¿Es conveniente la subrogación de la hipoteca entre entidades?

Se trata de una estrategia que se está potenciando con mucha fuerza para mejorar las condiciones de una hipoteca a través de su subrogación. Algo tan sencillo como modificar alguna parte del contrato para beneficiarse de las ofertas que se presentan a través de este producto financiero. Pero no en todas las situaciones merece le pena formalizarla. Por una serie de factores que dependerán fundamentalmente de los gastos que conlleve la nueva operación.

La subrogación puede realizarse entre particulares y la más habitual, entre entidades financieras. Pues bien, esta segunda que es denominada subrogación al acreedor, se presenta bajo un formato más flexible para fomentar la competencia entre los bancos. Porque consiste en cambiar una hipoteca de una entidad financiera a otra que mejora sustancialmente las condiciones del contrato.

Con varias ventajas que puede deparar que los usuarios contengan sus gastos. Porque en efecto, evita su cancelación y como consecuencia de esta actuación, la formalización de un nuevo crédito hipotecario. El importe ahorrado tras formalizar esta operación puede alcanzar hasta el 2 % sobre el capital demandado que es la cantidad derivada de la exención de sus principales comisiones (cancelación, estudio o de apertura). En la práctica supondrá que para una hipoteca media de 200.000 euros genere un ahorro cercano a 4.000 euros.

Como fórmula para la inversión

En estos momentos, el ladrillo se ha constituido en un nuevo instrumento para canalizar la inversión de los particulares. Hasta el punto que algunos de ellos se decantan por esta singular estrategia para rentabilizar sus ahorros. Dos son los motivos para optar por esta actuación y que la hace muy satisfactoria para sus intereses. Por un lado, la debilidad en el rendimiento de los productos derivados de la renta fija (imposiciones a plazo, pagarés bancarios, deuda pública, etc.). En donde raramente se obtiene un retorno superior al 1 %. Por otra parte, las posibilidades de que las subidas en los mercados bursátiles se hayan agotado. O incluso puedan generarse importantes recortes a partir de estos momentos.

Y por otra parte, el incremento que se está teniendo en las operaciones inmobiliarias. En donde son muchos los usuarios que optan por este sistema para rentabilizar su patrimonio. En este sentido mucho tiene que ver la rebaja de los tipos de interés en las hipotecas comercializadas por las entidades financieras. En lo que se constituye como un reclamo para contratarlas con unas mejores condiciones en la contratación. A través de diferentes estrategias empleadas en la formalización de este producto financieros.

Diferenciales por debajo del 1 %

En este sentido, los créditos hipotecarios que puedes encontrarte a partir de ahora presentan condiciones mucho más competitivas que antes. No es extraña que puedas encontrarte en la actualidad con hipotecas con diferenciales por debajo del 1 %. Además, buena parte de la oferta desarrollada por los bancos está exenta de comisiones y otros gastos en su gestión. Con el aliciente añadido de que puedes cambiar de hipoteca para ahorrarte un dinero muy importante para el saldo de tu cuenta corriente.

Las ofertas en esta clase de producto son muy habituales entre los bancos. Y en cualquier caso, ofrecen un tipo de interés más suave que hace un par de años. El único problema para su formalización es que las condiciones para su aprobación se han elevado notablemente. Ya no es suficiente con presentar una nómina, sino que la operación debe estar respaldada por un excelente historial bancario por parte del cliente. Incluso se ofrece la posibilidad de rebajar los intereses por medio de una mayor vinculación del cliente con su entidad bancaria. De esta forma, puede rebajarse el tipo de interés en unas cuantas décimas porcentuales. Aunque para ello será necesario contratar otros productos bancarios. Entre ellos, fondos de inversión, planes de pensión, seguros para el hogar o depósitos a plazo fijo entre algunos de los más relevantes.

Interés por la compra de una vivienda

Todos estos factores han incidido decisivamente en que la compra de una vivienda sea toda una realidad. Y cuyo máximo exponente está representado por la subrogación de las hipotecas. Se trata de otra estrategia destinada para ahorrarse unos cuantos euros en la formalización de esta operación. Aunque será necesario que se canalice de la forma más correcta. Porque en efecto, no siempre puede ser un movimientos beneficioso para tus intereses. Incluso puedes llegar a perder dinero si no lo canalices debidamente. Por eso es tan importante que sepas en que consiste esta clase de operaciones tan singulares.

Para ello dispondrás de una serie de apoyos informativos que tendrán como principal objetivo el que conozcas un poco más como son estas hipotecas tan características. Porque podrá venirte muy bien en alguna situación por la que puedas pasar. En donde será necesario que cambies de crédito hipotecario para mejorar tus cuentas personales a partir de estos precisos momentos. Si sigues con atención como se desarrolla esta proceso tendrás un poco más fácil, no solamente invertir en una vivienda, sino también para optimizar la operación. Porque el ladrillo se ha convertido de nuevo en otra de las más importantes fuentes para la inversión.

Hipotecas con cambios registrales

No obstante, los datos del mes de junio de este año, y difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE) no son muy optimistas con aceptación de esta operación bancaria por parte de los usuarios. Porque en efecto, ponen de manifiesto que el número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) bajaron un 37,4 % con respecto al mismo mes del año pasado. No en vano, esta operación se realiza cuando se tiene la completa seguridad de que se van a mejorar las condiciones de contratación de este producto bancario. Algo que no siempre se produce, tal y como se va a constatar. Y que hace que muchos titulares sean reacción a esta variación del contrato.

De todas formas, el descenso en el precio del Euríbor (- 0,124 % durante el mes mayo) ha provocado que en estos momentos los bancos dispongan de hipotecas con diferenciales por debajo del 1 %. Factor que está provocando que algunos usuarios deseen cambiar su línea de crédito para la compra de una vivienda. Por otra mucho más ventajosa para sus intereses y que les genera más ahorro en sus gastos. Desde niveles a partir del 2 %, o incluso más expansivos, en los que se llegaron a contratarlas hace varios años. Pues bien, en este escenario es más beneficioso realizar este movimiento hipotecario, y por tanto es completamente lógico que se planteen este cambio en su estrategia de financiación. Pero con una serie de precauciones para no dar al traste con sus expectativas para contener los gastos en su cuenta corriente.

La subrogación con coste económico

No obstante, es necesario conocer que esta operación no saldrá gratis en ninguno de los casos. Para empezar, porque deberá afrontarse una serie de desembolsos por su formalización (gastos de notaría, registro, gestoría y tasación). Aunque la parte que se lleva más aportaciones económicas reside en la comisión que por este concepto aplican los bancos. Entre el 0,25 % y 0,50 % sobre el saldo pendiente, y que en una hipoteca de 100.000 euros podría acercarse hasta 500 euros. Se trata de un porcentaje que es válido para todas las operaciones impulsadas a partir de abril de 2003. De cualquier forma, no quedará más remedio que analizar las cláusulas del contrato para comprobar su cuantía y su esta penalización está incluida. Porque ni muchos menos todos los créditos hipotecarios la incorporan. Su situación varía en función del modelo seleccionado.

El siguiente paso consiste en calcular si realmente merecerá la pena la formalización de la nueva hipoteca. Porque puede pasar perfectamente que la diferencia entre la cantidad que se ahorra y los gastos de este cambio sean mínimos. O en el mejor de los casos bajo diferencias poco significativas que harán dudar de la efectividad de esta medida. Hasta el punto que en buena parte de estas situaciones, los titulares se inclinan por seguir como hasta ahora.

Ventajas que conceden los bancos

No todos los bancos ofrecen sus créditos con esta característica. Hasta el punto que habrá que analizar la actual oferta para detectar cuales son las hipotecas que podrán cambiarse de entidad y bajo qué condiciones. Una de estas opciones procede de la Hipoteca Naranja de ING Direct que se comercializa con total disponibilidad para que sus clientes puedan decantarse por otro modelo de financiación que presente mejores condiciones. Porque está confeccionado sin ninguna comisión por su subrogación. La libertad para formalizar la subrogación, por tanto, es máxima.

La hipoteca Sin de Bankinter, por su parte, genera una comisión de subrogación del 0,50 % en los primeros 5 años y de 0,25 % el resto del periodo contratado. Otros bancos, por el contrario, basan su estrategia comercial en asumir los gastos de gestoría, registro de propiedad y tasación.  Como estrategia comercial para que atraer a un mayor número de clientes.

Aunque generalmente la subrogación no es una operación gratuita. Sino que requiere de unos gastos originados por su formalización o por la penalización impuesta desde las propias entidades financieras. La clave reside en que el importe resultante genere una serie de ahorro con respecto al anterior modelo de contratación. En donde probablemente solamente una excelente propuesta sea el detonante para cambiar de opinión.