In gewerblichen Immobilien gibt es verschiedene Arten von "Wert" für Immobilien, die alle unterschiedlichen Zwecken für unterschiedliche Personen dienen. Wenn irgendeine Art von Analyse einer Immobilie durchgeführt wird, wird ihr Wert immer in hohem Maße berücksichtigt.
In diesem Artikel untersuchen wir die Differenz zwischen dem Marktwert eines Vermögenswerts und seinem Investitionswert. Marktwert vs. Investitionswert in CRE. Die verschiedenen Arten von "Wert" in gewerblichen Immobilien umfassen:
- Marktwert
- Der Wert der Investition
- Versicherbarer Wert
- Der Wert der Bewertung
- Liquidationswert
- Wiederbeschaffungswert
Manchmal können die Grenzen zwischen diesen Werttypen etwas verschwommen sein, insbesondere wenn speziell der Markt- und Investitionswert berücksichtigt wird.
Die Arten des Immobilienwerts
Arten von Immobilienwert
- Marktwert
Der Marktwert oder "faire" Marktwert ist die am häufigsten genannte Art des Immobilienwerts und der Wert, der im Rahmen des Kreditversicherungsprozesses verwendet wird.
Der "Marktwert" des Appraisal Institute: Was es wirklich bedeutet "vom Appraisal Institute bietet einen historischen Überblick über" Wert "und" Marktwert ", einschließlich vieler Definitionen aus verschiedenen Quellen.
Ein Beispiel ist das der Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), die angibt, dass der Marktwert "der wahrscheinlichste Preis ist, den eine Immobilie auf einem wettbewerbsorientierten und offenen Markt unter allen für einen fairen Verkauf erforderlichen Bedingungen haben sollte".
Mit anderen Worten, was ist ein zahlungswilliger Käufer und ein bereitwilliger Verkäufer, vorausgesetzt, alle anderen Umstände sind Standard und werden erwartet.
- Investitionswert
Der Investitionswert ist der Wert, den eine Immobilie einem bestimmten Investor bietet. Dies ist der Wert, den der Investor bereit wäre, für die Immobilie zu zahlen.
Unabhängig vom Marktwert gibt es immer eine Grenze für die Bereitschaft eines Anlegers, in einen Vermögenswert zu sinken.
Der Wert der Investition basiert auf den Qualifikationen des Anlegers, dem verfügbaren Kapital, dem Steuersatz und der Finanzierung.
- Versicherbarer Wert
Dies bezieht sich auf die Höhe einer Immobilie, bei der ein potenzielles Schadensrisiko besteht, um den Versicherungsschutz zu bestimmen.
Mit anderen Worten, wie hoch ist der Wert des Teils des Eigentums, der in einer Versicherungspolice gedeckt werden kann.
- Schätzwert
Der geschätzte Wert ist der Immobilienwert, der von einem lokalen Steuerberater für Immobiliensteuerzwecke ermittelt wird.
- Liquidationswert
Der Liquidationswert legt den wahrscheinlichen Preis fest, zu dem eine Immobilie während eines Zwangsverkaufs wie einer Zwangsvollstreckung oder eines Steuerverkaufs verkaufen würde.
Der Liquidationswert wird zu Zeiten verwendet, in denen ein begrenztes Zeitfenster für das Marktengagement besteht oder wenn andere restriktive Verkaufsbedingungen bestehen.
- Wiederbeschaffungswert
Dies sind die Kosten für das Ersetzen der Struktur durch eine identische Ersatzstruktur, die den gleichen Nutzen wie die ursprüngliche Eigenschaft hat.
Jetzt kann für eine Gewerbeimmobilie jederzeit eine der oben genannten Wertarten bestimmt werden.
Und es ist durchaus möglich, dass keiner der Werte gleich ist (obwohl es wahrscheinlich ist, dass zumindest einige davon nahe beieinander liegen).
Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung des Unterschieds zwischen Marktwert und Investitionswert: Nur weil eine Immobilie einen bestimmten Betrag aufbringen muss, bedeutet dies nicht, dass ein Investor etwas in der Nähe anbieten wird.
Was für einen bestimmten Markt als "wertvoll" angesehen wird, ist für einen Anleger möglicherweise nicht der Fall.
Lassen Sie uns unter Berücksichtigung der jeweiligen Definitionen die verschiedenen Ansätze für Markt- und Investitionswert betrachten, um ihre Unterschiede detaillierter darzustellen.
Marktwertansätze
Der Marktwert wird während einer Bewertung ermittelt.
Während des Kreditversicherungsprozesses verwenden viele Kreditgeber einen externen Gutachter, um eine Schätzung des Marktwerts einer Immobilie zu erhalten.
Der Marktwert wird verwendet, um einen angemessenen Hypothekenbetrag zu bestimmen.
Wie bestimmen Gutachter den Marktwert?
Es gibt tatsächlich viele Möglichkeiten. Bevor dies geschieht, muss jedoch die höchste Nutzung der Immobilie unterschieden werden.
Im Wesentlichen muss die legale Nutzung einer Immobilie bestimmt werden, die den höchsten Wert erzielt. Denken Sie also an Dinge wie Zoneneinteilung, Immobiliennutzung, Immobiliengröße, finanzielle Leistung usw.
Kurz gesagt, wie hoch ist die potenzielle "Obergrenze" der Immobilie und ihres gesamten Grundstücks?
Sobald all dies in Stein gemeißelt ist, kann ein Gutachter mit der Immobilienbewertung fortfahren.
Im Allgemeinen gibt es drei Bewertungsansätze, mit denen Gutachter den beizulegenden Zeitwert eines Unternehmensvermögens bestimmen:
- Der Vertriebsansatz:
Der Verkaufsansatz gibt Ihnen einen Immobilienwert, indem Sie andere aktuelle Verkäufe von sehr vergleichbaren Vermögenswerten betrachten.
- Der Ansatz der Ertragskapitalisierung:
Der einkommensbezogene Ansatz leitet einfach einen Immobilienwert aus dem Einkommen ab, das er generiert.
- Der Kostenansatz
Bei diesem Ansatz basiert der Wert einer Immobilie auf den Kosten für die Reproduktion dieser Immobilie abzüglich etwaiger kumulierter Abschreibungen.
Investment Value-Ansätze
Während der Marktwertprozess bei der Bewertung von Kreditversicherungen verwendet wird, berücksichtigen Anleger bei der Entscheidung, wie viel für eine Immobilie zu zahlen ist, auch, wie viel eine Immobilie für sie wert ist.
Der Investitionswert ist der Betrag, den ein Anleger in Bezug auf seine Ziele, Zielrendite und Steuerposition zu zahlen bereit ist.
Da der Marktwert für einen Markt immer einzigartig ist, ist der Investitionswert für den jeweiligen Anleger einzigartig.
Damit verbunden ist eine Reihe anderer Ansätze, mit denen der Wert bestimmt werden kann, im Gegensatz zu den formelleren Bewertungen, die von den Bewertern verlangt werden.
Im Folgenden sind die gängigsten Messgrößen für die Bewertung von Anlagen aufgeführt:
- Vergleichbare Verkäufe (Comps):
Im Wesentlichen handelt es sich um den oben genannten Verkaufsvergleichsansatz.
- Bruttoeinkommensmultiplikator (GRM)
Dies ist eine Beziehung, die den Wert misst, indem das Bruttoeinkommen, das eine Immobilie im Laufe des Jahres erzielt, mit dem marktbasierten Bruttoeinkommensmultiplikator multipliziert wird.
- Cash on Cash Return
Die Kapitalrendite ist eine weitere einfache Beziehung, die berechnet wird, indem der Pro-forma-Cashflow für das erste Jahr (vor Steuern) durch die Gesamtkosten der Erstinvestition dividiert wird.
- Direkte Kapitalisierung
Dies ist derselbe oben erwähnte Ansatz der direkten Kapitalisierung, den Gutachter verwenden. Die Aufzinsung der Einnahmequelle einer Immobilie ist eine sehr verbreitete und einfache Methode, um sowohl den Marktwert als auch den Investitionswert einer Gewerbeimmobilie zu bestimmen.
- Discounted Cash Flow
Das Discounted-Cashflow-Modell wird verwendet, um die interne Rendite (IRR), den Barwert und einen Kapitalakkumulationsvergleich zu ermitteln.
Wenn wir also die verschiedenen Ansätze zur Erzeugung dieser Werte kennen, wollen wir die Art und Weise, in der sich diese Arten von Werten voneinander unterscheiden, etwas greifbarer machen.
Marktwert vs. Investitionswert
Kurz gesagt, der Marktwert ist der Wert einer Immobilie auf einem offenen Markt, der durch eine Bewertung bestimmt wird.
Der Anlagewert wird vom tatsächlichen Anleger anhand seiner individuellen Anlagekriterien und -ziele bestimmt.
Wir werden ein Beispiel unten veranschaulichen:
Angenommen, ein einzelner Investor erwägt den Erwerb eines kleinen Wohnhauses.
Die Liegenschaft ist für 1.2 Mio. USD unter Vertrag und strebt eine Rendite von mindestens 10% auf den Vermögenswert an.
Basierend auf der Zielrendite des Anlegers könnten Sie bis zu 1,4 Millionen US-Dollar zahlen und trotzdem Ihr Ziel erreichen.
In diesem Szenario stellt der Investor fest, dass er ein Darlehen in Höhe von 960.000 USD (80% des Wertes des Darlehens) erhalten kann, das in 20 Jahren mit 5% abgeschrieben wird.
Angenommen, während des Zeichnungsprozesses bewertet die Bewertung durch Dritte die Immobilie mit 1.000.000 USD anstelle der 1,2 Millionen USD, an die der Käufer gebunden ist.
Diese Einschätzung würde den förderfähigen Darlehensbetrag auf 800.000 USD (basierend auf einem LTV von 80%) anstelle der zuvor erwarteten 960.000 USD reduzieren.
Leider weigert sich der Verkäufer in diesem Szenario, für weniger als 1.200.000 USD zu verkaufen.
Dies würde diese Transaktion über den Markt bringen, was einfach bedeutet, dass der Verkaufspreis höher ist als der aktuelle Marktwert der Immobilie.
Ist es für den Investor also sinnvoll, diesen Deal abzuschließen?
Der neue Darlehensbetrag würde die Rendite von 22% auf 16% reduzieren, aber das übertrifft immer noch das Ziel des Anlegers, eine Rendite von 10% zu erzielen.
In den meisten Fällen sollten Markt- und Investitionswerte in etwa gleich sein, weichen jedoch gelegentlich voneinander ab.
Darüber hinaus ist es durchaus möglich, dass der Investitionswert höher ist als der Marktwert.
Dies kann passieren, wenn der Wert für einen Käufer höher ist als der Wert für einen durchschnittlichen, gut informierten Käufer.
Nehmen wir zum Beispiel an, ein Unternehmen expandiert von seinem derzeitigen Standort zu einem neuen Gebäude auf der anderen Straßenseite und zahlt mehr als den Marktwert, um in der Nähe zu wachsen und einen Raum zu füllen, der sonst von Wettbewerbern belegt würde.
Bei der Suche nach einem strategischen Vorteil ist der Wert für sie etwas höher - die zusätzlichen Kosten können gerechtfertigt sein.
Im Falle eines Anlegers kann der Investitionswert aufgrund günstiger Finanzierungsbedingungen oder einer nicht übertragbaren steuerlichen Behandlung den Marktwert übersteigen.
Der Wert der Investition kann natürlich auch unter dem Marktwert liegen.
Vielleicht sucht ein Investor ein Bürogebäude, ist aber auf Mehrfamilienimmobilien spezialisiert.
Für sie wird ein Bürogebäude aufgrund der Lernkurve und anderer damit verbundener zusätzlicher Kosten einen niedrigeren Investitionswert haben.
Ein weiteres Szenario, in dem der Anlagewert unter dem Marktwert liegen könnte, besteht darin, dass ein Anleger eine überdurchschnittliche Rendite auf der Grundlage der Wertentwicklung seines bestehenden Portfolios verlangt.
Unternehmen finden, die Sinn machen
Alles in allem kommt es für jedes einzelne Immobiliengeschäft darauf an.
Die Umstände variieren drastisch.
Im Allgemeinen ist es am sichersten, sicherzustellen, dass eine Investition in Bezug auf beide Wertmaßstäbe sinnvoll ist.
Der Wert der Investition ist subjektiver und sollte daher nicht missbraucht werden, sondern muss berücksichtigt werden.
Bedeutung des Investitionswertes
Der Grund, warum der Wert einer Investition für potenzielle Immobilienkäufer wichtig ist, besteht darin, dass sie den Preis der Immobilie mit der erwarteten Rendite vergleichen möchten. Wenn sie die spezifische Rendite finden, können sie das Endergebnis der Investition mit dem prognostizierten Preis messen, den sie für die Immobilie zahlen werden. Dies ermöglicht es dem Anleger, kluge Kaufentscheidungen zu treffen, die seinen Anlagezielen entsprechen.
So bestimmen Sie den Wert der Investition
Da der Wert der Anlage von den Zielen des Anlegers abhängt, ist der Wert für jeden Anleger einzigartig. Unterschiedliche Anleger können dieselben Bewertungsmethoden anwenden und unterschiedliche Anlagewerte erzielen. Anleger können bei der Ermittlung des Anlagewerts eines Vermögenswerts aus verschiedenen Bewertungsmethoden wählen. Nachfolgend sind die am häufigsten verwendeten Investitionsmaßnahmen aufgeführt:
- Vergleichbarer Umsatz
Gutachter verwenden auch die Verkaufsvergleichsmethode. Ein Investor vergleicht ähnliche Immobilien nach Quadratmeterzahl oder nach Einheiten.
- Bruttoeinkommensmultiplikator
Die Metrik misst den Wert einer Investition, indem das Bruttoeinkommen, das eine Immobilie in einem Jahr erzielt, mit dem Bruttoeinkommensmultiplikator (GRM) multipliziert wird. Die GRM-Zahl stammt aus ähnlichen Immobilien auf demselben Markt.
- Cash in Cash Yield
Die Cash Return-Zahl wird berechnet, indem das Pro-forma-Cash des ersten Jahres durch die gesamte Erstinvestition dividiert wird.
- Direkte Kapitalisierung
Die direkte Aufzinsung ist eine weitere Maßnahme, die von Gutachtern verwendet wird. Es besteht aus der Aktivierung des Einkommensstroms einer Immobilie und ist eine gängige Methode zur Bestimmung des Markt- und Investitionswerts von Gewerbeimmobilien.
- Discounted Cash Flow (DCF)
Das DCF-Modell wird verwendet, um den Barwert, die interne Rendite und den Vergleich der Kapitalakkumulation zu berechnen. Die oben aufgeführten Preise bieten zwar nützliche Informationen, weisen jedoch auch einige Einschränkungen auf. Diese Einschränkungen werden durch Berechnung des diskontierten Cashflows behoben.
Investitionswert vs. Marktwert
Während der Investitionswert den potenziellen Wert einer Investition unter bestimmten Bedingungen misst, misst der Marktwert den tatsächlichen Wert einer Investition auf der Grundlage der Kräfte von Angebot und Nachfrage auf dem freien Markt. Der Marktwert wird durch einen Bewertungsprozess ermittelt. Es unterscheidet sich vom Investitionswert, der die einzigartigen Ziele, Bedürfnisse und Bedürfnisse einer Person für die Immobilie berücksichtigt.
Der Investitionswert kann niedriger oder höher als der Marktwert sein. Dies hängt von der jeweiligen Situation der Immobilie ab. Der Investitionswert kann höher sein als der Marktwert, wenn ein Käufer einen höheren Wert auf die Immobilie legt als ein informierter Käufer.
In der realen Welt kann diese Situation bestehen, wenn ein Unternehmen seine Einrichtungen auf ein größeres Gebäude erweitert, das in seinem derzeitigen Büro zum Verkauf angeboten wird. Das Unternehmen ist bereit, einen Preis zu vereinbaren, der über dem Marktwert des Gebäudes liegt, um sicherzustellen, dass sich die Wettbewerber nicht in der Region aufhalten.
In einem solchen Fall ergibt sich der zusätzliche Investitionswert aus dem strategischen Vorteil, den das Unternehmen durch den Kauf der Immobilie erzielt. Ein einzelner Anleger kann auch einem höheren Investitionswert als dem Marktwert zustimmen. Dies ist der Fall, wenn der Anleger einen besonderen Steuerstatus oder sehr günstige Finanzierungsbedingungen erhält.
Alternativ kann der Investitionswert auch unter dem Marktwert liegen. Dies kann vorkommen, wenn es sich bei der Investition nicht um die Art von Immobilie handelt, auf die sich ein Investor normalerweise konzentrieren würde. Zum Beispiel kann ein Mehrfamilienentwickler, der die Idee des Baus eines Hotels in Betracht zieht, dazu führen, dass der Wert der Investition unter dem Marktwert liegt.
Dies kann auf die hohen Kosten zurückzuführen sein, die mit dem Erlernen der Entwicklung der Immobilie verbunden sind, oder darauf, dass Anleger aufgrund der Allokation und Diversifizierung ihres Portfolios eine überdurchschnittliche Rendite der Immobilie verlangen. Diese Einschränkungen werden durch Berechnung des diskontierten Cashflows behoben.