Desde el 1 de julio de 2025, España ha puesto en funcionamiento un registro único de alquileres de corta duración, que afecta especialmente a propietarios y plataformas de viviendas turísticas, de temporada y de habitaciones. Esta medida es fruto de la normativa impulsada por el Real Decreto 1312/2024 y el Reglamento Europeo 2024/1028, y se consolidará como una de las herramientas clave para acabar con el fraude en el sector y mejorar la transparencia en el mercado del alquiler temporal.
El procedimiento, que ya se encuentra plenamente vigente, busca facilitar una gestión más eficaz y supervisada de los arrendamientos turísticos y de temporada, respondiendo a la creciente preocupación social y política ante el auge de estos modelos de alojamiento. Además, España se adelanta al resto de países de la UE en la aplicación de esta normativa, convirtiéndose en pionera en el control de este tipo de alquiler.
¿A quién afecta el nuevo registro y qué implica?
La normativa es clara: todas las viviendas destinadas a uso turístico, de temporada o habitaciones, anunciadas en plataformas transaccionales en línea, están obligadas a tener un número de registro oficial para operar legalmente. Propietarios de pisos turísticos, embarcaciones y artefactos navales también deberán cumplir con este requisito cuando sus activos se alquilen con fines comerciales y de corta estancia. Sin embargo, no se aplica a hoteles, aparthoteles, albergues, campings o áreas de caravanas, que cuentan con regulaciones sectoriales propias.
Quedan fuera de la obligación aquellas viviendas que se alquilan fuera del entorno digital o en webs que solo actúan como escaparate (sin motor de reservas ni pagos online), así como los anuncios publicados en portales de anuncios clasificados como Idealista o Fotocasa.
El número de registro funciona como un identificador único, concedido tras la validación por el Colegio de Registradores o el Registro de Bienes Muebles, y debe estar visible en todos los anuncios publicados en plataformas digitales. Sin este número, no se podrá publicitar ni formalizar contratos de alquiler de corta duración en dichos portales. Las multas por incumplimiento pueden superar los 500.000 euros, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se localice la vivienda.
¿Cómo solicitar el número de registro y requisitos para obtenerlo?
La solicitud se realiza preferentemente a través de la ventanilla única digital de arrendamientos, accesible desde la sede electrónica del Colegio de Registradores. Para completar el trámite, será necesario aportar referencia catastral, dirección completa del alojamiento, modelo de alquiler, número de ocupantes permitidos, licencias correspondientes y certificados exigidos por la comunidad autónoma o ayuntamiento. También se puede presentar de manera presencial en los registros de la propiedad, acompañando la documentación requerida.
El costo para solicitar el número de registro ronda los 27 euros más impuestos por solicitud. El sistema es automático y, si la presentación tiene errores, el propietario dispone de siete días hábiles para corregirlos.
Una vez revisada la documentación, el propietario recibe primero un código provisional y, tras la validación, un número definitivo. Es fundamental que se tengan las licencias administrativas correspondientes, ya que no se otorgarán registros sin ellas.
El número de registro asignado no caduca ni requiere renovación, aunque sí es obligatorio presentar anualmente un modelo informativo que confirme que el inmueble continúa cumpliendo la normativa.
Obligaciones de las plataformas digitales y controles
Las principales plataformas de alquiler turístico, como Airbnb, Booking o Expedia, deben enviar mensualmente a la Ventanilla Única Digital información detallada de cada vivienda publicada. Entre los datos requeridos figuran la identidad del propietario (anfitrión), el número de registro, la dirección exacta del alojamiento y las URL de los anuncios, mediante sistemas de comunicación máquina a máquina para garantizar precisión y periodicidad.
En el caso de microplataformas o startups de menor tamaño, estos envíos se realizarán trimestralmente. Si alguna plataforma no verifica la validez del número de registro de un anuncio, debe retirar el contenido y notificar a las autoridades. Quedan fuera de esta obligación las páginas que solo funcionan como escaparate, sin gestionar reservas.
El Ministerio de Vivienda coordina el sistema, encargado de analizar los registros y detectar posibles irregularidades, en colaboración con comunidades autónomas y ayuntamientos. El objetivo principal es contar con una base de datos completa y fiable sobre el parque de viviendas de alquiler temporal para combatir la economía sumergida, el fraude y la competencia desleal.
Impacto en cifras y reacciones
Desde la entrada en vigor, las solicitudes superan las 215.000 en todo el país, con más de 94.000 registros activos, alrededor de 103.000 provisionales y más de 18.000 revocadas por incidencias. Las provincias con mayor volumen son las más turísticas, como Málaga, Gran Canaria, Alicante, Baleares y Barcelona. En Baleares, casi 12.600 propietarios ya han tramitado su registro, en su mayoría para alquileres vacacionales, y muchas solicitudes permanecen activas en la isla.
Las reacciones son variadas: la administración central defiende que ayudará a luchar contra los alojamientos ilegales y a frenar el encarecimiento de la vivienda, mientras que algunas comunidades autónomas y asociaciones del sector turístico consideran que invade competencias y podría reducir la oferta legal, afectando a la economía local y a muchas familias que dependen del alquiler turístico.
España ha sido pionera en la implementación del registro único en Europa, y su modelo probablemente servirá de referencia para otros países en los próximos años.
El implantamiento del registro único de alquileres de corta duración representa un cambio estructural para el sector turístico y del alquiler en España. Propietarios y plataformas deben ajustarse a una regulación más rigurosa, mientras las administraciones públicas tendrán mayor control y acceso a la información. La iniciativa busca promover la transparencia, reducir el fraude y garantizar el acceso a la vivienda, pese a los desafíos y controversias que pueda ocasionar en su implementación.
