede varias de acuerdo con el valor del condominio, también se debe de contratar un gestor quien auxiliara dentro de este trámite, y el cual será una inversión más. Naturalmente estos pagos serán realizados por el futuro único dueño de la propiedad.