El mercado inmobiliario español sigue dando señales contradictorias. Mientras que en la mayoría de las comunidades los precios no dejan de subir, en Baleares se ha producido un giro inesperado: el metro cuadrado se abarató un 2% en junio respecto al año anterior, algo que no ocurre en ninguna otra autonomía. Este enfriamiento, sin embargo, no significa que la vivienda en las islas sea asequible, ya que sigue siendo la segunda más cara del país, solo por detrás de Madrid.
Mientras tanto, en el resto del territorio la tendencia es bien distinta. El precio medio nacional alcanzó los 2.114 euros por metro cuadrado en junio, un 8,8% más que doce meses antes, según los datos del Consejo General del Notariado. Las compraventas, por el contrario, cayeron un 4% en el conjunto del país, hasta las 67.529 operaciones. Un escenario que refleja la tensión entre una demanda que sigue interesada y una oferta que no termina de ajustarse a los precios.
Baleares: el único mercado que se enfría
El archipiélago balear ha sido durante años el paradigma del encarecimiento descontrolado. Pero los últimos datos del Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN) muestran un cambio de tendencia. El precio medio del metro cuadrado en Baleares cayó un 2% interanual en junio, hasta los 4.056 euros, y las compraventas retrocedieron un 11,4%, hasta las 1.167 operaciones. Esta caída es más intensa que la registrada en el conjunto de España, donde las ventas bajaron un 4% pero los precios siguieron subiendo con fuerza.
No es la primera vez que el precio balear muestra signos de debilidad. La serie mensual del Notariado refleja que en febrero el metro cuadrado ya se había abaratado un 4,9% interanual, aunque después volvió a repuntar en marzo, abril y mayo. Junio rompe de nuevo esa dinámica, con un descenso mensual de alrededor del 11,2% respecto a mayo, cuando el precio se situaba en 4.568 euros por metro cuadrado.
A pesar de este enfriamiento, Baleares sigue siendo un mercado inaccesible para muchos residentes. De hecho, una de cada cuatro compras realizadas por ciudadanos del archipiélago en el primer trimestre del año se hizo fuera de las islas, según los datos del Ministerio de Vivienda. En total, 716 viviendas adquiridas en otras comunidades, con Asturias como destino preferido, seguida de Alicante y Barcelona. La diferencia de precios es abismal: una vivienda de 90 metros cuadrados cuesta de media 375.000 euros en Baleares, frente a los 157.000 euros en Asturias o los 150.000 en Granada.
El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares (Coapi), José Miguel Artieda, advierte de que esta tendencia va a más y continuará mientras se mantenga una escalada de precios que, por ahora, no tiene freno. “Mucha gente invierte fuera porque aquí los precios están disparados y no puede hacerlo”, explica. El resultado es que Baleares exporta compradores hacia territorios más baratos mientras recibe a otros con mayor capacidad adquisitiva, lo que descompensa aún más el mercado.
Granada: subidas sostenidas pero lejos de su récord
En el otro extremo del mapa, Granada sigue protagonizando una escalada de precios notable. El metro cuadrado en la capital granadina alcanzó los 2.692 euros en julio, un 1,3% más que en junio y un 10,2% más que hace un año, según los datos de idealista. La evolución trimestral también es positiva, con un aumento del 1,3% desde abril. Sin embargo, la ciudad todavía se encuentra un 9,3% por debajo de su máximo histórico, registrado en enero de 2008, cuando el metro cuadrado llegó a los 2.967 euros.
Las diferencias entre barrios son considerables. El Realejo es la zona más cara, con 3.437 euros por metro cuadrado y una subida interanual del 17,1%, además de haber alcanzado su máximo histórico. Le siguen el Centro (3.084 euros/m²), Ronda-Arabial (3.066 euros/m²) y Figares (3.013 euros/m²). En el lado opuesto, el distrito Norte es el más asequible, con 1.470 euros/m², aunque registra la mayor subida de la ciudad: un 29,8% interanual. La Chana, con 2.165 euros/m², también está en máximos históricos, mientras que Joaquina Eguaras (2.126 euros/m²) no tiene dato disponible de variación anual.
El precio medio de Granada sigue siendo inferior a la media nacional, que en julio se situó en 2.933 euros por metro cuadrado. Es decir, comprar en la capital granadina es un 8,2% más barato que en el conjunto de España, aunque la diferencia se ha ido reduciendo en los últimos meses debido al fuerte avance de los precios locales.
El alquiler, otro quebradero de cabeza
El mercado del alquiler tampoco da tregua. Según el informe de precios de idealista, las rentas en España subieron un 6,8% interanual en julio, hasta los 15,3 euros por metro cuadrado. En los tres últimos meses, el incremento fue del 2,7%. El esfuerzo económico que supone alquilar una vivienda ya alcanza el 39% de los ingresos netos familiares, muy por encima del 30% que los expertos consideran recomendable. En el caso de las hipotecas, el esfuerzo se acerca a ese umbral, con un 29%.
Esta presión está teniendo consecuencias directas en la movilidad laboral. Aproximadamente un tercio de los funcionarios está rechazando plazas o ascensos que implican trasladarse a otra ciudad por el alto coste de arrendar una vivienda, según el Observatorio del Alquiler. El precio medio de las rentas se sitúa en 1.211 euros al mes, una cifra que resulta inasumible para muchos hogares.
El analista inmobiliario Sergio Gutiérrez apunta que el mercado podría estar cerca de un punto de inflexión. En Madrid, la primera bajada del precio del alquiler ya se ha observado, y su previsión es que las rentas dejen de subir a partir de septiembre, aunque no espera un desplome. El verdadero límite, dice, ya no es cuánto quiere cobrar el propietario, sino cuánto puede pagar el inquilino.
En definitiva, el mercado de la vivienda en España atraviesa un momento de contrastes. Mientras Baleares empieza a enfriarse y Granada sigue subiendo sin alcanzar su récord, el alquiler se convierte en un problema estructural que afecta a la movilidad y al bolsillo de los ciudadanos. La pregunta es si este enfriamiento balear es el inicio de una tendencia más amplia o simplemente una excepción en un mercado que sigue mostrando una resistencia notable al ajuste.
