Mis juhtub, kui intressimäärad tõusevad? Peaaegu kõik inimesed teavad, et eluasemelaenud on mõjutatud, see on midagi, mida nad ei lakka teabekanalites kordamast. Kuigi on tõsi, et hüpoteeklaenud lähevad kallimaks, on sellel ka mõju kogu majandusele. Sellel on oma positiivne külg ja ka negatiivne.
Järgnevas artiklis vastandatakse enim nõutud intressimääradega seotud murekohad ja kuidas need kinnisvaraturgu mõjutavad. Samuti näeme, kuidas võlakirjad saavad taas jõudu ja positsioneerivad end kasumlikkuse alternatiivina, võttes eluasemelt osa sära.
Tõusvate intressimääradega kinnisvarasektor
Alates 2020. aasta keskpaigast on kõigis riikides täheldatud üldist eluasemehindade tõusu trendi. Selle põhjuseks oli inimeste "massiline" väljaränne (vähemalt need, kes said), kes lahkusid linnast vaiksemaid või avaramaid kodusid otsima. Olgu need siis terrassiga majad, avaramad, maapiirkonnad vms.
Seda buumi kogesime Hispaanias, kuid tõde on see, et paljudes riikides tõusid eluasemehinnad suuremal määral. Mis prognoosid on praegu, kus hüpoteeklaenud muutuvad kallimaks?
Eluase Hispaanias
Hispaanias ei ole elamumajanduse kasv viimase kahe aasta jooksul peatunud. Kinnisvara taastumine on seletatav eelpool nimetatud põhjustega ning sellega, et sektor ei ole nii pinges kui teistes riikides. Teine stiimul, nagu ka mujal, on olnud odav rahastamine tänu ajalooliselt madalatele intressimääradele. Kuigi seda lihtsust seostati eluaseme kallima hinnaga, pole see paljudele peredele niivõrd oluline olnud, arvestades asjaolu, et üürihinnad on veelgi tugevamalt tõusnud. See on viinud selleni, et hüpoteegid on tunduvalt odavamad kui üürimaksed.
Samuti on stiimuleid leidnud need investorid, kes kaugeltki naeruväärsest huvist, mida võlakirjad on suutnud tasuda, ja kaugel sellest, et pole suutnud sääste enam-vähem oodatud viisil kasumlikuks muuta, on näinud telliskivis võimalust, kuidas muuta need kasumlikuks. Lisaks peetakse eluaset ka pelgupaigaks, katust vajavad kõik. Pärast viimaste kuude jätkuvat euribori tõusu näib aga eluase näitama märke, et eluase hakkab oma tempot aeglustama.
Eluase teistes riikides
Pärast 2008. aastal puhkenud kriisi tuli Hispaanial eriti kehvasti välja. Teistes riikides aga sama ei juhtunud. Paljudes neist on eluasemehinnad tõusnud väga kõrgele, jättes teadmatuse virulentsest jõust, millega eluasememull võib lõhkeda. Just nendes samades valdkondades pärast intresside tõusu kinnisvaraturg juba kannatab ja häid aegu pole ette näha.
Nende näideteks on mõned, mille hinnalangused on kahekohalised:
- Uus-Meremaa. Selle keskpank on viimase 7 kuu jooksul intressimäärasid tõstnud 10 korda. Eluase on langenud 11% ja oodata on kuni 20% langust.
- Poola. Paljude hüpoteegipidajate igakuised osamaksed on intressimäärade tõustes kahekordistunud. Valitsus on aasta alguses sekkunud, et poolakad saaksid maksed kuni 8 kuuks peatada. See meede on mõjutanud riigi peamiste pankade kasumit.
Lisaks leiame veel riike, mille hinnad on hakanud langema, nagu Austraalia, Saksamaa, Suurbritannia, Kanada... või isegi Hiina, kus isegi kogu maailmas tuntakse muret kriisi ulatuse ja selle pärast, kuidas see võib välja areneda. terve planeet. Midagi USA-sarnast, mille mõju on samuti nähtud, uute kodude müük on langenud ja selle mõju majandusele on sageli tunda kogu maailmas.
Kasvavate intressimääradega investeerimisvõimalused?
Kinnisvarasektori väljavaated on praegu üsna negatiivsed, mis aasta tagasi oli vastupidine. Paradoks on nendel juhtudel see, et need, kes ostsid 1 aasta tagasi, on nüüd sattunud palju vaenulikumasse keskkonda. Investeerimisega kaasnevad riskid, kuid paljud sündmusi ennetavad investorid hakkasid kinnisvarasektori ettevõtete ümber oma positsioone lõhkuma. Peaaegu kõik on mõjutatud.
Neist suurim, Euroopa suurimaks "maaomanikuks" peetud Vonovia, mille aktsiad on 1 aastaga langenud ligi 50%. Praeguste turuhindade juures hinnatakse teie portfelli palju rohkem kui selle turukapitalisatsioon, sealhulgas teie võlg. Kui see hinnalangus aga jätkub, oleks selle netoväärtus rohkem ohus, kuna turg juba teeb allahindlusi.
Väga võimalik, et nii nagu juhtus eelmise kinnisvarakriisiga, kui investorid eeldavad sektori taastumist, tõusevad kinnisvarafirmade ehk REIT-de aktsiad enne elamumajandust ennast. Ainus küsimus, mis meile jääks, on see, kas aktsiad näitavad juba põhja jõudmist, sellele lähedal olemist või kas langus jätkub. Samuti on need õnnelikud, kes saavad osta REITi aktsiaid nende madalaima taseme lähedal, nagu on juhtuma kippunud, need, kes saavad hiljem paremat kapitalikasumit.
Võlakirjad vs eluase
Ja lõpuks, järjekordne pettumus kinnisvaraturul on õnneks fikseeritud tuluga turul. Kuna intressimäärad on tõusnud, pakuvad võlakirjad nüüd paremat tootlust. Väärtustades, et see on tulusam ja ka mugavam, võlakirjade tõustes ja kinnisvara tootlusele lähenedes näib, et need hakkavad taastama sära, mida paljud investorid juba kaotanuks pidasid.
Hispaania 10-aastane võlakiri on ligi 3%, USA 3% või Saksamaa 5%. Tavaliselt eelneb majanduslangusele tugev intressitõus, kuid seekord tuli seda teha inflatsiooni ohjeldamise vaimus. Kuigi see tuleneb tooraine kasvust, on nii madalad intressimäärad 1% inflatsiooniga siiski rahapoliitika, mis stimuleerib laenu ja tarbimist. Midagi vältida, kuni hinnad tõusevad rohkem kui juba tõusevad.
