¿Cómo evitar las ejecuciones hipotecarias? Consejos para evitar esta situación

La ejecución de una hipoteca es un proceso ejecutivo a través del cual se ordena la venta de un bien inmueble que estaba gravado con una hipoteca debido al incumplimiento del deudor de las obligaciones garantizadas con el crédito hipotecario. Puede producir unos efectos no deseados en los afectados y hasta el punto de que pueden perder la casa objeto de esta operación. Siendo un proceso que se ha generalizado en los momentos de la crisis económica en España.

Desde este escenario central, habrá que tener en cuenta que en los próximos meses habrá un nuevo encarecimiento de los préstamos para adquisición de vivienda, según se apunta desde la encuesta del Banco de España. En donde se pone de manifiesto que los intereses aplicados se sitúan en niveles de septiembre de 2015 tras encarecerse ocho meses consecutivos. Esto en la práctica se traduce en que los usuarios tendrán que realizar un mayor esfuerzo económico en la compra de un inmueble y los riesgos de impago por tanto también serán mayores.

En unos momentos en que las hipotecas a tipo variable han incrementado su tipo de interés en unas pocas décimas porcentuales respecto a las tarifas de años anteriores. Después de haber estado mucho tiempo en mínimos histórico y con la ventaja de que las cuotas mensuales serán más asequibles para sus intereses personales. Mientras que por el contrario, se constata un repunte en las hipotecas a tipo fijo que son las que mantienen un mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo. Pase lo que pase en los mercados financieros para que de esta forma, sepamos en todo momento lo que deberemos pagar con una operación de estas características.

Ejecuciones hipotecarias: soluciones

Una de las claves para no llegar a esta desagradable situación se basa en cumplir con las obligaciones tras la formalización de un crédito hipotecario. En la mayoría de los casos  se desarrolla de esta forma, pero en otros no se pueden afrontar estos pagos y al final se llega a la situación de las ejecuciones hipotecarias. Para tratar de que no lleguemos a estos niveles vamos a proporcionar una serie de consejos para gestionar la hipoteca correctamente y que no tengamos que renunciar a este producto financiero por cualquiera de las circunstancias que se puedan dar.

El primer consejo reside, en que antes de demandar este producto para la adquisición de una casa, se analice la situación laboral de los demandantes. Es decir, si su contrato de trabajo es indefinido o por el contrario es temporal o incluso si está integrado dentro del grupo de los trabajadores por cuenta propia. En estos últimos casos será mucho más complejo el poder cumplir con las condiciones de la hipoteca. Debido a que no hay unos ingresos garantizados y en cualquier momento se puede producir esta situación tan poco deseada: no poder afrontar el pago de las cuotas mensuales.

Analizar el salario de la nómina

Otro de los aspectos que deben valorarse a partir de estos momentos es el que tiene que ver con los rendimientos de trabajo. Hay una regla de oro que dice que no habrá que pagar en la hipoteca más del 50 % sobre los mismos. No en vano habrá que contar con los desembolsos de la comida, gastos personales, mantenimiento del coche, facturas domésticas, seguros, etc. Desde este punto de vista, no hay que apurar la demanda respecto al importe de la hipoteca. Porque a medio y largo plazo puede generar unos efectos no predecibles y que pueden llevar a situaciones de impago en este producto bancario.

Mientras que por otra parte, los años de antigüedad en la empresa es otro de los datos que será muy importante para comprobar si vamos a poder afrontar la devolución del crédito concedido. No es lo mismo para un usuario que acaba de entrar en su empresa que quien lleva más de diez años en el desempeño de sus cometidos laborales. En este sentido, es muy importante contar con un margen de confianza en la empresa en donde desarrollamos nuestra carrera laboral. En cualquier caso, suele ser uno de los factores en los que se produce el posible y no deseado impago de la hipoteca.

Contratación de seguro para impagos

Una solución para este importante problema consiste en suscribir una póliza de estas características y que nos garantiza que podremos pagarla en caso de accidente o sobre todo de quedarse en situación de paro. En cualquiera de los casos, no será una operación gratuita sino que por el contrario tendremos que pagar una cuota todos los meses y hasta su vencimiento. Por un importe que se calculará sobre el importe deudor y que habitualmente no supera niveles de 200 euros mensuales. Es un producto optativo por parte de los demandantes de esta clase de financiación.

Esta clase de seguros es muy práctica para cuando quedemos sin trabajo para que de esta forma podamos seguir pagando la cuota mensual del crédito hipotecario. En este escenario, es muy conveniente suscribirla si no hay una total seguridad sobre nuestra vida laboral. En cualquier caso, debe ser asumido por el propio cliente, nunca impuesto sin condiciones por la entidad bancaria ya que podría cometer una irregularidad en sus prácticas.

Plazos de amortización más dilatados

Otra de las claves para no incurrir en situaciones de impago se basa en elegir periodos de devolución más cortos. Es cierto que en las cuotas mensuales se pagará más dinero, pero durante un espacio de tiempo menos. De esta manera, al final se pagará menos dinero en intereses y por tanto la hipoteca saldrá más barata. Mientras que por otra, es una estrategia muy sencilla para no elevar el nivel de endeudamiento por parte de los demandantes de esta clase de productos. Es muy interesante que te fijes en este aspecto antes de firmar el contrato.

Por otra parte, el hecho de optar por estos plazos de amortización más rápidos genera que las incertidumbres para que no se puedan devolver el préstamo  serán menores. Será más fácil planificar los gastos que nos costará la contratación del crédito hipotecario. Como consecuencia de ello, será menos complicado no pagar el importe y sus correspondientes intereses. Desde cualquier clase de planteamientos por parte de los usuarios. Siempre es más rentable contratar un plazo de amortización a 15 años que otro de 30 o 35 años. En donde los problemas pueden ser mayores a partir de ahora y desde luego que creará más dudas sobre cómo afrontar los pagos hasta su vencimiento.

Ejecuciones hipotecarias

El número de inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas en los registros de la propiedad en el último de trimestre de 2019 es de 14.669, lo que supone un 6,4 % menos que el trimestre anterior y un 2,1 % más que en el mismo trimestre de 2018, según los últimos datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la base del informe Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias (EH). En donde se pone de manifiesto que entre las viviendas de personas físicas con ejecución hipotecaria, 1.490 son habituales en propiedad (un 27,4 % menos que en el mismo trimestre de 2018) y 528 no son residencia habitual de los propietarios (un 14,8 % menos).

Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas concentran el 50,1 % del total de ejecuciones hipotecarias en el último trimestre de 2019. El 10,2 % del total de ejecuciones hipotecarias son viviendas habituales de personas físicas. El 36,3 % corresponde a viviendas de personas jurídicas (un 29,6 % superior al de primer trimestre de 2018) y el 3,6 % a otras viviendas de personas físicas (un 14,8 % inferior al del primer trimestre de 2019). Por su parte, las ejecuciones hipotecarias de otras urbanas (locales, garajes, oficinas, trasteros, naves, edificios destinados a viviendas, otros edificios y aprovechamientos urbanísticos) suponen el 37,5 % del total.

Realizadas sobre viviendas nuevas

El informe realizado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) constata que el 22,9 % de las ejecuciones hipotecarias en el período analizado son sobre viviendas nuevas y el 77,1 % sobre usadas. El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas aumenta un 49,2 % en tasa anual y el de usadas un 0,1 %. Mientras que por otra parte, el 23,1 % de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas en el último trimestre corresponde a hipotecas constituidas en el año 2007, el 15,8% a hipotecas constituidas en 2008 y el 13,1 % a hipotecas de 2006. El periodo entre los años 2005 y 2008 concentra el 59,9 % de las ejecuciones hipotecarias iniciadas este trimestre.

El informe oficial también incide en que en estos momentos las comunidades con mayor número de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre el total de fincas en el primer trimestre son Cataluña (3.169), Comunitat Valenciana (2.914) y Andalucía (2.172). Por su parte, Comunidad Foral de Navarra (44), País Vasco (55) y La Rioja (62) registran el menor número. En el caso de viviendas, Cataluña (1.633), Comunitat Valenciana (1.524) y Andalucía (1.182) presentan el mayor número de ejecuciones. Y por otra parte, La Rioja (11), Comunidad Foral de Navarra (21) y País Vasco (34) son las menores en este apartado de las ejecuciones inmobiliarias.

En donde se pone de manifiesto que entre las viviendas de personas físicas con ejecución hipotecaria, 1.490 son habituales en propiedad (un 27,4 % menos que en el mismo trimestre de 2018) y 528 no son residencia habitual de los propietarios (un 14,8 % menos). En donde se concentra el 59,9 % de las ejecuciones hipotecarias iniciadas este trimestre.


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