Cuando usted tiene un préstamo hipotecario de parte de cualquier entidad bancaria, en cualquier momento que usted lo requiera puede intentar hacer una renegociación para conseguir condiciones más favorables con la entidad, mediante un proceso denominado novación modificativa.
También mediante otro proceso usted puede optar por llevarse su préstamo hipotecario hacia otra entidad bancaria que usted prefiera, a este proceso se le denomina subrogación, esto se puede llevar a cabo cuando el otro banco le ofrece mejores condiciones de intereses y/o plazos de préstamo que el banco actual en el que se encuentra su hipoteca. Sin embargo, la entidad bancaria original puede evitar la subrogación si esta iguala o mejora la oferta con la de la segunda entidad en la que se quiere aplicar el cambio; a esto se le denomina enervar la subrogación.
Al comenzar el proceso de cambio de hipoteca la entidad bancaria dispone de un plazo de 15 días para enervar, comenzando a contar desde la notificación notarial, y debe de comparecer ante un notario manifestando su intención, en la que debe de refrendar en diez días hábiles mediante la entrega al supuesto deudor mediante el escrito de una oferta vinculante en la que se exprese la igualación o la mejora de las condiciones de la hipoteca.
Después para que se concreten los efectos de la subrogación bastara con que la nueva entidad bancaria pague a la anterior el importe pendiente del préstamo, así como todos los intereses devengados y también las comisiones exigibles, así como formalizar la subrogación mediante un escrito público ante un notario.
Hay que tomar en cuenta que, en ambos procesos, la novación y la subrogación tienen un coste, que suele ser mayor en la subrogación. Estos costes pueden conllevar los honorarios notariales y de registro, algunas comisiones bancarias o de carácter fiscal, y están limitados por la ley.
Todo lo explicado anteriormente es a grandes rasgos el proceso de cambio de hipoteca de banco, junto con alguna terminología que podrás necesitar para apoyarte en el proceso. El cambio hipoteca entre entidades bancarias puede llegar a ser un proceso tardado y tener algunos costos, sin embargo, goza de muchas ventajas que te podrían parecer beneficiosas para mejorar tu contrato hipotecario, y conseguir ahorrar la mayor cantidad de dinero, a corto y medio plazo.
El principal objetivo de cambiar de banco es el de conseguir un contrato que tenga mejores condiciones, y de esa manera pagar una cantidad total menor por la hipoteca, pero para ello debemos encontrar un banco que nos brinde una mejor oferta vinculante. Así que antes de llevar a cabo la decisión de cambiar de banco es importante realizar una buena búsqueda de banco y condiciones dentro de estos. Para esto nos pueden servir los sitios de compra de hipotecas online como HelpMyCash.com ya que permite la búsqueda de información sobre todas las hipotecas de manera rápida y sin salir de nuestra casa.
Antes de adentrarnos en otros detalles acerca del cambio de hipoteca también es importante repasar cuales son las ventajas y en qué momentos nos conviene más el hacer un cambio de entidad bancaria.
Ventajas de cambiar la hipoteca de banco
Modificar los intereses:
Algunos de los principales motivos por los que la gente decide llevar a cabo el proceso de cambio de hipoteca de banco es el hecho de poder cambiar del tipo de interés, lo que conlleva un ahorro considerable, al permitirse modificaciones tanto en la diferencia, en los índices de referencias, o en el tipo de interés del banco.
Una ayuda para negociar:
Otra de las maneras de utilizar la subrogación de hipotecas es como técnica para la negociación de mejores condiciones, utilizando como amenaza la intención de cambiar la hipoteca hacia otro banco con mejores condiciones. El banco ante la posible pérdida de un cliente posiblemente quiera igualar las condiciones de otro banco prestamista, sin embargo, hay que tener en cuenta que el banco puede no ceder a dar mejores condiciones, y este proceso conlleva una serie de gastos considerables, hay que tener bien en claro las condiciones a negociar, además de tener bien en claro las posibles consecuencias. Y en el caso de que parezca que no es conveniente es mejor utilizar algún otro tipo de proceso.
Eliminar cláusulas abusivas:
Al cambiarte de una hipoteca de banco tienes la oportunidad de eliminar las cláusulas abusivas las cuales no te beneficias, como la conocida clausula suelo, o los intereses que son demasiados altos, como los intereses demora. Esta es una de las opciones que benefician a los clientes que solicitan la retirada de la cláusula suelo, pero su banco no cedió y se negó a realizar una novación hipotecaria.
Ampliar el plazo:
Al cambiar una hipoteca de banco tendrás la oportunidad de incrementar el pazo del préstamo, hasta el máximo que la nueva entidad te permita. Y de esa forma rebajar el importe mensual de tu cuota.
Vale la pena cambiar la hipoteca de banco
Si quieres subrogar la hipoteca de tu banco tienes que tomar en cuenta que esto va a suponer algunos gastos, empezando por la comisión para la subrogación, que en esta subrogación solo puedes cambiar el tipo de interés, y el plazo, o una combinación de ambas. Si lo que tienes pensado es cambiar más cosas, esto ya no sería una subrogación, sino una novación o cancelación para una nueva formalización hacia algo considerablemente más caro; así que hay que enfocarse en estos cambios que se pueden hacer, y dejar de lado lo que esta fuera del alcance de la subrogación, como la ampliación de la capital, eso queda muy por fuera de esto.
En el caso de llegar a un acuerdo en el que las condiciones mejoren considerablemente en el nuevo banco al que se planea cambiar la hipoteca, el trámite para la subrogación va a tener un coste que ronda entre los 150 euros aproximadamente. Anteriormente era gratuito, pero eso ha cambiado actualmente.
Hay que tomar en cuenta que, al plantear un cambio de hipoteca, si pagaste los seguros de cinco años con prima financiada, el banco no te devolverá la prima no consumida de lo que reste de vida en los seguros.
Además de lo que puede suponer el riesgo del cambio de hipoteca, y tomando en cuenta todo lo que es necesario para llevarlo a cabo, este proceso queda a la decisión de cada persona. Si se consigue de un buen acuerdo con otro banco y la mejoría de las condiciones que tienes en tu banco actual, y esto supone un ahorro a corto y medio plazo para ti, el cambio de hipoteca de banco puede valer completamente la pena.
Pasos para cambiar la hipoteca de banco
Buscar alternativas:
Si se han pagado sin problemas las cuotas mensuales de los primeros tres años de la hipoteca, se estarán en condiciones para poder aplicar una subrogación de nuestro préstamo hipotecario y cambiarlo hacia otra entidad bancaria. Entonces el primer paso a llevar a cabo, es realizar una búsqueda de entidades bancarias que ofrezcan mejores ofertas y compararlas para valorar si estas mejoran nuestras condiciones actuales, y que nos acepten como clientes. Un método para la búsqueda de hipotecas rápida y sencilla, es utilizar una plataforma online de comprador de hipotecas gratuito, como lo es HelpMyCash.com
Esperar la oferta vinculante:
Al tener ya elegido el nuevo banco al que queremos subrogar nuestra hipoteca, debemos de presentar una solicitud de subrogación. Si el banco nos acepta esta solicitud, este tiene un plazo de 7 días para poder presentar una oferta en la que se incluyan las nuevas condiciones a tratar.
Al momento en que nos llegue esta oferta, contaremos con un plazo de 10 días para decidir si estas nuevas condiciones nos interesan, o no nos han acabado de convencer.
Esperar la contraoferta de nuestra entidad bancaria:
En esta altura del proceso nuestro banco ya sabe que tenemos planeado el cambiar la hipoteca hacia otro banco, por lo que es su momento para que enerve la subrogación y que nos presente una oferta de novación con la que evite que nos cambiemos de banco. Si la oferta de novación que nos ofrece nuestro banco actual es mejor o iguala las condiciones del nuevo banco, nuestro proceso de subrogación quedara paralizado, y no podremos cambiar la hipoteca de banco. Pero si el banco no presenta una oferta mejor la subrogación seguirá adelante y se hará el cambio de hipoteca de banco.
El proceso en realidad es mucho más fácil de lo que parece, en cuanto encuentres otra entidad que te haga una mejor oferta que mejore tus condiciones actuales en la hipoteca de tu banco, calcular cuánto será el costo del proceso, y compararlo con los ahorros que recibirás a corto, mediano y largo plazo, rápidamente te podrás dar cuenta si es conveniente realizar el cambio de hipoteca hacia otro banco. Así que puedes tener la seguridad de que este proceso es posible y dependiendo de tu caso, puede suponer un gran ahorro de dinero; así que no tengas miedo de negociar y buscar mejores condiciones para tu hipoteca.