Què és el value en la inversió?

En els béns arrels comercials, hi ha diversos tipus de «valor» donat a la propietat immobiliària, tots els quals serveixen per a diferents propòsits a diferents persones. Quan es realitza qualsevol tipus d'anàlisi d'un immoble, el seu valor sempre es va a tenir en compte en gran mesura.

En aquest article, examinarem la diferència entre el valor de mercat d'un actiu i el seu valor d'inversió. Valor de mercat vs. Valor d'inversió en CRE. Els diferents tipus de «valor» en els béns arrels comercials inclouen:

  • Valor de mercat
  • El valor de la inversió
  • valor assegurable
  • El valor de l'avaluació
  • Valor de liquidació
  • Valor de reemplaçament

De vegades, les línies entre aquests tipus de valor poden ser una mica borroses, especialment quan es considera específicament el valor de mercat i d'inversió.

Els tipus de valor immobiliari

Tipus de valor immobiliari

  1. Valor de mercat

El valor de mercat, o valor de mercat «just», és el tipus de valor de propietat més comunament referit, i és el valor utilitzat en el procés de subscripció de préstecs.

El «valor de mercat» de l'Institut de Taxació: Què significa realment »de l'Institut de Taxació ofereix un panorama històric de l'« valor »i de el" valor de mercat », incloent moltes definicions de diverses fonts.

Un exemple és el de la Corporació Federal d'Assegurances de Dipòsits (FDIC), que afirma que el valor de mercat és «el preu més probable que una propietat ha de tenir en un mercat competitiu i obert a totes les condicions necessàries per a una venda justa» .

En altres paraules, el que és un comprador disposat a pagar, i un venedor disposat a acceptar, atès que totes les altres circumstàncies són estàndard i esperades.

  1. Valor de la inversió

El valor de la inversió és el valor que una propietat ofereix a un inversor específic. És el valor que l'inversor estaria disposat a pagar per la propietat.

Independentment de la valor de mercat, sempre hi haurà un límit al que un inversor està disposat a enfonsar en un actiu.

El valor de la inversió es basa en les pròpies qualificacions de l'inversor, el capital disponible, la taxa d'impostos i el finançament.

  1. valor assegurable

Això es refereix a la quantitat d'una propietat que està en risc potencial de dany, per determinar la cobertura de l'assegurança.

En altres paraules, quin és el valor de la porció de la propietat que pot ser coberta en una pòlissa d'assegurança.

  1. Valor de taxació

El valor taxat és el valor de la propietat determinat per un assessor fiscal local a l'efecte de l'impost sobre béns immobles.

  1. Valor de liquidació

El valor de liquidació estableix el preu probable a què es vendria una propietat durant una venda forçosa, com una execució hipotecària o una venda d'impostos.

El valor de liquidació s'utilitza en moments en què hi ha una finestra limitada per l'exposició a l'mercat, o si hi ha altres condicions de venda restrictives.

  1. Valor de reposició

Aquest és el cost de reemplaçar l'estructura amb una estructura substituta idèntica, que té la mateixa utilitat que la propietat original.

Ara bé, una propietat comercial pot tenir qualsevol dels anteriors tipus de valor determinat en qualsevol moment.

I és molt possible que cap dels valors sigui el mateix (encara que és probable que a l'almenys alguns d'ells estiguin a prop).

Això és especialment cert quan es considera la diferència entre el valor de mercat i el valor de la inversió: el fet que una propietat ha de complir una certa quantitat, no vol dir que un inversor vagi a oferir alguna cosa proper a ella.

A més, el que es percep com a «valuós» per a un mercat específic, pot no ser-ho per a un inversor.

Tenint en compte les definicions de cada un, vegem els diferents enfocaments tant per al mercat com per al valor de la inversió, per mostrar les seves diferències de manera més granular.

Enfocaments de la valor de mercat

El valor de mercat és el que es determina durant una valoració.

Durant el procés de subscripció de l'préstec, molts prestadors recorreran a un taxador extern per obtenir una estimació de la valor de mercat d'una propietat.

El valor de mercat és el que s'utilitza per a determinar una suma d'hipoteca apropiat.

Llavors, com determinen els taxadors el valor de mercat?

En realitat hi ha moltes maneres. Però, abans que alguna cosa d'això ocorri, s'ha de distingir l'ús més alt de la propietat.

Essencialment, el que s'ha de determinar és l'ús legal d'una propietat que rendeix el major valor - així que pensa en coses com la zonificació, els usos de la propietat, la mida de la propietat, el rendiment financer, i així successivament.

En resum, quin és el «sostre» potencial de la propietat i de tota la seva parcel·la?

Una vegada que tot això està escrit en pedra, un taxador pot seguir endavant amb la valoració de la propietat.

En general, hi ha tres enfocaments de valoració que els taxadors utilitzen per determinar el valor just de mercat d'un actiu comercial:

  1. L'enfocament de venda:

L'enfocament de vendes li dóna un valor de propietat mirant altres vendes recents d'actius molt comparables.

  1. L'enfocament de capitalització d'ingressos:

L'enfocament basat en els ingressos simplement obté un valor de propietat dels ingressos que genera.

  1. L'enfocament de el cost

Aquest enfocament basa el valor d'una propietat en el cost de reproducció d'aquesta propietat, menys qualsevol depreciació acumulada.

Enfocaments de la valor de la inversió

Si bé el procés de valor de mercat s'utilitza en les taxacions per a la subscripció de préstecs, a l'decidir quant pagar per una propietat, els inversors també consideren quant val una propietat per a ells.

El valor d'inversió és la quantitat que un inversor està disposat a pagar, pel que fa als seus objectius, rendiment objectiu i posició fiscal.

Així que, com el valor de mercat és sempre únic per a un mercat, el valor d'inversió és únic per al inversor en mà.

Amb això, ve un nombre d'altres enfocaments que poden ser usats per determinar el valor, a diferència de les valoracions més formals requerides pels taxadors.

Les següents són les mesures més comunes de la valoració de les inversions:

  1. Vendes comparables (Comps):

Essencialment, és el mateix enfocament de comparació de vendes esmentat anteriorment.

  1. Multiplicador de la renda bruta (GRM)

Es tracta d'una relació que mesura el valor prenent les rendes brutes que produeix una propietat al llarg de l'any i multiplicant pel multiplicador de rendes brutes basat en el mercat.

  1. Efectiu sobre el retorn d'efectiu

El rendiment de l'efectiu és una altra relació simple, calculada prenent el flux d'efectiu proforma del primer any (abans d'impostos) i dividint pel cost total de la inversió inicial.

  1. capitalització directa

Aquest és el mateix enfocament de capitalització directa esmentat anteriorment que utilitzen els taxadors. La capitalització de l'flux d'ingressos d'una propietat és una forma molt comuna i senzilla de determinar tant el valor de mercat com el valor d'inversió d'una propietat comercial.

  1. Flux d'efectiu descomptat

El model de flux de caixa descomptat s'utilitza per trobar la taxa interna de retorn (TIR), el valor actual net i una comparació d'acumulació de capital.

Així doncs, coneixent els diferents enfocaments per generar aquests valors, donem una mica de tangibilitat a la forma en què aquests tipus de valors difereixen entre si.

Valor de mercat vs. Valor d'inversió

En resum, el valor de mercat és el valor d'una propietat en un mercat obert, determinat per una taxació.

El valor de la inversió és determinat per l'inversor real basat en els seus objectius i criteris d'inversió únics.

A continuació, il·lustrarem un exemple:

Suposem que un inversor individual està contemplant l'adquisició d'un petit edifici d'apartaments.

La propietat està sota contracte per 1.2 milions de dòlars, i busca un mínim de el 10% de retorn sobre l'actiu.

Basant-se en el rendiment objectiu de l'inversor, podria pagar fins a 1,4 milions de dòlars i tot i així complir el seu objectiu.

En aquest escenari, l'inversor troba que pot obtenir un préstec de 960.000 dòlars (80% de la valor de el préstec), amortitzat a 20 anys a el 5%.

Ara, suposem que durant el procés de subscripció, la taxació de l'banc per un tercer valora la propietat en 1.000.000 de dòlars en lloc dels 1,2 milions de dòlars en què està bloquejat el comprador.

Aquesta taxació reduiria la suma de l'préstec respaldable a 800.000 dòlars (sobre la base d'una LTV de l'80%), en lloc dels 960.000 dòlars previstos anteriorment.

Lamentablement, però, en aquest escenari, el venedor es nega a vendre per menys de 1.200.000 dòlars.

Això faria que aquesta transacció és superior a el mercat, el que simplement vol dir que el preu de venda és més alt que el valor de mercat actual de la propietat.

Llavors, té sentit que l'inversor segueixi endavant amb aquest tracte?

La nova quantitat de el préstec reduiria el rendiment de l'22% a l'16%, però això encara excedeix la meta de l'inversor d'un 10% de retorn.

En la majoria dels casos, els valors de mercat i d'inversió haurien de ser aproximadament els mateixos, però ocasionalment divergirán.

A més, també és molt possible que el valor de la inversió sigui més alt que el valor de mercat.

Això pot succeir quan el valor per a un comprador és més alt que el valor per al comprador mitjana i ben informat.

Per exemple, diguem que una empresa s'expandeix a un nou edifici a l'altre costat del carrer de la seva ubicació actual, pagant més que el valor de mercat per créixer a prop i omplir un espai que d'altra manera seria ocupat pels competidors.

En la recerca d'un avantatge estratègic, el valor és una mica més alt per a ells - el cost addicional pot ser justificat.

En el cas d'un inversor, el valor de la inversió podria superar el valor de mercat com a resultat de les condicions de finançament favorables o de l'tractament fiscal intransferible.

El valor de la inversió, per descomptat, també pot ser inferior a la valor de mercat.

Potser un inversor està buscant un edifici d'oficines, però s'especialitza en béns arrels plurifamiliars.

Per a ells, un edifici d'oficines tindrà un valor d'inversió més baix a causa de la corba d'aprenentatge i altres costos incrementals involucrats.

Un altre escenari en el qual el valor de la inversió podria ser menor que el valor de mercat és si un inversor requereix un rendiment superior a la mitjana basat en el rendiment de la seva cartera existent.

Trobar negocis que tinguin sentit

Amb tot, per a qualsevol negoci immobiliari individual, depèn.

Les circumstàncies varien dràsticament.

Generalment, la jugada més segura és assegurar-se que una inversió tingui sentit en termes d'ambdues mesures de valor.

El valor de la inversió és més subjectiu, i per tant no ha de ser abusat, però ha de ser pres en consideració.

Importància de la valor de la inversió

La raó per la qual el valor d'una inversió és important per als possibles compradors d'un immoble és que volen comparar el preu de l'immoble amb la taxa de rendiment prevista. Quan troben la taxa de rendiment específica, poden mesurar els resultats finals de la inversió amb el preu projectat que pagaran per la propietat. Això permet a l'inversor prendre decisions de compra intel·ligents que estan en línia amb els seus objectius d'inversió.

Com determinar el valor de la inversió

Atès que el valor de la inversió depèn dels objectius de l'inversor, el valor és únic per a cada inversor. Diferents inversors poden utilitzar els mateixos mètodes de valoració i obtenir diferents valors d'inversió. Els inversors poden triar entre diversos mètodes de valoració a l'determinar el valor d'inversió d'un actiu. A continuació es presenten les mesures d'inversió més utilitzades:

  1. vendes comparables

Els taxadors també utilitzen el mètode de comparació de vendes. Un inversor compararà propietats similars per peus quadrats o per unitats.

  1. Multiplicador de la renda bruta

La mètrica mesura el valor d'una inversió multiplicant la renda bruta que produeix una propietat en un any pel multiplicador de la renda bruta (GRM). La xifra de GRM es deriva de propietats similars en el mateix mercat.

  1. Rendiment de l'efectiu en efectiu

La xifra de retorn d'efectiu es calcula dividint l'efectiu proforma del primer any pel total de la inversió inicial.

  1.  capitalització directa

La capitalització directa és una altra mesura utilitzada pels taxadors. Consisteix en capitalitzar el flux d'ingressos d'una propietat i és un mètode comú utilitzat per determinar el valor de mercat i d'inversió de les propietats comercials.

  1. Flux d'efectiu descomptat (DCF)

El model DCF s'utilitza per calcular el valor actual net, la taxa interna de rendiment i la comparació de l'acumulació de capital. Les taxes enumerades anteriorment, si bé proporcionen informació útil, també tenen diverses limitacions. Aquestes limitacions es resolen calculant el flux d'efectiu descomptat.

Valor de la inversió davant el valor de mercat

Mentre que el valor de la inversió mesura el valor potencial d'una inversió basada en certes condicions, el valor de mercat mesura el valor real d'una inversió basada en les forces de l'oferta i la demanda en el mercat lliure. El valor de mercat es determina mitjançant un procés d'avaluació. És diferent de la valor d'inversió, que pren en consideració les metes, objectius i necessitats úniques d'una persona per a la propietat.

El valor d'inversió pot ser inferior o superior a la valor de mercat. Depèn de la situació específica de la propietat en aquell moment. El valor d'inversió pot ser més gran que el valor de mercat si un comprador col·loca un valor més alt en la propietat que un comprador informat.

En el món real, aquesta situació pot existir si una empresa amplia les seves instal·lacions a un edifici més gran que s'ha posat a la venda a la seva oficina actual. L'empresa està disposada a acordar un preu més alt que el valor de mercat de l'edifici per assegurar-se que els competidors es mantinguin fora de la zona.

En aquest cas, el valor d'inversió extra es deriva de l'avantatge estratègica que l'empresa obtindrà a l'comprar la propietat. Un únic inversor també pot acordar un valor d'inversió superior a la valor de mercat. Això passa si l'inversor rep un estatus fiscal especial o condicions de finançament molt beneficioses.

Alternativament, el valor de la inversió també pot ser inferior a la valor de mercat. Pot ocórrer quan la inversió no és el tipus de propietat en què un inversor normalment concentraria els seus esforços. Per exemple, un promotor immobiliari multifamiliar que estigui considerant la idea de construir un hotel pot fer que el valor de la inversió sigui inferior a la valor de mercat.

Pot ser el resultat dels alts costos que suposa aprendre a desenvolupar la propietat o perquè els inversors exigeixen un rendiment superior a la mitjana de la propietat a causa de l'assignació i diversificació de la seva cartera. Aquestes limitacions es resolen calculant el flux d'efectiu descomptat.


Sigues el primer a comentar

Deixa el teu comentari

La seva adreça de correu electrònic no es publicarà. Els camps obligatoris estan marcats amb *

*

*

  1. Responsable de les dades: Miguel Ángel Gatón
  2. Finalitat de les dades: Controlar l'SPAM, gestió de comentaris.
  3. Legitimació: El teu consentiment
  4. Comunicació de les dades: No es comunicaran les dades a tercers excepte per obligació legal.
  5. Emmagatzematge de les dades: Base de dades allotjada en Occentus Networks (UE)
  6. Drets: En qualsevol moment pots limitar, recuperar i esborrar la teva informació.