Com sol passar, quan alguna cosa està al nostre nom i ens dóna beneficis, estem obligats a declarar-ho anualment. El rendiment de capital immobiliari no n'és una excepció, és clar. Per això és important que entenguem què és exactament aquest concepte i com calcular-ho. Aquesta informació no només ens resultarà útil si ja tenim algun immoble al nostre nom, sinó també si estem pensant en comprar-ne algun.
Per ajudar-vos amb aquest tema, explicarem en aquest article què és el rendiment de capital immobiliari i com calcular-ho. A més, per entendre la fórmula i poder-la aplicar, hem de saber quines són les reduccions i les despeses deduïbles dels immobles en qüestió. Espero que aquesta informació us resulti útil i us aclareixi allò que implica a nivell tributari ser titular d'un immoble, ja sigui rústic o urbà.
Què és el rendiment de capital immobiliari?
Quan parlem del rendiment de capital immobiliari, ens referim bàsicament a aquells ingressos que s'obtenen d'immobles, ja siguin urbans o rústics. Tots aquests ingressos que rebem per part d'immobles al nostre nom s'han de declarar cada any al IRPF (Impost sobre la Renda de les Persones Físiques).
El rendiment de capital immobiliari, segons l‟Agència Tributària, engloba tots els ingressos que s‟hagin obtingut a través de béns immobles que es troben en territori espanyol durant un any. Aquests serien els següents:
- Ingressos per arrendament de béns immobles urbans o rústics.
- Derivats de la cessió o de la constitució dels drets sobre els immobles urbans o rústics.
- Beneficis obtinguts del gaudi o ús dels immobles urbans o rústics.
Perquè es consideri com a rendiment de capital immobiliari, és imprescindible complir dues condicions. En primer lloc, la titularitat dels immobles en qüestió ha de correspondre a la persona contribuent. A més, aquests béns immobiliaris no poden estar relacionats amb activitats econòmiques del mateix contribuent.
Com es calculen els rendiments del capital immobiliari?
A l'hora de calcular el rendiment del capital immobiliari, simplement cal aplicar una fórmula senzilla. Això sí, abans hem de conèixer els conceptes que la componen i saber què és aplicable en el nostre cas i què no. El càlcul per obtenir el rendiment net és el següent, sent CI el capital immobiliari:
Rendiment net del CI = Rendiment íntegre del CI – Reducció dels rendiments nets del CI – Despeses deduïbles
conceptes
Vegem ara què és cada concepte per saber com aplicar la fórmula correctament. El rendiment íntegre del capital immobiliari inclou tots els ingressos que obté el titular de l'immoble, cosa que implica l'ús, la cessió i l'arrendament dels immobles.
Pel que fa a la reducció dels rendiments nets del capital immobiliari, té molta importància en els casos d'arrendament d'immobles destinats a vivenda. En aquests casos, es redueix un 60% el rendiment net. Això no obstant, aquesta reducció es podrà aplicar únicament sobre aquells rendiments nets positius que han estat calculats i presentats pel contribuent abans d'haver-se iniciat un procés de comprovació, verificació i inspecció de dades.
D'altra banda hi ha la possibilitat de reduir un 30% del rendiment net quan el període de generació és superior a dos anys. També es pot adquirir aquesta reducció si el rendiment net es qualifica segons les regles com a bé obtingut de manera irregular en el temps. Això serien, per exemple, les indemnitzacions que ha percebut el cessionari, l'arrendatari o el subarrendatari per desperfectes o danys causats a l'immoble. Això sí, s'han d'imputar només un període tributari. Cal destacar que la quantitat del rendiment net no pot superar els 300.000 euros cada any.
Quines despeses són deduïbles per calcular el rendiment net de capital immobiliari?
Finalment ens queden els despeses deduïbles. Aquestes són totes aquelles despeses que la persona contribuent pot arribar a deduir respecte dels rendiments íntegres. Són els següents:
- Amortització, tant de limmoble com dels béns cedits.
- Despeses de reparació i de conservació de limmoble en qüestió.
- Despeses relacionades amb la formalització del contracte i dels subministraments.
- Despeses de finançament e interessos.
- Saldos de cobrament dubtós: Es tracta de la quantitat que l'arrendatari ha deixat pagar. Això sí, deuen haver passat com a mínim sis mesos des de l'intent de cobrament.
- Serveis per a l'immoble: Inclou vigilància, jardineria, administració, etc.
- taxes (escombraries, neteja), tributs no estatals com el IBI, recàrrecs (excepte els que són sancionadors).
- Altres despeses deduïbles a nivell fiscal, com per exemple les primes d'assegurances de robatori, responsabilitat civil o incendi.
És cert que a l'hora de fer la declaració de la renda ens demanen moltes dades. Entre tants conceptes, números i coses a tenir en compte, pot resultar una tasca força aclaparadora. Si no estem segurs de fer correctament la declaració, sempre ens queda l'opció de contractar un gestor.