La pandemia consiguió sacar lo mejor de la inversión en acciones del mercado inmobiliario a nivel global. Los propietarios de viviendas con más efectivo para gastar, tipos hipotecarios más bajos para pagar y una nueva libertad de trabajo en remoto se alinearon para pasar a cosas mejores y más grandes. Pero finalmente hay señales de que su forma está comenzando a perder fuerza, ya que la subida de los tipos de interés y la desaceleración del crecimiento económico arrastran al mercado a la baja. La gran pregunta ahora es qué tan rápido podría empezar a caer…
¿Cuáles son las señales de que la inversión en acciones de empresas del sector inmobiliario se está desacelerando?🐢
Los precios están cayendo en los mercados más calientes 🌋
Si bien los precios del mercado inmobiliario siguen subiendo en EE. UU. y en gran parte de Europa, han empezado a caer en Canadá, Nueva Zelanda, Australia y Suecia, los países que han tenido los mercados más atractivos en los últimos años. Eso sugiere que la inversión en acciones de empresas del sector inmobiliario pierden fuelle a medida que suben los tipos de interés en esos sitios y suben las dudas sobre la salud de los mercados inmobiliarios mundiales. Con el tiempo, eso podría hacer que los compradores de todo el mundo se vuelvan más cautelosos, extendiendo las debilidades más globalmente.
La inversión en acciones de empresas del sector inmobiliario puede estar próxima a caer. Fuente: Fortune
Los indicadores apuntan hacia abajo⤵️
En la mayoría de los principales países industrializados del mundo, tres cosas han caído recientemente:
- El número de ventas de viviendas.
- La confianza de los constructores.
- Las aprobaciones de hipotecas.
Los precios de la vivienda tienden a seguir estos indicadores tempranos o anticipados con un retraso de algunos meses. Además, como explicamos la semana pasada, las debilidades del sector de la vivienda tienen una forma de extenderse a la economía en general, lo que podría agregar aún más presiones a la baja sobre los precios de la inversión en acciones de empresas del sector inmobiliario.
Índice Nahb del mercado inmobiliario de Estados Unidos a 10 años. Fuente: TradingEconomics
La inversión en acciones de empresas del sector inmobiliario se está volviendo inasequible🤏
Enfrentados a precios de vivienda más altos y tipos hipotecarios más altos, a los posibles compradores les resulta más difícil comprar una casa. De hecho, muchos economistas señalan el deterioro de las medidas de asequibilidad, como la relación precio-ingreso y precio-alquiler, como evidencia de que los precios han alcanzado el territorio de una burbuja. En finanzas, cuando los precios de las viviendas están fuera de sintonía con lo que gana la gente, decimos que se han desprendido de sus fundamentos. Y advertimos que cuanto más se separen, más brutal podría ser la reversión potencial.
Señales de que se está gestando una burbuja inmobiliaria en EE. UU. Fuente: Dallasfed.org
No hay equilibrio entre la oferta y la demanda en la inversión en acciones de empresas del sector inmobiliario⚖️
Este momento post pandemia es un momento extraño. La alta inflación y la subida de los tipos hipotecarios están afectando en gran medida los presupuestos de los consumidores y están ralentizando el interés en la inversión en acciones de empresas del sector inmobiliario. Mientras tanto, la cartera de casas en construcción ha subido rápidamente, a medida que las interrupciones de la cadena de suministro finalmente empiezan a disminuir. Y si bien todavía hay escasez de viviendas en la mayoría de las regiones, una subida de la oferta más rápido de lo esperado, junto con una caída de la demanda, podría llevar a los inversores a reevaluar su punto de vista y volverse más pesimistas con respecto a la inversión en acciones de empresas del sector inmobiliario.
Construcciones mensuales de nuevas viviendas, completadas y permisos en EE. UU.. Fuente: Census Bureau
Todo es parte del plan de la Fed📅
En los EE. UU., la Reserva Federal (Fed) ha dejado muy claro que combatir la inflación es su máxima prioridad. Para conseguir esa gesta, tiene que frenar la inversión en acciones del mercado inmobiliario del país. No solo porque los costes de vivienda más bajos influyen directamente en la forma en que se calcula la inflación, sino también porque enfriará el resto de la economía: la inversión en acciones de empresas del sector inmobiliario no solo son la clase de activo más grande del mundo, sino que también impactan directamente en la creación de crédito.
Los pagos de hipotecas han subido un 30,5% desde el año anterior. Fuente: Redfin
Entonces, ¿la inversión en acciones del mercado inmobiliario va a colapsar?💥
El deterioro de los fundamentos y el sentimiento agrio añadirán claramente una presión a la baja sobre la inversión en acciones del mercado inmobiliario durante los próximos meses, particularmente en las regiones que experimentaron los mayores excesos. Pero incluso si los precios caen, lo que la mayoría de los inversores aún no esperan, es poco probable que se repita el colapso inmobiliario de 2008 por tres hechos: (i) Todavía hay muy pocas casas disponibles en este momento. Aunque se están construyendo más casas, todavía hay menos casas que compradores, y eso debería poner un piso bajo los precios, incluso si la confianza empeora. (ii) El mercado de la vivienda es más saludable que en 2008. Las condiciones de los préstamos son mucho más estrictos, muchos menos propietarios tienen tipos hipotecarios variables sensibles a los tipos y la reciente subida en los precios tiene más que ver con un aumento de la demanda de la era de la pandemia que un momento de pura especulación. En otras palabras, no, no es probable que veamos un colapso como el que vimos durante la crisis financiera mundial. (iii) Estructuralmente, la demanda de vivienda sigue siendo fuerte. Más millennials están en sus mejores años para comprar una casa, y los cambios permanentes en las condiciones de trabajo, como los trabajos híbridos, han sido positivos para los precios. Además,la inversión en acciones del mercado inmobiliario es una muy buena cobertura contra la inflación, y eso es algo que no es tan fácil de encontrar. Si eso no es suficiente para convencer a los posibles compradores de comprar, probablemente sea suficiente para evitar que algunos propietarios actuales vendan.
Entonces, ¿Hacia dónde se dirige la inversión en acciones de empresas del sector inmobiliario?🧭
El escenario más probable para los mercados inmobiliarios mundiales es que los precios se estanquen, o incluso bajen, en los próximos meses. Pero los buenos inversores (como nosotros) no solo miramos el escenario más probable, también miramos los menos probables. Y si las crisis pasadas nos han enseñado algo, es que los vínculos entre el mercado inmobiliario, la economía y los mercados financieros no siempre son evidentes. Después de todo, pocas personas esperaban que los valores respaldados por hipotecas causaran tantos estragos durante la crisis financiera mundial. Hoy, nuevos jugadores como inversores institucionales pueden ser el eslabón débil, ya que es difícil saber cuánto han pedido prestado realmente y qué tan profundamente están involucradas con la inversión en acciones del mercado inmobiliario. Entonces, si se pregunta si es un buen momento para invertir mucho tiempo en bienes raíces, o incluso si es un buen momento para comprar la casa de sus sueños, nuestra respuesta sigue siendo la misma; no. La desventaja actual es que corremos el riesgo de compensar con creces nuestras ganancias potenciales, por lo que es mejor esperar. Podríamos hacer una inversión en acciones de empresas del sector inmobiliario vendiendo en corto a través de un ETF inverso como el ProShares Short Real Estate (REK) o vender en corto bancos como Commonwealth Bank of Australia (CBA), Westpac (WBC), National Australia Bank (NAB) y Australia and New Zealand Banking Group (ANZ).
La mejor estrategia sigue siendo permanecer al margen y estar listo para disparar si se presenta una buena oportunidad. No es exactamente la emoción de «Big Short», lo sabemos. Pero como dijo la difunta leyenda comercial Jesse Livermore:
