Στα εμπορικά ακίνητα, υπάρχουν διάφοροι τύποι «αξίας» που δίνονται στα ακίνητα, τα οποία εξυπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς σε διαφορετικούς ανθρώπους. Όταν πραγματοποιείται οποιοσδήποτε τύπος ανάλυσης ενός ακινήτου, η αξία του θα λαμβάνεται πάντα υπόψη σε μεγάλο βαθμό.
Σε αυτό το άρθρο, θα εξετάσουμε τη διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου και της επενδυτικής του αξίας. αγοραία αξία vs. Αξία επένδυσης στο CRE. Οι διάφοροι τύποι «αξίας» στα εμπορικά ακίνητα περιλαμβάνουν:
- Αγοραία αξία
- Η αξία της επένδυσης
- ασφαλίσιμη αξία
- Η αξία της αξιολόγησης
- Τιμή εκκαθάρισης
- αξία αντικατάστασης
Μερικές φορές οι γραμμές μεταξύ αυτών των τύπων αξίας μπορεί να είναι λίγο ασαφείς, ειδικά όταν εξετάζουμε συγκεκριμένα την αξία αγοράς και επένδυσης.
Τα είδη της αξίας των ακινήτων
Τύποι αξίας ακινήτων
- Αγοραία αξία
Η αγοραία αξία, ή η "εύλογη" αγοραία αξία, είναι ο πιο συχνά αναφερόμενος τύπος αξίας ακινήτου και είναι η αξία που χρησιμοποιείται στη διαδικασία αναδοχής δανείου.
Η "Αξία της αγοράς: Τι σημαίνει πραγματικά" του Ινστιτούτου Αξιολόγησης από το Ινστιτούτο Αξιολόγησης παρέχει μια ιστορική επισκόπηση της "αξίας" και της "αξίας της αγοράς", συμπεριλαμβανομένων πολλών ορισμών από διάφορες πηγές.
Ένα παράδειγμα είναι αυτό της Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), η οποία δηλώνει ότι η αγοραία αξία είναι «η πιο πιθανή τιμή που πρέπει να έχει ένα ακίνητο σε μια ανταγωνιστική και ανοιχτή αγορά υπό όλες τις απαραίτητες συνθήκες για μια δίκαιη πώληση».
Με άλλα λόγια, τι είναι διατεθειμένος να πληρώσει ένας αγοραστής και τι είναι πρόθυμος να αποδεχθεί ένας πωλητής, δεδομένου ότι όλες οι άλλες συνθήκες είναι τυπικές και αναμενόμενες.
- επενδυτική αξία
Η επενδυτική αξία είναι η αξία που προσφέρει ένα ακίνητο σε έναν συγκεκριμένο επενδυτή. Είναι η αξία που ο επενδυτής θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει για το ακίνητο.
Ανεξάρτητα από την αγοραία αξία, θα υπάρχει πάντα ένα όριο στο πόσο ένας επενδυτής είναι διατεθειμένος να βυθιστεί σε ένα περιουσιακό στοιχείο.
Η αξία της επένδυσης βασίζεται στα προσόντα του επενδυτή, το διαθέσιμο κεφάλαιο, τον φορολογικό συντελεστή και τη χρηματοδότηση.
- ασφαλίσιμη αξία
Αυτό αναφέρεται στο ποσό ενός ακινήτου που βρίσκεται σε δυνητικό κίνδυνο ζημιάς, για τον προσδιορισμό της ασφαλιστικής κάλυψης.
Με άλλα λόγια, ποια είναι η αξία του τμήματος του ακινήτου που μπορεί να καλυφθεί σε ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο.
- Εκτιμώμενη αξία
Η εκτιμώμενη αξία είναι η αξία του ακινήτου που προσδιορίζεται από έναν τοπικό φορολογικό ελεγκτή για σκοπούς φορολογίας ακίνητης περιουσίας.
- Τιμή εκκαθάρισης
Η αξία ρευστοποίησης καθορίζει την πιθανή τιμή στην οποία θα πουλούσε ένα ακίνητο κατά τη διάρκεια μιας αναγκαστικής πώλησης, όπως κατάσχεση ή φορολογική πώληση.
Η αξία ρευστοποίησης χρησιμοποιείται σε περιόδους που υπάρχει περιορισμένο παράθυρο για έκθεση στην αγορά ή εάν υπάρχουν άλλοι περιοριστικοί όροι πώλησης.
- αξία αντικατάστασης
Αυτό είναι το κόστος αντικατάστασης της κατασκευής με μια πανομοιότυπη δομή αντικατάστασης, η οποία έχει την ίδια χρησιμότητα με την αρχική ιδιοκτησία.
Τώρα, ένα εμπορικό ακίνητο μπορεί να έχει οποιονδήποτε από τους παραπάνω τύπους καθορισμένης αξίας ανά πάσα στιγμή.
Και είναι πολύ πιθανό καμία από τις τιμές να μην είναι ίδια (αν και είναι πιθανό τουλάχιστον κάποιες από αυτές να είναι κοντά).
Αυτό ισχύει ιδιαίτερα όταν εξετάζουμε τη διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας και της επενδυτικής αξίας: ακριβώς επειδή ένα ακίνητο πρέπει να φέρει ένα συγκεκριμένο ποσό, δεν σημαίνει ότι ένας επενδυτής θα προσφέρει κάτι αντίστοιχο.
Επιπλέον, αυτό που εκλαμβάνεται ως «πολύτιμο» για μια συγκεκριμένη αγορά, μπορεί να μην είναι έτσι για έναν επενδυτή.
Έχοντας υπόψη τους ορισμούς του καθενός, ας δούμε τις διαφορετικές προσεγγίσεις τόσο για την αγορά όσο και για την επενδυτική αξία, για να δείξουμε τις διαφορές τους με πιο αναλυτικό τρόπο.
Προσεγγίσεις της αγοραίας αξίας
Η αγοραία αξία είναι αυτό που προσδιορίζεται κατά τη διάρκεια μιας αξιολόγησης.
Κατά τη διάρκεια της διαδικασίας αναδοχής δανείου, πολλοί δανειστές θα χρησιμοποιήσουν έναν τρίτο εκτιμητή για να λάβουν μια εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου.
Η αγοραία αξία είναι αυτή που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό του κατάλληλου ποσού υποθήκης.
Πώς λοιπόν οι εκτιμητές καθορίζουν την αγοραία αξία;
Στην πραγματικότητα υπάρχουν πολλοί τρόποι. Όμως, πριν συμβεί οτιδήποτε από αυτά, πρέπει να διακρίνεται η υψηλότερη χρήση του ακινήτου.
Ουσιαστικά, αυτό που πρέπει να καθοριστεί είναι η νόμιμη χρήση ενός ακινήτου που αποδίδει τη μεγαλύτερη αξία – επομένως σκεφτείτε πράγματα όπως η χωροθέτηση, οι χρήσεις ιδιοκτησίας, το μέγεθος της ιδιοκτησίας, η οικονομική απόδοση κ.λπ.
Με λίγα λόγια ποιο είναι το δυνητικό «ταβάνι» του ακινήτου και ολόκληρου του αγροτεμαχίου;
Μόλις ολοκληρωθούν όλα αυτά, ένας εκτιμητής μπορεί να προχωρήσει στην αποτίμηση του ακινήτου.
Υπάρχουν γενικά τρεις προσεγγίσεις αποτίμησης που χρησιμοποιούν οι εκτιμητές για να καθορίσουν την εύλογη αγοραία αξία ενός επιχειρηματικού περιουσιακού στοιχείου:
- Η προσέγγιση των πωλήσεων:
Η προσέγγιση πωλήσεων σάς δίνει μια αξία ακινήτου εξετάζοντας άλλες πρόσφατες πωλήσεις εξαιρετικά συγκρίσιμων περιουσιακών στοιχείων.
- Η προσέγγιση της κεφαλαιοποίησης εσόδων:
Η προσέγγιση βάσει εισοδήματος απλώς αντλεί μια αξία ιδιοκτησίας από το εισόδημα που δημιουργείτε.
- Η προσέγγιση του κόστους
Αυτή η προσέγγιση βασίζει την αξία ενός ακινήτου στο κόστος αναπαραγωγής αυτού του ακινήτου, μείον τυχόν συσσωρευμένες αποσβέσεις.
Προσεγγίσεις Επενδυτικής Αξίας
Αν και η διαδικασία της αγοραίας αξίας χρησιμοποιείται σε εκτιμήσεις για την αναδοχή δανείων, όταν αποφασίζουν πόσο θα πληρώσουν για ένα ακίνητο, οι επενδυτές εξετάζουν επίσης πόσο αξίζει ένα ακίνητο για αυτούς.
Η επενδυτική αξία είναι το ποσό που είναι διατεθειμένος να πληρώσει ένας επενδυτής, σε σχέση με τους στόχους του, την απόδοση-στόχο και τη φορολογική του θέση.
Έτσι, δεδομένου ότι η αγοραία αξία είναι πάντα μοναδική για μια αγορά, η επενδυτική αξία είναι μοναδική για τον επενδυτή.
Με αυτό έρχεται μια σειρά από άλλες προσεγγίσεις που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τον προσδιορισμό της αξίας, εκτός από τις πιο επίσημες εκτιμήσεις που απαιτούνται από τους εκτιμητές.
Τα ακόλουθα είναι τα πιο συνηθισμένα μέτρα αποτίμησης της επένδυσης:
- Συγκρίσιμες πωλήσεις (Comps):
Ουσιαστικά, είναι η ίδια προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων που αναφέρθηκε παραπάνω.
- Πολλαπλασιαστής μικτού ενοικίου (GRM)
Αυτή είναι μια αναλογία που μετρά την αξία λαμβάνοντας τα ακαθάριστα ενοίκια που παράγει ένα ακίνητο κατά τη διάρκεια του έτους και πολλαπλασιάζοντάς τα με τον πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου που βασίζεται στην αγορά.
- Επιστροφές μετρητών
Η απόδοση των μετρητών είναι ένας άλλος απλός λόγος, ο οποίος υπολογίζεται λαμβάνοντας τις pro forma ταμειακές ροές του πρώτου έτους (προ φόρων) και διαιρώντας το με το συνολικό κόστος της αρχικής επένδυσης.
- άμεση κεφαλαιοποίηση
Αυτή είναι η ίδια προσέγγιση άμεσης κεφαλαιοποίησης που αναφέρεται παραπάνω που χρησιμοποιείται από τους εκτιμητές. Η κεφαλαιοποίηση της ροής εσόδων ενός ακινήτου είναι ένας πολύ κοινός και εύκολος τρόπος προσδιορισμού τόσο της αγοραίας αξίας όσο και της επενδυτικής αξίας ενός εμπορικού ακινήτου.
- προεξοφλημένη ταμειακή ροή
Το μοντέλο προεξοφλημένων ταμειακών ροών χρησιμοποιείται για την εύρεση του εσωτερικού ποσοστού απόδοσης (IRR), της καθαρής παρούσας αξίας και της σύγκρισης της συσσώρευσης κεφαλαίου.
Έτσι, γνωρίζοντας τις διαφορετικές προσεγγίσεις για τη δημιουργία αυτών των τιμών, ας δώσουμε κάποια απτή στο πώς αυτοί οι τύποι τιμών διαφέρουν μεταξύ τους.
αγοραία αξία vs. επενδυτική αξία
Εν ολίγοις, η αγοραία αξία είναι η αξία ενός ακινήτου σε μια ανοιχτή αγορά, που προσδιορίζεται από μια εκτίμηση.
Η αξία της επένδυσης καθορίζεται από τον πραγματικό επενδυτή βάσει των μοναδικών επενδυτικών στόχων και κριτηρίων του.
Στη συνέχεια, θα επεξηγήσουμε ένα παράδειγμα:
Ας υποθέσουμε ότι ένας μεμονωμένος επενδυτής σκέφτεται να αγοράσει μια μικρή πολυκατοικία.
Το ακίνητο είναι υπό σύμβαση ύψους 1.2 εκατομμυρίων δολαρίων και επιδιώκει τουλάχιστον 10% απόδοση του περιουσιακού στοιχείου.
Με βάση την απόδοση-στόχο του επενδυτή, θα μπορούσε να πληρώσει έως και 1,4 εκατομμύρια δολάρια και να πετύχει τον στόχο του.
Σε αυτό το σενάριο, ο επενδυτής διαπιστώνει ότι μπορεί να λάβει δάνειο 960.000 $ (80% της αξίας του δανείου), αποσβεσμένο σε 20 χρόνια με 5%.
Τώρα, ας υποθέσουμε ότι κατά τη διαδικασία αναδοχής, η αξιολόγηση τρίτου μέρους της τράπεζας αποτιμά το ακίνητο στα 1.000.000 $ αντί για τα 1,2 εκατομμύρια $ στα οποία είναι κλειδωμένος ο αγοραστής.
Αυτή η αξιολόγηση θα μείωνε το ποσό του υποστηρίσιμου δανείου σε 800.000 $ (με βάση το 80% LTV), αντί των 960.000 $ που αναμενόταν προηγουμένως.
Δυστυχώς, ωστόσο, σε αυτό το σενάριο, ο πωλητής αρνείται να πουλήσει για λιγότερο από 1.200.000 $.
Αυτό θα έκανε αυτή τη συναλλαγή πάνω από την αγορά, πράγμα που σημαίνει απλώς ότι η τιμή πώλησης είναι υψηλότερη από την τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου.
Έχει λοιπόν νόημα ο επενδυτής να προχωρήσει σε αυτή τη συμφωνία;
Το νέο ποσό δανείου θα μείωνε την απόδοση από 22% σε 16%, αλλά αυτό εξακολουθεί να υπερβαίνει τον στόχο του επενδυτή για απόδοση 10%.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι αξίες της αγοράς και των επενδύσεων θα πρέπει να είναι περίπου οι ίδιες, αλλά περιστασιακά θα αποκλίνουν.
Επιπλέον, είναι επίσης πολύ πιθανό η αξία της επένδυσης να είναι υψηλότερη από την αγοραία αξία.
Αυτό μπορεί να συμβεί όταν η αξία για έναν αγοραστή είναι υψηλότερη από την αξία για τον μέσο, καλά ενημερωμένο αγοραστή.
Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι μια εταιρεία επεκτείνεται σε ένα νέο κτίριο απέναντι από την τρέχουσα τοποθεσία της, πληρώνοντας περισσότερα από την αγοραία αξία για να αναπτυχθεί κοντά και να καλύψει χώρο που διαφορετικά θα καταλάμβαναν οι ανταγωνιστές.
Επιδιώκοντας ένα στρατηγικό πλεονέκτημα, η αξία τους είναι λίγο υψηλότερη - το πρόσθετο κόστος μπορεί να δικαιολογηθεί.
Στην περίπτωση επενδυτή, η αξία της επένδυσης θα μπορούσε να υπερβαίνει την αγοραία αξία ως αποτέλεσμα ευνοϊκών συνθηκών χρηματοδότησης ή μη μεταβιβάσιμης φορολογικής μεταχείρισης.
Η αξία της επένδυσης, φυσικά, μπορεί να είναι και μικρότερη από την αγοραία αξία.
Ίσως ένας επενδυτής να ψάχνει για ένα κτίριο γραφείων, αλλά ειδικεύεται σε ακίνητα για πολλές οικογένειες.
Για αυτούς, ένα κτίριο γραφείων πρόκειται να έχει χαμηλότερη επενδυτική αξία λόγω της καμπύλης μάθησης και άλλων πρόσθετων δαπανών.
Ένα άλλο σενάριο όπου η αξία της επένδυσης θα μπορούσε να είναι μικρότερη από την αγοραία αξία είναι εάν ένας επενδυτής απαιτεί απόδοση άνω του μέσου όρου με βάση την απόδοση του υπάρχοντος χαρτοφυλακίου του.
Εύρεση επιχειρήσεων που έχουν νόημα
Συνολικά, για κάθε μεμονωμένη επιχείρηση ακινήτων, εξαρτάται.
Οι περιστάσεις ποικίλλουν δραστικά.
Γενικά, το πιο ασφαλές παιχνίδι είναι να βεβαιωθείτε ότι μια επένδυση έχει νόημα όσον αφορά και τα δύο μέτρα αξίας.
Η αξία της επένδυσης είναι πιο υποκειμενική και επομένως δεν πρέπει να γίνεται κατάχρηση, αλλά θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη.
Σημασία της επενδυτικής αξίας
Ο λόγος για τον οποίο η αξία μιας επένδυσης είναι σημαντική για τους πιθανούς αγοραστές ενός ακινήτου είναι ότι θέλουν να συγκρίνουν την τιμή του ακινήτου με το αναμενόμενο ποσοστό απόδοσης. Όταν βρουν το συγκεκριμένο ποσοστό απόδοσης, μπορούν να μετρήσουν τα τελικά αποτελέσματα της επένδυσης με την προβλεπόμενη τιμή που θα πληρώσουν για το ακίνητο. Αυτό επιτρέπει στον επενδυτή να λάβει έξυπνες αποφάσεις αγοράς που συνάδουν με τους επενδυτικούς του στόχους.
Πώς να προσδιορίσετε την αξία της επένδυσης
Δεδομένου ότι η αξία της επένδυσης εξαρτάται από τους στόχους του επενδυτή, η αξία είναι μοναδική για κάθε επενδυτή. Διαφορετικοί επενδυτές μπορούν να χρησιμοποιήσουν τις ίδιες μεθόδους αποτίμησης και να αποκτήσουν διαφορετικές επενδυτικές αξίες. Οι επενδυτές μπορούν να επιλέξουν από διάφορες μεθόδους αποτίμησης κατά τον προσδιορισμό της επενδυτικής αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου. Τα πιο συχνά χρησιμοποιούμενα επενδυτικά μέτρα παρουσιάζονται παρακάτω:
- συγκρίσιμες πωλήσεις
Οι εκτιμητές χρησιμοποιούν επίσης τη μέθοδο σύγκρισης πωλήσεων. Ένας επενδυτής θα συγκρίνει παρόμοια ακίνητα ανά τετραγωνικά μέτρα ή ανά μονάδες.
- Πολλαπλασιαστής μικτού ενοικίου
Η μέτρηση μετρά την αξία μιας επένδυσης πολλαπλασιάζοντας το ακαθάριστο μίσθωμα που παράγει ένα ακίνητο σε ένα έτος με τον πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου (GRM). Ο αριθμός GRM προέρχεται από παρόμοια ακίνητα στην ίδια αγορά.
- Μετρητά Ταμειακή Απόδοση
Το ποσό της επιστροφής μετρητών υπολογίζεται διαιρώντας τα pro forma μετρητά του πρώτου έτους με τη συνολική αρχική επένδυση.
- άμεση κεφαλαιοποίηση
Η απευθείας κεφαλαιοποίηση είναι ένα άλλο μέτρο που χρησιμοποιείται από τους εκτιμητές. Περιλαμβάνει την κεφαλαιοποίηση της ροής εσόδων από ένα ακίνητο και είναι μια κοινή μέθοδος που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αγοραίας και επενδυτικής αξίας των εμπορικών ακινήτων.
- Προεξοφλημένη ταμειακή ροή (DCF)
Το μοντέλο DCF χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της καθαρής παρούσας αξίας, του εσωτερικού ποσοστού απόδοσης και της σύγκρισης συσσώρευσης κεφαλαίου. Οι τιμές που αναφέρονται παραπάνω, ενώ παρέχουν χρήσιμες πληροφορίες, έχουν επίσης αρκετούς περιορισμούς. Αυτοί οι περιορισμοί επιλύονται με τον υπολογισμό των προεξοφλημένων ταμειακών ροών.
Αξία επένδυσης έναντι αγοραίας αξίας
Ενώ η αξία επένδυσης μετρά τη δυνητική αξία μιας επένδυσης με βάση ορισμένες συνθήκες, η αγοραία αξία μετρά την πραγματική αξία μιας επένδυσης με βάση τις δυνάμεις της προσφοράς και της ζήτησης στην ελεύθερη αγορά. Η αγοραία αξία καθορίζεται μέσω μιας διαδικασίας αξιολόγησης. Διαφέρει από την επενδυτική αξία, η οποία λαμβάνει υπόψη τους μοναδικούς στόχους, στόχους και ανάγκες ενός ατόμου για το ακίνητο.
Η αξία της επένδυσης μπορεί να είναι χαμηλότερη ή μεγαλύτερη από την αγοραία αξία. Εξαρτάται από τη συγκεκριμένη κατάσταση του ακινήτου εκείνη τη στιγμή. Η επενδυτική αξία μπορεί να είναι υψηλότερη από την αγοραία αξία εάν ένας αγοραστής τοποθετήσει υψηλότερη αξία στο ακίνητο από έναν ενημερωμένο αγοραστή.
Στον πραγματικό κόσμο, αυτή η κατάσταση μπορεί να υπάρξει εάν μια εταιρεία επεκτείνει τις εγκαταστάσεις της σε ένα μεγαλύτερο κτίριο που έχει τεθεί προς πώληση στο τρέχον γραφείο της. Η εταιρεία είναι πρόθυμη να συμφωνήσει σε τιμή υψηλότερη από την αγοραία αξία του κτιρίου για να διασφαλίσει ότι οι ανταγωνιστές θα παραμείνουν εκτός περιοχής.
Σε μια τέτοια περίπτωση, η επιπλέον αξία επένδυσης προκύπτει από το στρατηγικό πλεονέκτημα που θα αποκομίσει η εταιρεία από την αγορά του ακινήτου. Ένας μεμονωμένος επενδυτής μπορεί επίσης να συμφωνήσει σε μια επενδυτική αξία μεγαλύτερη από την αγοραία αξία. Αυτό συμβαίνει εάν ο επενδυτής λάβει ειδικό φορολογικό καθεστώς ή πολύ ευνοϊκούς όρους χρηματοδότησης.
Εναλλακτικά, η αξία της επένδυσης μπορεί επίσης να είναι μικρότερη από την αγοραία αξία. Μπορεί να συμβεί όταν η επένδυση δεν είναι ο τύπος ακινήτου στο οποίο ένας επενδυτής θα επικεντρωνόταν κανονικά τις προσπάθειές του. Για παράδειγμα, ένας προγραμματιστής ακινήτων για πολλές οικογένειες που εξετάζει την ιδέα της κατασκευής ενός ξενοδοχείου μπορεί να κάνει την αξία της επένδυσης μικρότερη από την αγοραία αξία.
Μπορεί να είναι αποτέλεσμα του υψηλού κόστους της εκμάθησης πώς να αναπτύξετε το ακίνητο ή επειδή οι επενδυτές απαιτούν απόδοση άνω του μέσου όρου του ακινήτου λόγω της κατανομής και της διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου τους. Αυτοί οι περιορισμοί επιλύονται με τον υπολογισμό των προεξοφλημένων ταμειακών ροών.