Después de un largo tiempo de pagar cuotas al banco tiene que llegar el momento de cancelar la hipoteca, claro que los hechos de terminar con los pagos de tu hipoteca supondrán un gran ahorro posterior para tu economía, en tus gastos mensuales y preocupaciones. Sin embargo, hay una mala noticia en esto, desafortunadamente este último paso antes de poder desvincularnos totalmente de la institución bancaria y liberarnos de este peso económico que tantos años estuvo con nosotros tendrá que generarnos una serie de gastos extra. Esto debido al el proceso que se requiere para cancelar tu hipoteca.
En este artículo podrás encontrar información que te ayudara cuando llegue el momento en el que tengas que cancelar tu hipoteca. Para empezar, tenemos que sabes qué es exactamente el proceso de cancelación de hipoteca, y por qué es necesario.
¿Qué es y por qué es tan importante cancelar la hipoteca?
Esta consiste en que la cancelación registral de la hipoteca debe de quedar reflejada en el Registro de la propiedad como cancelado, y que por lo tanto esta deuda ya no está pendiente, así que no existe. Este no es un trámite obligatorio, pero será muy necesario hacerlo en el caso de que en un futuro quieras vender esta vivienda o solicitar otro nuevo préstamo al banco.
Una vez que llegues al momento de cancelar la hipoteca, se te presentaran 2 diferentes opciones:
- El banco se ocupe de todas las gestiones: en esta opción el banco va a contratar a una gestoría, la cual nos va a exigir un fondo de provisiones para poder llevar a cabo todos estos trámites, lo que tendrá un costo total aproximado de alrededor de 200 euros.
- Realizar todas las gestiones por cuenta propia: Si cuentas de un poco de tiempo, y consideras importante ahorrarte esos 200 euros puedes llevar a cabo por tu cuenta la realización de todas estas gestiones acudiendo a los diferentes lugares correspondientes y haciendo todas las gestiones necesarias por ti mismo.
En caso de decidir llevar a cabo la segunda de las opciones se debe de llevar a cabo un proceso que también tendrá algunos gastos, sin embargo, este proceso no es tan complicado y puedes hacerlo fácilmente con un poco de tiempo y siguiendo estos sencillos pasos.
Otra cosa de las consideraciones que hay que tener en cuenta es que, si nosotros no llevamos a cabo la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, esta sería cancelada gratuitamente por el propio registro y el banco, pero ya pasados 20 años. Sin embargo, si no cancelamos la hipoteca hay que tomar en cuenta también que el inmueble no se podrá vender, ni se podrán solicitar nuevos préstamos al banco en el transcurso de estos 20 años, ya que se tomara en cuenta como si la hipoteca aun estuviera vigente.
Está siendo, por así decirlo, la tercera opción, no es para nada la más recomendable, ni aconsejable por ninguno de los bancos o profesionales del tema, sin embargo, es una opción posible y que en cierto caso podría ser considerable.
Entonces, ya teniendo toda esta información sobre las opciones y las maneras de hacer la cancelación de hipoteca pasemos a que pasos debemos de seguir para poder cancelar la hipoteca por nuestra cuenta.
Que pasos hay que seguir para cancelar la hipoteca
• Pagar en el banco:
El primer paso de este proceso es el acudir a el banco en el que se tiene contratada la hipoteca, hipoteca que pueda ser abonada en su totalidad, este en tiempo y forma para entrar en el proceso de cancelación. Lo que se va a hacer es abonar la cantidad pendiente de la hipoteca, y pagar la comisión por cancelación. Esta comisión dependerá del capital que haya sido prestado por el banco, y puede llegar a oscilar entre un 0.25% y un 0.50% del total. Después de pagarlo, la entidad bancaria deberá de expedir un certificado de deuda cero. (Algunos bancos suelen cobrar entre 100 y 200 euros por entregar este documento, pero deberían de hacerlo de manera gratuita).
Después de expedir el certificado de deuda cero, justo en ese momento el banco puede que te pida una provisión de fondos para realizar todo el proceso que le sigue; lo que es el notario, los registros, ir a hacienda, etc. Aquí es cuando se le indica al cliente que tiene la posibilidad de que el banco se encargue de todos los tramites, y ya usted deberá decidir si cuenta con el tiempo para hacerlo por usted mismo, rechazar este ofrecimiento y continuar con el proceso que le sigue para cancelar su hipoteca, ya que con esto se puede ahorrar dinero considerablemente.
• Realizar el papeleo:
No conviene en algunas ocasiones dejar la cancelación del registro en manos de la gestoría del banco. Ya que el gasto por sus servicios se puede disparar y llegar a ser muy caro, debido a que estos gastos son los más abultados del proceso.
• Acudir al notario:
Una vez teniendo el certificado de deuda cero en tus manos, tienes que llevarlo junto con las escrituras de la hipoteca con un notario. En ese momento se hará una escritura pública de cancelación, y esta deberá ser firmada por un apoderado del banco; no hay que preocuparse por esto ya que la notaria se encargará de llamarlo para firmar. Tampoco hace falta la presencia del cliente, y como indica el Banco de España, las entidades bancarias no deben de cobrar nada por el desplazamiento del apoderado. Además de que se puede acudir con cualquier notario, por lo tanto, no es necesario ni obligatorio acudir con el mismo notario con el que se firmó la hipoteca.
• Ir con Hacienda:
Después de haber pasado por el proceso de ir al banco y visitar al notario, hay que ir a una delegación correspondiente de la comunidad autónoma para solicitarles el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (mod.600). Las cancelaciones de las hipotecas están sujetas a las tenencias de este impuesto, pero están exentas del pago, con excepción del precio que hay que pagar por el formulario, el cual ronda en un euro. Este trámite es muy sencillo, pero si se tiene dudas con respecto a cómo implementarlo, los funcionarios te deberán de indicar de qué manera hay que llenarlo.
• No olvidarse de ir al Registro de la Propiedad:
Cuando ya se tienen la copia del impuesto, junto con los papeles que se sacaron anteriormente que son los papeles del banco, y las escrituras de la notaria, hay que ir a sacar el Registro de la Propiedad en orden para poder hacer efectiva la cancelación de la hipoteca. Este no es obligatorio, ya que, pasando los 20 años, el Registro lo cancela automáticamente y sin costo alguno, pero si no se hace este último paso va a ser muy difícil en un futuro lograr conseguir otro crédito bancario si no es necesario. El coste de este registro puede llegar a variar, en el caso de los notarios, el Real Decreto-ley 18/2012 impone un mínimo que los registradores deben de cobrar por este trámite. Que son 24 euros, que se van incrementando en función del importa de hipoteca.
• Obtener una Nota Simple:
Este trámite no es totalmente necesario, pero, si usted lo desea, este se utiliza para verificar que efectivamente se ha cancelado la hipoteca. Se puede pedir una Nota Simple para comprobar que ya no existe la carga por la hipoteca, la nota simple es solo informativa y te brinda, de manera breve un soporte en papel de que el proceso de cancelación de hipoteca se ha completado. Se puede obtener por correo electrónico a través de la plataforma en línea del Registro de la Propiedad. Esta es facturada directamente al usuario por el registrador que la expide, y el precio de la Nota Simple ronda entre los 9 euros por finca, según lo indica el Colegio de Registradores.
Al tener en cuenta todo lo anterior nos podemos percatar que efectivamente es necesario el hacer una serie de gastos en orden para poder llevar a cabo la cancelación de la hipoteca. Pero, ¿Qué tanto nos ahorramos al hacer este proceso nosotros mismos?
¿Cuánto cobran las entidades de crédito por cancelar la hipoteca?
El precio vario entre cada institución bancaria, sin embargo, existen una serie de comunes denominadores entre todos estos:
- El certificado suele tener un coste, que no se debería de cobrar, pero los bancos lo hacen de todas maneras. Este oscila entre 100 y 200 euros.
- El contratar una gestoría nos más que un artificio para intentar cobrarle al cliente por este proceso tan sencillo de cancelación, pero lo que cobran las gestorías es un precio de alrededor de 300 a 100 euros, según cada banco. El cual es un precio bastante considerablemente mayor al que pagaríamos haciendo el proceso por nuestra cuenta.
Todo esto lo disfrazan dando a entender que eso es lo que cuesta todo el proceso, junto con el papeleo, los certificados, las notas y todas las escrituras que son necesarias. Pero lo cierto es que, entre todos estos papeles necesarios para llevar a cabo el proceso de cancelación, no se gastan más que alrededor de 200 euros, y el resto del dinero que se te pide como provisión, que son unos 1000 o 1500 euros, se lo termina quedando el banco, o la gestoría del banco.