Un nuevo criterio del Tribunal EconĆ³mico-Administrativo Central ha dado un giro a la tributaciĆ³n de quienes aĆŗn disfrutan del rĆ©gimen transitorio de la deducciĆ³n por inversiĆ³n en vivienda habitual. A partir de ahora, la cancelaciĆ³n del prĆ©stamo con el dinero obtenido al vender la casa tambiĆ©n puede computar en la base deducible del IRPF.
La decisiĆ³n, publicada en octubre, unifica doctrina y desautoriza la interpretaciĆ³n anterior de la Agencia Tributaria, que era mĆ”s estricta. Para muchos hogares con hipotecas antiguas, este ajuste puede traducirse en devoluciones de hasta 1.356 euros por ejercicio, siempre dentro de los lĆmites y requisitos legales.
QuƩ cambia exactamente
Hasta ahora, Hacienda sostenĆa que la deducciĆ³n por vivienda habitual se cortaba el mismo dĆa de la venta y que la amortizaciĆ³n final hecha con ese dinero no era deducible. El TEAC corrige esa tesis y considera irrelevante el origen de los fondos cuando su destino es cancelar la hipoteca de la vivienda habitual.
El tribunal razona que el dinero es fungible: tanto si la cancelaciĆ³n se realiza con ahorros propios el dĆa anterior como si se hace con el importe de la transmisiĆ³n, el tratamiento fiscal debe ser el mismo y, por tanto, la amortizaciĆ³n de capital puede entrar en la base de deducciĆ³n si se cumplen los requisitos del rĆ©gimen transitorio.
La deducciĆ³n vigente en este rĆ©gimen permite minorar un 15% de las cantidades satisfechas para la compra o financiaciĆ³n de la vivienda habitual, con una base mĆ”xima de 9.040 euros anuales, lo que equivale a un tope de 1.356 euros al aƱo.
Ejemplo orientativo: si en el aƱo de la venta se han pagado 3.000 euros en cuotas y, ademĆ”s, se han destinado 6.040 euros del precio a cancelar el prĆ©stamo, la base total asciende a 9.040 euros. Antes solo se deducĆa sobre 3.000; con el nuevo criterio, se alcanza el mĆ”ximo de 1.356 euros.
QuiƩn puede acogerse
El alcance del cambio afecta a contribuyentes que ya venĆan aplicando la deducciĆ³n en el rĆ©gimen transitorio y que cumplan las condiciones legales. En concreto, es esencial que la vivienda haya sido la habitual hasta la transmisiĆ³n y que la amortizaciĆ³n final provenga de la venta y se destine a cancelar el prĆ©stamo.
- RĆ©gimen transitorio activo: haber tenido derecho a la deducciĆ³n por vivienda habitual con anterioridad al cambio normativo.
- Habitualidad acreditada hasta la fecha de venta, cumpliendo los plazos de residencia y ocupaciĆ³n exigidos.
- Destino de los fondos: el importe empleado de la venta debe aplicarse a cancelar capital pendiente e intereses segĆŗn corresponda.
- Respeto de lĆmites: base anual mĆ”xima de 9.040 euros por contribuyente y porcentaje del 15%.
CĆ³mo reclamar y plazos
El nuevo criterio permite revisar ejercicios no prescritos mediante declaraciones rectificativas. En la prĆ”ctica, los contribuyentes pueden solicitar devoluciĆ³n si en su momento no incluyeron en la base la amortizaciĆ³n final financiada con la venta o si se la limitaron indebidamente.
Los ejercicios que aĆŗn pueden rectificarse son los comprendidos entre 2021 y 2024, siempre que se cumplan los requisitos del rĆ©gimen transitorio. Es clave guardar y aportar la documentaciĆ³n justificativa que acredite la operaciĆ³n.
- Escritura de compraventa y justificante del precio percibido.
- Certificado de la entidad financiera con detalle de la cancelaciĆ³n del prĆ©stamo.
- Recibos de cuotas, intereses y gastos vinculados al prƩstamo en el ejercicio afectado.
- Pruebas de habitualidad hasta la fecha de transmisiĆ³n (empadronamiento, suministros, comunicaciones oficiales, etc.).
La rectificaciĆ³n se presenta a travĆ©s de la sede electrĆ³nica de la Agencia Tributaria, escogiendo la opciĆ³n de solicitud de devoluciĆ³n por ingresos indebidos o declaraciĆ³n rectificativa, e incorporando todas las evidencias del pago y la cancelaciĆ³n.
Otros puntos aclarados por la doctrina reciente
AdemĆ”s del reconocimiento de la cancelaciĆ³n con fondos de la venta, las respuestas administrativas recientes apuntan a que ciertos gastos vinculados a la hipoteca pueden integrar la base deducible en el marco del rĆ©gimen transitorio, siempre que guarden relaciĆ³n directa con la financiaciĆ³n.
TambiĆ©n se ha precisado que un cambio de banco por subrogaciĆ³n o novaciĆ³n no elimina el derecho a deducir cuando se mantiene el resto de condiciones, y que los gastos asociados a esa operaciĆ³n (notarĆa, registro o comisiones) pueden minorarse en la base si forman parte de la financiaciĆ³n de la vivienda habitual.
La condiciĆ³n imprescindible sigue siendo que la vivienda conserve la consideraciĆ³n de habitual hasta la transmisiĆ³n y que el contribuyente hubiera ejercitado la deducciĆ³n en su dĆa dentro del rĆ©gimen transitorio; en caso contrario, no procede la aplicaciĆ³n del beneficio.
Impacto y a quiƩn beneficia
En el Ćŗltimo ejercicio con estadĆsticas completas, mĆ”s de 2,7 millones de contribuyentes aplicaron esta deducciĆ³n transitoria, con un coste agregado para las arcas pĆŗblicas de alrededor de 2.000 millones de euros. La rectificaciĆ³n del criterio puede ampliar el nĆŗmero de beneficiarios que recuperen cantidades no deducidas.
El pronunciamiento unifica doctrina a nivel estatal y otorga seguridad jurĆdica, evitando interpretaciones dispares. Para los afectados, supone un margen adicional de ahorro en un contexto de tipos de interĆ©s elevados y plazos hipotecarios aĆŗn largos.
Quienes planeen vender su vivienda habitual con derecho al rĆ©gimen transitorio deberĆan valorar, con asesoramiento, el mejor momento para la cancelaciĆ³n y documentar cuidadosamente los flujos de fondos con el fin de optimizar la deducciĆ³n y evitar incidencias.
Con este cambio, la AdministraciĆ³n reconoce que el destino del dinero es lo que manda y no su origen, lo que alinea la prĆ”ctica con la finalidad de la deducciĆ³n por vivienda habitual. Para miles de contribuyentes, se abre una vĆa realista para regularizar 2021-2024 y recuperar importes que no pudieron computarse, siempre dentro de los topes y requisitos mencionados.
