La actividad del sector inmobiliario en 2019 estará marcada sin lugar a dudas por la deriva hipotecaria que se empieza a atisbar en estos momentos. Al igual que por los sobreprecios en las capitales y el control de las viviendas en régimen de alquiler. Serán factores muy relevantes para saber si es ben momento también para invertir en valores del tradicional sector del ladrillo en la renta variable española. En un ejercicio que a desarrollarse con muchas dudas debido a otros condicionantes en la economía general.
Por otra parte, no puede olvidarse por su especial importancia que la desaceleración de la economía española, que está certificad por parte del Banco Central Europeo (BCE), aleja en cierta forma el fantasma sobre una nueva burbuja, en este caso la inmobiliaria. Este es un escenario que plantea serias dudas entre los pequeños y medianos inversores. Más allá de otras consideraciones técnicas en los valores bursátiles que representan este importante sector de la economía española.
De todas formas, también hay que incidir en otros aspectos que nos van a dar alguna que otra señal sobre cómo va a ser el movimiento de las operaciones inmobiliarias. Llevadas a cabo a través de varias estrategias y que van desde la compra y venta de acciones en valores de este importante sector de la renta variable española a sencillamente invertir en ladrillo. Es decir, comprar pisos como la intención de rentabilizarlos en un espacio de tiempo más bien breve, en el corto plazo. Sin renunciar a otras formas alternativas en la inversión en este activo financiero de tanta predilección entre los pequeños y medianos inversores.
Sector inmobiliario: las hipotecas
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 30.356, un 20,4 % más que en octubre de 2017, según los últimos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En el que se pone de manifiesto que el importe medio es de 126.926 euros, con un aumento del 4,6 %. El importe medio de las hipotecas inscritas en los registros de la propiedad en octubre (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 138.171 euros, un 5,8 % inferior al del mismo mes de 2017.
Mientras que por otra parte, otro de los datos relevantes del INE es que el valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 5.594,4 millones de euros, un 13,5 % más que en octubre de 2017. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 3.853,0 millones, con un aumento anual del 25,9 %. Por otra parte, también se incide en que en este periodo analizado, para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en octubre, el tipo de interés medio al inicio es del 2,57 % (un 4,3 % inferior al de octubre de 2017) y el plazo medio de 23 años.
Cambios en los créditos hipotecarios
El 62,4 % de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 37,6 % a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,35 % para las hipotecas a tipo variable (un 3,5 % menor que en octubre de 2017) y del 3,06 % para las de tipo fijo (un 9,1 % más bajo). Para finalmente llegar a la conclusión de que las 5.355 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 46,3 % se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 10,0 % al 15,1 %, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 88,7 % al 83,4 %.
El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (76,4 %), como después (77,5 %). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 1,0 puntos. El de las hipotecas a tipo variable baja también 1,0 puntos. Todos estos datos ponen de manifiesto que hay una gran demanda por este importante producto financiero, todavía con un tipo de interés bastante competitivo para los intereses de los usuarios. Aunque ya se observan las primeras señales sobre el encarecimiento en el índice de referencia europeo, el Euríbor, que lleva ya varios meses al alza después de cotizar en mínimos históricos.
El alquiler por las nubes
Otro de los sistemas de inversión está materializado a través del alquiler de la vivienda, con muy buenos resultados para sus propietarios. No en vano, no puede olvidarse que este régimen de ocupación inmobiliaria es muy rentable y por encima de otros activos financieros. En este sentido, hay un dato tan relevante como que el precio del alquiler creció algo más del 15 % en el tercer trimestre de 2018. Este dato en la práctica supone el precio más alto alcanzado en los últimos 10 años, en donde se incluye el periodo en el que se desarrolló la crisis económica.
Como consecuencia de esta tendencia alcista en el alquiler, los propietarios en estos momentos tendrían una rentabilidad cercana al 15 %. Un porcentaje que en cualquier caso no genera ninguna clase de productos financieros, ni en la renta fija ni en la variable. Basta recordar que los principales productos bancarios (imposiciones a plazo fijo, bonos o cuentas de alta remuneración) apenas rebasan niveles en torno al 0,5 %. Como consecuencia del abaratamiento en el precio del dinero y que ha llevado a que su rentabilidad esté situada en mínimos históricos desde hace ya varios años.
¿Hay riesgo de burbuja inmobiliaria?
Uno de los temores más relevantes que albergan los agentes financieros y económicos es el hecho de que en los próximos meses o años pueda estallar la tan comentada burbuja inmobiliaria. En este sentido, la opinión de los expertos en el sector apunta a que de momento no se dan las condiciones para que pueda emerger a partir de estos momentos. Al menos al corto plazo que es el que les interesa más a los inversores. Lo que por el contrario, si está apareciendo en el mercado del ladrillo es que el precio de la vivienda se está sobre calentando, en especial en las grandes urbes españolas.
Desde este escenario general, no puede descartarse pero las opiniones van en otro sentido y solo alertan del riesgo de que el precio de la vivienda vaya creciendo mes tras mes. No en vano, habrá un momento en que esta tendencia no le quedará más remedio que moderarse. Este es un problema muy específico que está presente en España y no en otros países de nuestro entorno más próximo. Se trata de un aspecto que sin lugar a dudas puede terminar afectando a los valores del sector de la construcción en la renta variable nacional
Compra y venta de pisos
Estas operaciones han crecido un 13 % en el pasado año, aunque puede haber ligeras variaciones a partir de estos momentos. En este sentido, diferentes estudios e informes del sector apuntan a que en 2019 los precios de la vivienda subirán, pasando de los 1.650 euros por metro cuadro que se cotiza en estos momentos a cerca de 1.800 euros por metro cuadro. En cualquier caso, parece una desviación menos intensa a la generada en años anterior. Ahora lo que habrá que comprobar es si en este ejercicio se producirá un punto de inflexión en la compra y venta de viviendas.
Por otra parte, también está el deseo de buena parte de los pequeños y medianos inversores de invertir sus ahorros en los valores del sector de la renta variable nacional. Puede ser una buena idea, pero que lleva aparejado un gran riesgos y es la evolución de estos mercados financieros en el actual ejercicio. No puede olvidar que el Ibex 35 se dejó algo más del 15 % en el pasado ejercicio bursátil. Los riesgos, por lo tanto, son más bien latentes hasta el punto de que puedes dejarte muchos euros por el camino.
Reparto de dividendos
Por otra parte, algunas de estas empresas cotizadas reparten un jugoso dividendo entre los accionistas, con interés que oscilan entre el 3 % y 6 %. Como una renta fija y garantizada todos los años, pase lo que pase en los mercados de renta variable. Como una estrategia muy original para conformar una renta fija dentro de la variable y sortear los débiles márgenes de intermediación que ofrecen en estos momentos los diferentes productos de ahorro y de inversión. Con una estrategia puesta en el medio y largo plazo y que está dirigida a un perfil de inversores muy bien definido: usuario defensivo que desea preservar sus ahorros por encima de otras consideraciones.
Al menos al corto plazo que es el que les interesa más a los inversores. Lo que por el contrario, si está apareciendo en el mercado del ladrillo es que el precio de la vivienda se está sobre calentando, en especial en las grandes urbes españolas. Más allá de otras consideraciones técnicas y también desde el punto de vista de sus fundamentales. En lo que es la radiografía de este importante sector de la economía española y uno de los preferidos por buena parte de los usuarios de nuestro país en estos precisos momentos.
Estas operaciones han crecido un 13 % en el pasado año, aunque puede haber ligeras variaciones a partir de estos momentos. En este sentido, diferentes estudios e informes del sector apuntan a que en 2019 los precios de la vivienda subirán, pasando de los 1.650 euros por metro cuadro que se cotiza en estos momentos a cerca de 1.800 euros por metro cuadro.