El Consejo de Ministros ha dado luz verde a dos reales decretos ley sobre vivienda con los que el Ejecutivo pretende responder a la que la ministra Isabel RodrÃguez ha calificado como el principal problema de los españoles. La medida llega después de meses de negociaciones y con el desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años en Madrid, como telón de fondo y sÃmbolo de la emergencia habitacional.
El paquete no es una única norma, sino dos textos separados para intentar salvar la convalidación en el Congreso. Uno se centra en la renovación automática de determinados contratos de alquiler y otro reúne el grueso de medidas sobre desahucios, especulación, alquiler temporal, fiscalidad y vivienda pública. El Gobierno busca asà contentar a socios muy distintos, desde Sumar y Podemos hasta Junts, PNV o ERC.
Un paquete dividido en dos decretos para sortear el Congreso
La división responde a una aritmética parlamentaria complicada. El primer decreto, el más extenso, incluye escudo antidesahucios, medidas contra los fondos buitre, cambios fiscales y ayudas. El segundo incorpora la renovación automática de ciertos arrendamientos, una demanda especialmente defendida por Sumar y por los colectivos que han impulsado las protestas en la Puerta del Sol.
Durante la negociación, el principal escollo estuvo en la regulación del alquiler por habitaciones y la prórroga automática de los contratos. Sumar pedÃa un texto más ambicioso, mientras que Junts mostraba sus reservas por el impacto sobre pequeños propietarios. Podemos llegó a calificar la operación de parche, coincidiendo con visiones donde la vivienda necesita más oferta y menos parches, y ERC también consideró insuficiente el borrador inicial.
Finalmente, el Ejecutivo optó por separar las medidas para que al menos una parte pueda contar con apoyos más amplios. La ministra de Vivienda ha defendido que el acuerdo reconstruye una mayorÃa parlamentaria y responde al clamor social, aunque el texto aún debe superar la votación de convalidación en la Cámara Baja.
Escudo antidesahucios y freno a la especulación
Uno de los bloques más destacados amplÃa el escudo social frente a los desahucios. La norma extiende la protección hasta el 31 de diciembre de 2030 y refuerza los mecanismos para que las administraciones actúen antes de que un hogar vulnerable se quede sin alternativa habitacional. La idea es que los jueces puedan suspender determinados lanzamientos mientras no exista una solución residencial razonable.
El texto también contempla compensaciones para propietarios particulares que no sean grandes tenedores. Es decir, no se trata de dejar solo al casero, sino de repartir responsabilidades entre administración, propietario e inquilino. En el caso de Maricarmen, los análisis jurÃdicos apuntan que el decreto no resuelve por sà solo los contratos de renta antigua ni convierte la suspensión del desahucio en algo automático.
Otro de los ejes es la lucha contra la compra especulativa. El Gobierno quiere poner nombre y apellidos a los fondos que operan con vivienda y limitar determinadas adquisiciones por parte de los llamados fondos buitre. Además, se reordena la fiscalidad de las socimi para orientar su inversión hacia la vivienda asequible y no hacia la especulación.
Dentro de este mismo bloque aparece el blindaje del parque público. Las viviendas de Casa 47 tendrán precio de venta limitado al módulo de vivienda protegida, restricción que se trasladará a las sucesivas transmisiones y quedará inscrita en el Registro de la Propiedad. El objetivo declarado es que una casa pagada con dinero público no acabe en manos de inversores oportunistas.
Alquileres: prórroga, renovación y lÃmite del 2%
En materia de arrendamientos, el primer decreto incluye una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos que venzan antes de junio de 2028. La extensión serÃa obligatoria para el arrendador, con excepciones, y las condiciones se mantendrÃan salvo que ambas partes pacten una renta inferior. También se fija un lÃmite del 2% en la actualización anual de los contratos de vivienda habitual hasta finales de 2027.
Ese tope se aplicará con especial atención a los grandes tenedores. Para el resto de propietarios, el lÃmite entrará en juego cuando no haya un nuevo acuerdo con el inquilino sobre la actualización de la renta. La medida pretende evitar subidas desproporcionadas en un contexto de precios tensionados y de escasez de oferta en muchas capitales.
El segundo decreto va un paso más allá e introduce la renovación automática de determinados contratos. El arrendador tendrá que acreditar una causa justificada para no renovar y, si no lo hace, podrÃa verse obligado a indemnizar al inquilino. No obstante, no equivale a convertir todos los alquileres en indefinidos, ya que mantiene salvaguardas y causas legales para recuperar la vivienda.
La norma también aborda el alquiler de temporada y por habitaciones. Se exigirá que exista una causa real y acreditable que justifique la temporalidad, y la carga de la prueba recaerá sobre el propietario. Si no se cumple, el contrato pasará a considerarse alquiler habitual. La duración se situará por encima de 31 dÃas y con un máximo de doce meses, y se evitarán encadenamientos fraudulentos entre las mismas partes.
En el alquiler turÃstico, el IVA final será del 10%, por debajo del 21% que se planteó en algún momento de la negociación. Se retira la exención para determinados apartamentos amueblados de corta estancia y se busca que estos pisos tributen como lo que son: una actividad económica. Con ello, el Ejecutivo pretende frenar su proliferación y favorecer su vuelta al alquiler de larga duración.
Fiscalidad, ayudas a la compra y vivienda protegida
El paquete fiscal incluye bonificaciones para inquilinos con rentas que rondan los 30.000 o 33.000 euros anuales, graduadas según los ingresos. El Gobierno calcula que algunos beneficiarios podrÃan ahorrar el equivalente a una mensualidad de alquiler y que la medida alcanzarÃa a alrededor de 1,6 millones de hogares. La intención es reducir de forma inmediata el esfuerzo económico que supone pagar la vivienda.
También habrá incentivos para propietarios que bajen o moderen el precio del alquiler. Se contemplan reducciones en el IRPF que, en determinados supuestos, pueden alcanzar el 100% del rendimiento neto si se firma un nuevo contrato con una rebaja superior al 5%. Para quienes congelen o suban poco la renta, se aplicarÃan porcentajes inferiores, siempre dentro de una escala que aún debe cerrarse en su desarrollo normativo.
Otra novedad es el mecanismo de financiación para la primera vivienda. Bajo el nombre de Tu Casa, el Estado actuarÃa como prestamista a través del ICO para facilitar la entrada de una hipoteca con un tipo de interés cero. La ayuda podrÃa cubrir hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, y está pensada para quienes tienen capacidad de pago pero no han podido reunir ahorros suficientes.
En el lado de la oferta, el decreto rebaja al 4%, el tipo superreducido, el IVA de la construcción de vivienda de promoción pública y vivienda protegida con calificación permanente. Se consolida además la protección del parque público y se activan palancas de la Administración General del Estado para ampliar el parque asequible. La ministra ha insistido en que la regulación debe ir acompañada de más vivienda pública.
Reacciones y siguiente paso parlamentario
La reacción polÃtica ha sido desigual. Sumar defiende la oportunidad de dar respuesta a la ciudadanÃa, pero ha advertido de que no aceptará que se diluyan sus exigencias centrales. Podemos ha criticado el posible carácter de parche y Junts ha puesto el foco en los pequeños propietarios, mientras el PP sostiene que el decreto no habrÃa impedido el desahucio de Maricarmen y acusa al Gobierno de utilizarlo polÃticamente. La expropiación del piso de Maricarmen, planteada por Sumar, no ha entrado finalmente en el texto.
El Ejecutivo pide ahora altura de miras a los grupos parlamentarios. El texto debe convalidarse en el Congreso en un plazo máximo de treinta dÃas, previsiblemente en un pleno extraordinario. Para lograrlo, Moncloa necesita apoyos suficientes y no tiene los votos atados, por lo que mantiene conversaciones con PNV, Junts, ERC, Bildu y Podemos.
Los sindicatos de inquilinos y colectivos sociales piden que la prórroga sea efectiva, que se regulen de verdad los alquileres temporales y que se frene la expansión de los pisos turÃsticos. Si consideran que el resultado final no está a la altura, amenazan con mantener las movilizaciones. El Gobierno, por su parte, asegura que seguirá explorando medidas si fueran necesarias.
El nuevo marco de vivienda llega con una combinación de protección frente a desahucios, lÃmites fiscales y regulatorios, incentivos para caseros e inquilinos y medidas para aumentar el parque público. Su alcance final dependerá de cómo quede el texto tras la convalidación parlamentaria y de la aplicación que hagan las administraciones. Lo que está claro es que la vivienda se ha colocado en el centro del debate polÃtico y social, con un pulso entre urgencia social, seguridad jurÃdica y equilibrio presupuestario que todavÃa no ha terminado.
