La clàusula sòl és una de les figures més perjudicials per als demandants d'un crèdit hipotecari. Fins al punt que es creat un ampli debat sobre la seva aplicació i que fins pots reclamar a través d'una acció judicial. No en va, la clàusula sòl incideix que no puguis estalviar-molts euros a l'finançar la compra de la teva casa o apartament. És una clàusula que a veus no saps que la firmes i que indubtablement et pot posar en més d'un compromís en qualsevol escenari. De vegades com a conseqüència d'un abús per part de l'entitat que comercialitza aquest producte financers.
És molt important que coneguis que la clàusula sòl, també anomenada sòl hipotecari, és un model de finançament que beneficia les entitats que s'encarreguen de comercialitzar aquest línia de crèdit per a la compra d'un habitatge. En detriment dels propis usuaris que es veuran perjudicats per la condicions d'aquest contracte tan especial que s'inclouen en aquesta classe d'hipoteques. Fins al punt que no tindràs més remei que pagar més diners de l'inicialment pressupostat i que requerirà d'un tractament més que especial.
En qualsevol cas, es tracta d'bàsicament d'una clàusula contractual que estableix un límit mínim a l'interès que s'aplicarà a la quota encara que el tipus d'interès baixi. És per tant molt poc avantatjosa per als interessos dels usuaris bancaris que no es podran beneficiar d'possible i hipotètica baixada d'interessos. Tal com ha passat en els últims any en on l'índex de referència europeu, Euribor, s'ha situat en els nivells més baixos de les últimes dècades. En concret, en terreny negatiu a l'cotitzar a hores d'ara al -0,161. Un factor molt beneficiós per millorar els tipus d'interès en aquesta classe de productes financers.
Com conèixer la clàusula sòl?
Si vols saber si el teu crèdit hipotecari està confeccionat sota aquesta condició clarament abusiva per part de les entitats financeres no et quedarà més remei que atendre els següents consells. En primer lloc, llegir la lletra petita de l'contracte i si és així sota quines condicions es materialitza la seva aplicació. Serà el moment perquè valors si és oportú que formalitzis aquesta classe de crèdits. No en va, pots optar per un altre model que no incorpori la clàusula sòl.
Una segona estratègia consistirà en una possible negociació perquè aquesta clàusula pugui moderar els seus nivells de sòl en la hipoteca. A el menys podràs pujar-lo en unes quantes dècimes percentuals. Però en qualsevol cas, no serà molt beneficiós per als teus interessos personals perquè a la fi i al el cap no tindràs més remei que pagar més remei per l'adquisició d'aquest habitatge que tant ha agradat. Ara serà el moment perquè sàpigues que és el que firmes en aquesta hipoteca tan especial.
Característiques de la clàusula sòl
Aquest model en aquesta línia de crèdit per a la compra d'un immoble es caracteritza fonamentalment perquè els seus interessos solen revisar entre una i dues vegades a l'any d'acord amb un diferencial que sol ser l'Euribor. En aquest sentit, la clàusula sol implica un límit a la baixa pel que fa als interessos variables de la hipoteca. A la pràctica vol dir que hauràs pactat amb el teu banc un percentatge mínim que en cap moment podrà vulnerar. I que és especialment negatiu en els escenaris baixistes en aquesta classe d'actius financers. D'altra banda, l'entitat deutora haurà aconseguit assegurar que hauràs de pagar un interès mínim d'qual sempre sortirà beneficiada.
Per evitar aquestes situacions, és del tot necessari que les entitats de crèdit informin als usuaris d'aquesta classe de condicions tan abusives per als teus interessos com a usuaris. Fins i tot si fos menester, amb tota classe de explicacions sobre la seva aplicació i entre les quals destaquen els fullets informatius. Una altra mesura molt eficaç davant aquest escenari que presenta el mercat hipotecari és que no la contempli en terminis molt llargs en on pot existir la possibilitat que els tipus d'interès baixin dràsticament. O al menys per a beneficiar-te d'una quota mensual més assequible que s'ajustarà al teu pressupost.
Mesures de protecció a l'usuari
De tota manera, des de l'executiu s'ha aprovat una normativa de mesures urgents de protecció de consumidors pel que fa a aquesta classe de clàusules tan especials en els crèdits hipotecaris. No amb una altra finalitat de desenvolupar els mecanismes de defensa per protegir-te d'aquestes condicions en els contractes de l'crèdit immobiliari. On serà molt important comprovar si realment compleixen amb els requeriments d'informació que demanen des de les altes instàncies judicials.
En un altre ordre de coses, no pot oblidar-se que les entitats financeres han rebut a dia d'avui més de mig milió de reclamacions per clàusula sòl. De les que prop de l'80% han suposat per als usuaris una contraprestació en forma d'efectiu, o si més no amb mesures compensatòries. No obstant això, encara queden algunes pendents de resposta i en altres casos senzillament no han estat admeses per diverses causes. En qualsevol cas, suposa una diferència en favor dels titulars de les hipoteques molt important.
Claus per detectar aquestes condicions
Per descomptat que és bastant habitual que en el moment en hagis formalitzat aquest producte financer no t'hagi explicat des de l'altra part en què consisteix el sòl hipotecari. O fins i tot sigui una cosa pitjor l'escenari, a l'estar amagada aquesta condició tan polèmica en un complicat entramat contractual. De totes, disposes d'alguns mecanismes per posar de manifest que tu ets una d'aquestes persones. Vols conèixer quins són aquests casos?
Si no pots detectar la clàusula sòl en el contracte, la solució més senzilla es basa en comprovar el últim rebut que t'ha manat el banc. Perquè d'aquesta manera, puguis constatar si el tipus d'interès que t'apareix en aquest document no és l'equivalent a la suma de l'euríbor més el diferencial que tinguis pactat amb la teva entitat de crèdit. Perquè en aquest cas en concret serà el terra de la teva hipoteca.
La quota es manté fixa
D'altra banda, hi ha un altre sistema d'identificació que mai falla per conèixer si la teva hipoteca porta incorporada una clàusula terra. Consisteix en posar de manifest que la quota hipotecària es manté sempre fixa tot i les variacions en l'índex de referència europeu, l'Euribor. Sí aquest fos el cas, no dubtis que pots ser un dels milers d'afectats per aquestes condicions tan abusives per part de les entitats financeres. No tindràs més remei que reclamar-la, fins i tot per la via judicial si així ho exigeixen les circumstàncies.
D'altra banda, també pot estar camuflada per una sèrie d'expressions que són utilitzades en les escriptures per part dels bancs i en les que es refereixen a aquesta condició. Sense que tu mateix te n'adonis d'estar sota aquesta situació hipotecària. Per descomptat que el millor consell és que estiguis correctament aconsellat per professionals que puguin detectar aquestes estratagemes bancàries. En aquest sentit, una de les denominacions utilitzades des de les entitats emissores és la de "límit de variació a la baixa de l'tipus d'interès aplicable". Si apareix en el contracte no dubtis ni per un moment que tens una clàusula sòl en el contracte.
Eliminades de l'contracte
La bona notícia per als teus interessos com a usuari és que la majoria de les entitats de crèdit han eliminat les clàusules sòl dels préstecs hipotecaris a conseqüència del que disposa la Sentència de Tribunal Suprem de 9 de maig de 2013. En la qual es declaren nul·les i per tant ja no són aplicades, encara que hagis signat l'operació abans d'aquesta sentència. Amb la possibilitat de reclamar les quantitats que t'hagin cobrat de més a través de les quotes mensuals. Fins i tot amb l'opció d'interposar una reclamació a l'entitat emissora d'aquest producte financer.
Aquest és un dels motius pel que és bon moment per a subscriure aquesta línia de crèdit. No solament no inclouen aquesta clàusula tan polèmica, sinó que fins i tot estan exemptes de comissions i altres despeses en la seva gestió i manteniment. Al que se li uneix la presentació de diferencials cada vegada més competitius. On en l'actual oferta hipotecària pots trobar propostes per sota de l'1%. Amb un estalvis molt important sobre els diners que hauràs d'abonar tots els mesos a la quota de la hipoteca.
Tanmateix, aquest és un escenari que no durarà sempre com a conseqüència de la previsible pujada en els tipus d'interès en els països de l'eurozona. Ja que la intenció per part de Banc Central Europeu (BCE) és executar aquesta mesura a final d'any, tal com ha declarat el seu president en les últimes reunions de l'òrgan regulador de l'vell continent. En aquest cas, els diferencials de les hipoteques a tipus variable creixeran progressivament a partir dels propers anys. Arribat aquest moment, serà el moment de decidir si és millor formalitzar el crèdit a tipus fix. Entre altres raons perquè sempre tindràs la mateixa quota mensual i sense sorpreses d'última hora.