Un nuevo criterio del Tribunal Económico-Administrativo Central ha dado un giro a la tributación de quienes aún disfrutan del régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual. A partir de ahora, la cancelación del préstamo con el dinero obtenido al vender la casa también puede computar en la base deducible del IRPF.
La decisión, publicada en octubre, unifica doctrina y desautoriza la interpretación anterior de la Agencia Tributaria, que era más estricta. Para muchos hogares con hipotecas antiguas, este ajuste puede traducirse en devoluciones de hasta 1.356 euros por ejercicio, siempre dentro de los límites y requisitos legales.
Qué cambia exactamente
Hasta ahora, Hacienda sostenía que la deducción por vivienda habitual se cortaba el mismo día de la venta y que la amortización final hecha con ese dinero no era deducible. El TEAC corrige esa tesis y considera irrelevante el origen de los fondos cuando su destino es cancelar la hipoteca de la vivienda habitual.
El tribunal razona que el dinero es fungible: tanto si la cancelación se realiza con ahorros propios el día anterior como si se hace con el importe de la transmisión, el tratamiento fiscal debe ser el mismo y, por tanto, la amortización de capital puede entrar en la base de deducción si se cumplen los requisitos del régimen transitorio.
La deducción vigente en este régimen permite minorar un 15% de las cantidades satisfechas para la compra o financiación de la vivienda habitual, con una base máxima de 9.040 euros anuales, lo que equivale a un tope de 1.356 euros al año.
Ejemplo orientativo: si en el año de la venta se han pagado 3.000 euros en cuotas y, además, se han destinado 6.040 euros del precio a cancelar el préstamo, la base total asciende a 9.040 euros. Antes solo se deducía sobre 3.000; con el nuevo criterio, se alcanza el máximo de 1.356 euros.
Quién puede acogerse
El alcance del cambio afecta a contribuyentes que ya venían aplicando la deducción en el régimen transitorio y que cumplan las condiciones legales. En concreto, es esencial que la vivienda haya sido la habitual hasta la transmisión y que la amortización final provenga de la venta y se destine a cancelar el préstamo.
- Régimen transitorio activo: haber tenido derecho a la deducción por vivienda habitual con anterioridad al cambio normativo.
- Habitualidad acreditada hasta la fecha de venta, cumpliendo los plazos de residencia y ocupación exigidos.
- Destino de los fondos: el importe empleado de la venta debe aplicarse a cancelar capital pendiente e intereses según corresponda.
- Respeto de límites: base anual máxima de 9.040 euros por contribuyente y porcentaje del 15%.
Cómo reclamar y plazos
El nuevo criterio permite revisar ejercicios no prescritos mediante declaraciones rectificativas. En la práctica, los contribuyentes pueden solicitar devolución si en su momento no incluyeron en la base la amortización final financiada con la venta o si se la limitaron indebidamente.
Los ejercicios que aún pueden rectificarse son los comprendidos entre 2021 y 2024, siempre que se cumplan los requisitos del régimen transitorio. Es clave guardar y aportar la documentación justificativa que acredite la operación.
- Escritura de compraventa y justificante del precio percibido.
- Certificado de la entidad financiera con detalle de la cancelación del préstamo.
- Recibos de cuotas, intereses y gastos vinculados al préstamo en el ejercicio afectado.
- Pruebas de habitualidad hasta la fecha de transmisión (empadronamiento, suministros, comunicaciones oficiales, etc.).
La rectificación se presenta a través de la sede electrónica de la Agencia Tributaria, escogiendo la opción de solicitud de devolución por ingresos indebidos o declaración rectificativa, e incorporando todas las evidencias del pago y la cancelación.
Otros puntos aclarados por la doctrina reciente
Además del reconocimiento de la cancelación con fondos de la venta, las respuestas administrativas recientes apuntan a que ciertos gastos vinculados a la hipoteca pueden integrar la base deducible en el marco del régimen transitorio, siempre que guarden relación directa con la financiación.
También se ha precisado que un cambio de banco por subrogación o novación no elimina el derecho a deducir cuando se mantiene el resto de condiciones, y que los gastos asociados a esa operación (notaría, registro o comisiones) pueden minorarse en la base si forman parte de la financiación de la vivienda habitual.
La condición imprescindible sigue siendo que la vivienda conserve la consideración de habitual hasta la transmisión y que el contribuyente hubiera ejercitado la deducción en su día dentro del régimen transitorio; en caso contrario, no procede la aplicación del beneficio.
Impacto y a quién beneficia
En el último ejercicio con estadísticas completas, más de 2,7 millones de contribuyentes aplicaron esta deducción transitoria, con un coste agregado para las arcas públicas de alrededor de 2.000 millones de euros. La rectificación del criterio puede ampliar el número de beneficiarios que recuperen cantidades no deducidas.
El pronunciamiento unifica doctrina a nivel estatal y otorga seguridad jurídica, evitando interpretaciones dispares. Para los afectados, supone un margen adicional de ahorro en un contexto de tipos de interés elevados y plazos hipotecarios aún largos.
Quienes planeen vender su vivienda habitual con derecho al régimen transitorio deberían valorar, con asesoramiento, el mejor momento para la cancelación y documentar cuidadosamente los flujos de fondos con el fin de optimizar la deducción y evitar incidencias.
Con este cambio, la Administración reconoce que el destino del dinero es lo que manda y no su origen, lo que alinea la práctica con la finalidad de la deducción por vivienda habitual. Para miles de contribuyentes, se abre una vía realista para regularizar 2021-2024 y recuperar importes que no pudieron computarse, siempre dentro de los topes y requisitos mencionados.
