I kommerciel ejendom er der flere typer "værdi", der gives til fast ejendom, som alle tjener forskellige formål til forskellige mennesker. Når der foretages enhver form for analyse af en ejendom, tages der altid i høj grad højde for dens værdi.
I denne artikel undersøger vi forskellen mellem et aktivs markedsværdi og dets investeringsværdi. Markedsværdi vs. Investeringsværdi i CRE. De forskellige typer "værdi" i erhvervsejendomme inkluderer:
- Markedsværdi
- Værdien af investeringen
- Forsikringsværdi
- Værdien af evaluering
- Likvidationsværdi
- Udskiftningsværdi
Nogle gange kan linierne mellem disse typer af værdier være lidt slørede, især når man specifikt overvejer markeds- og investeringsværdi.
Typerne af fast ejendom
Typer af ejendomsværdi
- Markedsværdi
Markedsværdi eller "fair" markedsværdi er den mest anvendte type ejendomsværdi og er den værdi, der anvendes i lånetegningsprocessen.
Bedømmelsesinstituttets "markedsværdi": Hvad det virkelig betyder "fra vurderingsinstituttet giver en historisk oversigt over" værdi "og" markedsværdi ", herunder mange definitioner fra forskellige kilder.
Et eksempel er det fra Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), der siger, at markedsværdien er "den mest sandsynlige pris, som en ejendom skal have på et konkurrencepræget og åbent marked under alle de betingelser, der er nødvendige for et rimeligt salg.".
Med andre ord hvad er en villig til at betale køber og en villig til at acceptere sælger i betragtning af at alle andre omstændigheder er standard og forventede.
- Investeringsværdi
Investeringsværdi er den værdi, som en ejendom tilbyder til en bestemt investor. Det er den værdi, som investoren er villig til at betale for ejendommen.
Uanset markedsværdien vil der altid være en grænse for, hvad en investor er villig til at synke ned i et aktiv.
Investeringsværdien er baseret på investorens egne kvalifikationer, disponible kapital, skattesats og finansiering.
- Forsikringsværdi
Dette refererer til mængden af en ejendom, der er i potentiel risiko for skade for at bestemme forsikringsdækning.
Med andre ord, hvad er værdien af den del af ejendommen, der kan dækkes i en forsikringspolice.
- Vurderet værdi
Vurderet værdi er ejendomsværdien, der bestemmes af en lokal skatterådgiver med henblik på ejendomsskat.
- Likvidationsværdi
Likvidationsværdi indstiller den sandsynlige pris, som en ejendom ville sælge for under et tvangssalg, såsom en afskærmning eller skattesalg.
Likvidationsværdien anvendes på tidspunkter, hvor der er et begrænset vindue for markedseksponering, eller hvis der er andre restriktive salgsbetingelser.
- Udskiftningsværdi
Dette er omkostningerne ved at erstatte strukturen med en identisk erstatningsstruktur, som har samme nytte som den oprindelige egenskab.
Nu kan en kommerciel ejendom til enhver tid have nogen af de ovennævnte typer bestemt værdi.
Og det er meget muligt, at ingen af værdierne er de samme (selvom det sandsynligvis er, at i det mindste nogle af dem er tæt på).
Dette gælder især når man overvejer forskellen mellem markedsværdien og investeringsværdien: bare fordi en ejendom skal rejse et bestemt beløb, betyder det ikke, at en investor vil tilbyde noget tæt på det.
Desuden er det, der opfattes som "værdifuldt" for et bestemt marked, ikke det for en investor.
Når vi holder definitionerne af hver i tankerne, skal vi se på de forskellige tilgange for både markeds- og investeringsværdi for at vise deres forskelle på en mere detaljeret måde.
Markedsværdi nærmer sig
Markedsværdi er det, der bestemmes under en værdiansættelse.
Under lånetilsættelsesprocessen vil mange långivere bruge en ekstern takstmand til at få et skøn over en ejendoms markedsværdi.
Markedsværdi er det, der bruges til at bestemme et passende pantbeløb.
Så hvordan bestemmer takstmænd markedsværdien?
Der er faktisk mange måder. Men før noget af dette sker, skal der skelnes mellem den højeste brug af ejendommen.
I det væsentlige skal der bestemmes den lovlige anvendelse af en ejendom, der giver den højeste værdi - så tænk over ting som zoneinddeling, ejendomsanvendelse, ejendomsstørrelse, økonomiske resultater osv.
Kort sagt, hvad er det potentielle "loft" på ejendommen og hele dens pakke?
Når alt dette er sat i sten, kan en takstmand gå videre med ejendomsvurderingen.
Generelt er der tre værdiansættelsesmetoder, som taksatorer bruger til at bestemme dagsværdien af et forretningsaktiv:
- Salget tilgang:
Salget tilgang giver dig en ejendomsværdi ved at se på andre nylige salg af meget sammenlignelige aktiver.
- Indkomst kapitalisering tilgang:
Den indkomstbaserede tilgang stammer simpelthen en ejendomsværdi af den indkomst, den genererer.
- Omkostningsmetoden
Denne tilgang baserer værdien af en ejendom på omkostningerne ved at reproducere den ejendom minus eventuelle akkumulerede afskrivninger.
Investeringsværdien nærmer sig
Mens markedsværdiprocessen bruges i lånevurderingsvurdering, overvejer investorer også, hvor meget en ejendom er værd for dem, når de beslutter, hvor meget de skal betale for en ejendom.
Investeringsværdi er det beløb, en investor er villig til at betale med hensyn til deres mål, målafkast og skatteposition.
Da markedsværdien altid er unik for et marked, er investeringsværdien unik for den aktuelle investor.
Med det følger en række andre tilgange, der kan bruges til at bestemme værdi i modsætning til de mere formelle vurderinger, der kræves af taksatorer.
Følgende er de mest almindelige mål for værdiansættelse af investeringer:
- Sammenligneligt salg (Comps):
I det væsentlige er det den samme salgssammenligningsmetode som nævnt ovenfor.
- Bruttoindkomstmultiplikator (GRM)
Dette er et forhold, der måler værdi ved at tage bruttoindkomsten, som en ejendom producerer gennem året, og gang den med den markedsbaserede bruttoindkomstmultiplikator.
- Kontant ved kontant retur
Afkastet af kontanter er et andet simpelt forhold beregnet ved at tage pro forma-pengestrømmen for det første år (før skat) og dividere det med de samlede omkostninger ved den oprindelige investering.
- Direkte kapitalisering
Dette er den samme direkte kapitaliseringsmetode, der er nævnt ovenfor, som taksatorer bruger. At sammensætte en ejendoms indkomststrøm er en meget almindelig og enkel måde at bestemme både markedsværdien og investeringsværdien af en kommerciel ejendom.
- Diskonteret pengestrøm
Den diskonterede pengestrømsmodel bruges til at finde den interne afkast (IRR), nutidsværdien og en sammenligning af kapitalakkumulation.
Så ved at kende de forskellige tilgange til at generere disse værdier, lad os give en vis håndgribelighed i den måde, hvorpå disse typer værdier adskiller sig fra hinanden.
Markedsværdi vs. Investeringsværdi
Kort sagt er markedsværdien værdien af en ejendom på et åbent marked, bestemt ved en vurdering.
Investeringsværdien bestemmes af den faktiske investor ud fra deres unikke investeringskriterier og mål.
Vi illustrerer et eksempel nedenfor:
Antag at en individuel investor overvejer at erhverve en lille lejlighedskompleks.
Ejendommen er under kontrakt for $ 1.2 millioner og søger mindst 10% afkast på aktivet.
Baseret på investorens målafkast kan du betale op til $ 1,4 millioner og stadig nå dit mål.
I dette scenarie finder investoren, at han kan opnå et lån på $ 960.000 (80% af lånets værdi), amortiseret i 20 år til 5%.
Antag nu, at bankens tredjepartsvurdering i løbet af garantiprocessen vurderer ejendommen til $ 1.000.000 i stedet for de $ 1,2 millioner, som køberen er låst inde i.
Denne vurdering ville reducere det støtteberettigede lånebeløb til $ 800.000 (baseret på en 80% LTV) i stedet for de tidligere forventede $ 960.000.
Desværre nægter sælgeren i dette scenarie imidlertid at sælge for mindre end 1.200.000 $.
Det ville gøre denne transaktion over markedet, hvilket simpelthen betyder, at salgsprisen er højere end ejendommens nuværende markedsværdi.
Så giver det mening at investoren fortsætter denne aftale?
Det nye lånebeløb reducerer afkastet fra 22% til 16%, men det overstiger stadig investorens mål om 10% afkast.
I de fleste tilfælde skal markeds- og investeringsværdierne være omtrent de samme, men vil lejlighedsvis afvige.
Desuden er det også meget muligt, at investeringsværdien er højere end markedsværdien.
Dette kan ske, når værdien for en køber er højere end værdien for den gennemsnitlige, velinformerede køber.
Lad os for eksempel sige, at en virksomhed udvider sig til en ny bygning på tværs af gaden fra den nuværende placering og betaler mere end markedsværdien for at vokse i nærheden og udfylde et rum, der ellers ville være besat af konkurrenter.
Når man leder efter en strategisk fordel, er værdien lidt højere for dem - ekstraomkostningerne kan være berettigede.
For en investor kan investeringsværdien overstige markedsværdien som følge af gunstige finansieringsbetingelser eller ikke-overførbar skattebehandling.
Værdien af investeringen kan selvfølgelig også være mindre end markedsværdien.
Måske er en investor på udkig efter en kontorbygning, men har specialiseret sig i flerfamiliejendomme.
For dem vil en kontorbygning have en lavere investeringsværdi på grund af indlæringskurven og andre involverede ekstraomkostninger.
Et andet scenario, hvor investeringsværdien kan være mindre end markedsværdien, er, hvis en investor kræver et afkast over gennemsnittet baseret på resultaterne af deres eksisterende portefølje.
At finde virksomheder, der giver mening
Alt i alt afhænger det af enhver enkelt ejendomsvirksomhed.
Omstændighederne varierer drastisk.
Generelt er det sikreste skridt at sikre, at en investering giver mening med hensyn til begge værdimål.
Investeringsværdien er mere subjektiv og bør derfor ikke misbruges, men skal tages i betragtning.
Betydningen af investeringsværdien
Årsagen til, at værdien af en investering er vigtig for potentielle købere af en ejendom, er, at de ønsker at sammenligne ejendommens pris med den forventede afkast. Når de finder den specifikke afkast, kan de måle bundlinjen for investeringen med den forventede pris, de betaler for ejendommen. Dette giver investoren mulighed for at træffe smarte købsbeslutninger, der er i tråd med deres investeringsmål.
Sådan bestemmes værdien af investeringen
Da værdien af investeringen afhænger af investorens mål, er værdien unik for hver investor. Forskellige investorer kan bruge de samme værdiansættelsesmetoder og opnå forskellige investeringsværdier. Investorer kan vælge mellem flere værdiansættelsesmetoder, når de bestemmer investeringsværdien af et aktiv. Nedenfor er de mest anvendte investeringsforanstaltninger:
- Sammenligneligt salg
Bedømmere bruger også salgssammenligningsmetoden. En investor vil sammenligne lignende ejendomme efter kvadratmeter eller enheder.
- Bruttoindkomstmultiplikator
Metriken måler værdien af en investering ved at multiplicere bruttoindkomsten, som en ejendom producerer i et år med bruttoindkomstmultiplikatoren (GRM). GRM-tallet er afledt af lignende ejendomme på det samme marked.
- Kontant afkast på kontanter
Figuren for kontantafkast beregnes ved at dividere det første års pro forma kontanter med den samlede oprindelige investering.
- Direkte kapitalisering
Direkte sammensætning er et andet mål, der anvendes af takstmænd. Det består i at aktivere en ejendoms indtægtsstrøm og er en almindelig metode, der bruges til at bestemme markeds- og investeringsværdien af kommercielle ejendomme.
- Diskonteret pengestrøm (DCF)
DCF-modellen bruges til at beregne netto nutidsværdi, intern afkast og sammenligning af kapitalakkumulation. Satserne, der er anført ovenfor, har også flere begrænsninger, selvom de giver nyttige oplysninger. Disse begrænsninger løses ved at beregne den diskonterede pengestrøm.
Investeringsværdi kontra markedsværdi
Mens investeringsværdi måler den potentielle værdi af en investering baseret på visse betingelser, måler markedsværdien den reelle værdi af en investering baseret på kræfterne mellem udbud og efterspørgsel på det frie marked. Markedsværdien bestemmes gennem en vurderingsproces. Det adskiller sig fra investeringsværdien, der tager højde for en persons unikke mål, mål og behov for ejendommen.
Investeringsværdien kan være lavere eller højere end markedsværdien. Det afhænger af ejendommens specifikke situation på det tidspunkt. Investeringsværdien kan være større end markedsværdien, hvis en køber lægger en højere værdi på ejendommen end en informeret køber.
I den virkelige verden kan denne situation eksistere, hvis en virksomhed udvider sine faciliteter til en større bygning, der er sat til salg på sit nuværende kontor. Virksomheden er villig til at aftale en pris, der er højere end bygningens markedsværdi for at sikre, at konkurrenter holder sig uden for området.
I et sådant tilfælde stammer den ekstra investeringsværdi fra den strategiske fordel, som virksomheden opnår ved at købe ejendommen. En enkelt investor kan også acceptere en investeringsværdi, der er højere end markedsværdien. Dette sker, hvis investoren modtager en særlig skattestatus eller meget gunstige finansieringsbetingelser.
Alternativt kan investeringsværdien også være mindre end markedsværdien. Det kan forekomme, når investeringen ikke er den type ejendom, som en investor normalt vil fokusere deres indsats på. For eksempel kan en flerfamilieudvikler, der overvejer ideen om at opføre et hotel, gøre investeringsværdien mindre end markedsværdien.
Det kan være resultatet af de høje omkostninger, der er forbundet med at lære at udvikle ejendommen, eller fordi investorer kræver et over gennemsnittet afkast på ejendommen på grund af tildeling og diversificering af deres portefølje. Disse begrænsninger løses ved at beregne den diskonterede pengestrøm.