Ärikinnisvaras on kinnisvarale antud mitut tüüpi "väärtus", mis kõik täidavad erinevatele inimestele eri eesmärke. Kui tehakse kinnisvara mis tahes tüüpi analüüs, võetakse selle väärtust alati suures osas arvesse.
Selles artiklis uurime vara turuväärtuse ja selle investeeringu väärtuse erinevust. Turuväärtus vs. Investeeringu väärtus CRE-s. Ärikinnisvara eri tüüpi "väärtus" hõlmab järgmist:
- Turuväärtus
- Investeeringu väärtus
- Kindlustusväärtus
- Hindamise väärtus
- Likvideerimisväärtus
- Asendusväärtus
Mõnikord võivad seda tüüpi väärtused olla veidi udused, eriti kui arvestada konkreetselt turu- ja investeeringuväärtust.
Kinnisvara väärtuse tüübid
Kinnisvara väärtuse tüübid
- Turuväärtus
Turuväärtus ehk "õiglane" turuväärtus on kõige sagedamini viidatud kinnisvara väärtuse tüübile ja seda väärtust kasutatakse laenu tagamise protsessis.
Hindamisinstituudi hindamisinstituudi "Turuväärtus": mida see tegelikult tähendab "annab ajaloolise ülevaate" väärtusest "ja" turuväärtusest ", sealhulgas palju definitsioone erinevatest allikatest.
Näiteks võib tuua föderaalse hoiukindlustuse korporatsiooni (FDIC), kes väidab, et turuväärtus on "kõige tõenäolisem hind, mis kinnisvaral peaks olema konkurentsivõimelisel ja avatud turul kõigis õiglase müügi jaoks vajalikes tingimustes".
Teisisõnu, mis on valmis maksma ostja ja nõus aktsepteerima müüja, arvestades, et kõik muud asjaolud on tavapärased ja eeldatavad.
- Investeeringu väärtus
Investeerimisväärtus on väärtus, mida kinnisvara pakub konkreetsele investorile. See on väärtus, mida investor oleks nõus vara eest maksma.
Sõltumata turuväärtusest on alati piir, millele investor on valmis vara vajuma.
Investeeringu väärtus põhineb investori enda kvalifikatsioonil, saadaoleval kapitalil, maksumääral ja finantseerimisel.
- Kindlustusväärtus
See viitab kindlustuskatte kindlakstegemiseks vara suurusele, mis võib kahjustada.
Teisisõnu, kui suur on vara osa, mida saab kindlustuspoliisiga katta.
- Hinnatud väärtus
Hinnatud väärtus on kinnisvara väärtus, mille kinnisvara maksustamise eesmärgil määrab kohalik maksunõustaja.
- Likvideerimisväärtus
Likvideerimisväärtus määrab tõenäolise hinna, mille kinnisvara sundmüügi ajal müüks, näiteks sulgemine või maksumüük.
Likvideerimisväärtust kasutatakse aegadel, kui turupositsiooni jaoks on piiratud aken või kui on muid piiravaid müügitingimusi.
- Asendusväärtus
See on kulu struktuuri asendamise eest identse asendusstruktuuriga, millel on sama kasulikkus kui algsel omadusel.
Nüüd võib äriomand igal ajal määrata mis tahes ülaltoodud väärtuse tüübi.
Ja on täiesti võimalik, et ükski väärtustest pole sama (kuigi tõenäoliselt on vähemalt mõned neist lähedased).
See kehtib eriti turuväärtuse ja investeeringu väärtuse erinevuse kaalumisel: see, et kinnisvara peab koguma teatud summa, ei tähenda, et investor kavatseb pakkuda midagi lähedast.
Samuti ei pruugi see, mida konkreetsel turul peetakse väärtuslikuks, investorile nii.
Mõlemate mõisteid silmas pidades vaatleme erinevaid lähenemisviise nii turu kui ka investeeringu väärtuse osas, et näidata nende erinevusi detailsemalt.
Turuväärtuse lähenemine
Turuväärtus on see, mis määratakse hindamise käigus.
Laenu tagamise protsessi käigus kasutavad paljud laenuandjad kinnisvara turuväärtuse hinnangu saamiseks välishindajat.
Asjakohase hüpoteegi summa määramiseks kasutatakse turuväärtust.
Kuidas siis hindajad turuväärtust määravad?
Tegelikult on palju võimalusi. Kuid enne, kui see juhtub, tuleb eristada vara suurimat kasutamist.
Põhimõtteliselt tuleb kindlaks teha kõige kõrgemat väärtust loova vara seaduslik kasutamine - seega mõelge sellistele asjadele nagu tsoneerimine, vara kasutamine, vara suurus, majanduslik tulemuslikkus jne.
Lühidalt, milline on vara ja kogu selle paki potentsiaalne "lagi"?
Kui see kõik on kivisse raiutud, saab hindaja kinnisvara hindamisega edasi liikuda.
Üldiselt on kolm vara, mida hindajad kasutavad ettevõtte vara õiglase turuväärtuse määramiseks:
- Müügilähenemine:
Müügil põhinev lähenemisviis annab teile kinnisvara väärtuse, vaadates muid hiljuti väga võrreldavate varade müüke.
- Sissetuleku kapitaliseerimise lähenemisviis:
Sissetulekupõhine lähenemisviis tuletab tulust lihtsalt varalise väärtuse.
- Kulude lähenemine
Selle lähenemisviisi aluseks on vara väärtus selle vara reprodutseerimise maksumusel, millest on lahutatud akumuleeritud kulum.
Investeeringu väärtus läheneb
Kui turuväärtuse protsessi kasutatakse laenude tagatiste hindamisel, siis otsustades, kui palju kinnisvara eest maksta, arvestavad investorid ka seda, kui palju kinnisvara neile väärt on.
Investeeringu väärtus on summa, mida investor on nõus maksma, pidades silmas oma eesmärke, sihttootlust ja maksupositsiooni.
Niisiis, kuna turuväärtus on alati turule ainulaadne, on investeerimisväärtus ainuomane ka investorile.
Sellega kaasnevad mitmed muud lähenemisviisid, mida saab kasutada väärtuse määramiseks, erinevalt ametlikest hindamistest, mida hindajad vajavad.
Investeeringute hindamise kõige tavalisemad mõõdikud on järgmised:
- Võrreldav müük (Comps):
Põhimõtteliselt on see sama ülalnimetatud müügi võrdlusviis.
- Kogutulu kordaja (GRM)
See on suhe, mis mõõdab väärtust, võttes vara kogu aasta jooksul saadava brutotulu ja korrutades selle turupõhise brutotulu kordajaga.
- Sularahas sularahas tagastamine
Raha tasuvus on veel üks lihtne seos, mille arvutamiseks võetakse esimese aasta pro forma rahavoog (enne makse) ja jagatakse see alginvesteeringu kogumaksumusega.
- Otsene suurtähtede kasutamine
See on sama eespool nimetatud otsese kapitaliseerimise lähenemisviis, mida hindajad kasutavad. Kinnisvara sissetuleku voo ühendamine on väga levinud ja lihtne viis nii kinnisvara turuväärtuse kui ka investeeringuväärtuse määramiseks.
- Diskonteeritud rahavoog
Diskonteeritud rahavoogude mudelit kasutatakse sisemise tootluse määra (IRR), puhas nüüdisväärtuse ja kapitali kogunemise võrdluse leidmiseks.
Niisiis, teades nende väärtuste genereerimise erinevaid lähenemisviise, anname mõningase käegakatsutavuse viisile, kuidas seda tüüpi väärtused üksteisest erinevad.
Turuväärtus vs. Investeeringu väärtus
Lühidalt öeldes on turuväärtus kinnisvara väärtus avatud turul, mis on määratud hinnanguga.
Investeeringu väärtuse määrab tegelik investor, lähtudes tema unikaalsetest investeerimiskriteeriumidest ja eesmärkidest.
Allpool illustreerime näite:
Oletame, et üksikinvestor kaalub väikese kortermaja soetamist.
Kinnisvara on sõlminud 1.2 miljoni dollari suuruse lepingu ja taotleb vara minimaalset 10% tootlust.
Investori eesmärgi tootluse põhjal võiksite maksta kuni 1,4 miljonit dollarit ja ikkagi oma eesmärgi täita.
Selles stsenaariumis leiab investor, et tal on võimalik saada laenu 960.000 80 dollarit (20% laenu väärtusest), mis amortiseeriti 5 aasta jooksul XNUMX% juures.
Oletame nüüd, et emissiooniprotsessi käigus hindab panga kolmanda osapoole hinnang kinnisvara väärtuseks 1.000.000 1,2 XNUMX dollarit ostja lukustatud XNUMX miljoni dollari asemel.
See hinnang vähendaks kõlbliku laenusumma eeldatava 800.000 80 dollarini 960.000 XNUMX dollarini (tuginedes XNUMX% LTV-le).
Paraku keeldub müüja selle stsenaariumi korral müümast vähem kui 1.200.000 XNUMX XNUMX dollari eest.
See muudaks selle tehingu turust kõrgemaks, mis tähendab lihtsalt seda, et müügihind on kõrgem kui vara praegune turuväärtus.
Kas investoril on siis mõtet selle tehinguga edasi minna?
Uus laenusumma vähendaks tootlust 22% -lt 16% -le, kuid see ületab siiski investori eesmärki saada 10% tootlust.
Enamasti peaksid turu- ja investeerimisväärtused olema ligikaudu samad, kuid aeg-ajalt erinevad.
Lisaks on täiesti võimalik, et investeeringu väärtus on turuväärtusest kõrgem.
See võib juhtuda, kui väärtus ostja jaoks on suurem kui keskmine, hästi informeeritud ostja väärtus.
Oletame näiteks, et ettevõte laieneb uuest hoonest üle tänava praegusest asukohast, makstes rohkem kui turuväärtus, et kasvada läheduses ja täita ruumi, mille muidu hõivaksid konkurendid.
Strateegilise eelise otsimisel on nende jaoks väärtus veidi suurem - lisakulu võib olla õigustatud.
Investori puhul võib investeeringu väärtus ületada turuväärtust soodsate finantseerimistingimuste või üleantamatu maksukohtlemise tagajärjel.
Investeeringu väärtus võib muidugi olla ka turuväärtusest väiksem.
Võib-olla otsib investor kontorihoonet, kuid on spetsialiseerunud mitme pere kinnisvarale.
Nende jaoks on kontorihoonel madalam investeerimisväärtus õppekõvera ja muude sellega kaasnevate lisakulude tõttu.
Teine stsenaarium, kus investeeringu väärtus võib olla väiksem kui turuväärtus, on see, kui investor nõuab oma olemasoleva portfelli tootluse põhjal keskmisest kõrgemat tootlust.
Mõistlike ettevõtete leidmine
Kokkuvõttes sõltub see iga üksiku kinnisvaraettevõtte jaoks.
Asjaolud erinevad drastiliselt.
Üldiselt on kõige kindlam samm veenduda, et investeeringul on mõlema väärtusemõõtmise mõttes mõtet.
Investeerimisväärtus on subjektiivsem ja seetõttu ei tohiks seda kuritarvitada, vaid seda tuleb arvesse võtta.
Investeeringu väärtuse tähtsus
Põhjus, miks investeeringu väärtus on vara potentsiaalsete ostjate jaoks oluline, on see, et nad soovivad võrrelda vara hinda oodatava tootlusega. Konkreetse tasuvusmäära leidmisel saavad nad mõõta investeeringu alumist joont kinnisvara eest makstava prognoositava hinnaga. See võimaldab investoril teha arukaid ostuotsuseid, mis vastavad nende investeerimiseesmärkidele.
Kuidas määrata investeeringu väärtus
Kuna investeeringu väärtus sõltub investori eesmärkidest, on väärtus iga investori jaoks ainulaadne. Erinevad investorid saavad kasutada samu hindamismeetodeid ja saada erinevaid investeerimisväärtusi. Investorid saavad vara investeeringu väärtuse määramisel valida mitme hindamismeetodi vahel. Allpool on kõige sagedamini kasutatavad investeerimismeetmed:
- Võrreldav müük
Hindajad kasutavad ka müügi võrdlemise meetodit. Investor võrdleb sarnaseid omadusi ruutmeetrites või ühikutes.
- Kogutulu kordaja
Mõõdik mõõdab investeeringu väärtust, korrutades kinnisvara aastas saadava brutotulu brutotulekordajaga (GRM). GRM-i arv tuletatakse sama turu sarnastest omadustest.
- Sularaha sularahatulu
Raha tagastamise näitaja arvutatakse esimese aasta pro forma raha jagamisel kogu alginvesteeringuga.
- Otsene suurtähtede kasutamine
Otsene liitmine on teine hindajate kasutatav meede. See koosneb kinnisvara tuluvoogude kapitaliseerimisest ja on levinud meetod, mida kasutatakse ärikinnisvara turu ja investeerimisväärtuse määramiseks.
- Diskonteeritud rahavoog (DCF)
DCF-mudelit kasutatakse nüüdisväärtuse, sisemise tootluse ja kapitali kogunemise võrdluse arvutamiseks. Eespool loetletud määradel on kasulikku teavet pakkudes ka mitmeid piiranguid. Need piirangud lahendatakse diskonteeritud rahavoogude arvutamise teel.
Investeeringu väärtus vs turuväärtus
Kui investeeringu väärtus mõõdab investeeringu potentsiaalset väärtust teatud tingimustel, siis turuväärtus mõõdab investeeringu tegelikku väärtust, lähtudes vabaturu pakkumise ja nõudluse jõududest. Turuväärtus määratakse hindamisprotsessi kaudu. See erineb investeeringu väärtusest, mis võtab arvesse inimese unikaalseid eesmärke, eesmärke ja kinnisvara vajadusi.
Investeeringu väärtus võib olla turuväärtusest madalam või kõrgem. See sõltub vara konkreetsest olukorrast sel ajal. Investeerimisväärtus võib olla suurem kui turuväärtus, kui ostja paneb kinnistule kõrgema väärtuse kui teadlik ostja.
Reaalses maailmas võib selline olukord olemas olla, kui ettevõte laiendab oma rajatisi suuremale hoonele, mis on praeguses kontoris müüki pandud. Ettevõte on nõus nõustuma hoone turuväärtusest kõrgema hinnaga, et tagada konkurentide eemalviibimine.
Sellisel juhul saadakse täiendav investeeringuväärtus strateegilisest eelisest, mille ettevõte omandab vara ostmisega. Üksik investor võib nõustuda ka turuväärtusest kõrgema investeeringuväärtusega. See juhtub siis, kui investor saab erilise maksustaatuse või väga soodsad finantseerimistingimused.
Alternatiivina võib investeeringu väärtus olla väiksem kui turuväärtus. See võib juhtuda siis, kui investeering ei ole seda tüüpi kinnisvara, millele investor tavaliselt oma jõupingutused suunaks. Näiteks võib mitme pere kinnisvaraarendaja, kes kaalub hotelli ehitamise ideed, muuta investeeringu väärtuse turuväärtusest väiksemaks.
See võib olla tingitud kinnisvara arendamise õppimisega seotud kõrgetest kuludest või seetõttu, et investorid nõuavad oma portfelli jaotamise ja mitmekesistamise tõttu kinnisvarast keskmist kõrgemat tootlust. Need piirangud lahendatakse diskonteeritud rahavoogude arvutamise teel.