Què és la subrogació hipotecària

Quan es parla de fer una subrogació d'una hipoteca, estem parlant d'una modificació que es fa sobre alguns dels punts o factors d'una hipoteca perquè volem portar a una altra entitat en la qual ens cobren menys interessos o ens donen la possibilitat de pagar-la en molt menys temps. Aquests poden ser de subrogació de la persona que ha de diners o de creditor.

Que passa quan la subrogació és de la part deutora

Quan la subrogació es dóna en el deutor o entre particulars, el que es fa és canviar el titular de la hipoteca. Això és el normal quan es compra una casa que en aquest moment està hipotecada.

El banc no està obligat a acceptar a el nou deutor si no ho veu convenient

El banc en el qual es va a traslladar la hipoteca pot o no acceptar a el nou deutor. Abans de donar una resposta, el banc haurà de fer una valoració de riscos amb aquesta nova persona per poder verificar si es pot o no accedir. En cas que el nou deutor sigui un client de risc per a l'entitat, hi ha una gran probabilitat que l'entitat no ho accepti com a client, per la qual cosa haurà de buscar una entitat que li ofereixi condicions semblants.

Això permet que es pugui assumir el deute sense que s'hagi de realitzar cap pagament extra amb aquesta finalitat. No obstant això, si es van a haver d'abonar els despeses de la subrogació. Aquestes despeses corresponen a la notaria, la gestoria, els registres i també una comissió de subrogació que es dóna en el moment en què es va a iniciar la hipoteca.

Després, tenim la subrogació de creditor que també es pot donar entre entitats. En aquest cas, el que es fa és canviar la hipoteca d'un banc a un altre.

Gràcies a això, cadascun dels clients que vulguin fer una subrogació hipotecària podran millorar les condicions d'aquest préstec sense que això suposi que s'hagi de cancel·lar el crèdit o fins i tot sense haver de formalitzar un nou contracte. La subrogació és una de les millors opcions per a les persones que estan passant problemes econòmics, però, dependrà molt de temps que lleu pagant i del seu tipus d'interès anual.

Consells perquè una subrogació hipotecaria surti bé

Quan un client no està conforme amb les condicions que li dóna la seva hipoteca es sol començar a plantejar la possibilitat de fer una subrogació d'hipoteca. Que es basa en posar el préstec hipotecari en un altre banc, que ja hem vist que ens ofereix millors condicions.

No obstant això trobar un banc que ens doni les millors condicions no és tan senzill. Aquests són els consells que no has d'oblidar mai si vols aconseguir que tot surti bé en el teu subrogació.

No has de parlar amb el teu banc per poder fer una subrogació

Per poder fer una subrogació, no has de demanar-li permís a l'banc amb el que tens la hipoteca; ja que en el contracte que vam signar amb ells, no hi ha cap clàusula que ens digui que hem de quedar amb això X temps o dir-los que volem canviar de banc. El que si hem de tenir en compte, és que si volem mudar-nos a un altre banc hem de tenir al menys 3 anys d'hipoteca paga. La nova entitat serà l'encarregada de posar-se en contacte amb l'entitat anterior per dir-li que vols canviar i cancel·lar el teu deute amb ells en menys de 7 dies.

Pot ser que el banc ens faci una contraoferta

Està clar que el que a l' banc no li interessa és perdre clients. Això pot fer que el teu banc, a l'assabentar-se que vols canviar d'entitat i tenir una nova hipoteca amb un altre banc t d'una nova oferta perquè et quedis amb ells. Potser aquesta contraoferta iguali el que tindrem en l'altra entitat però alguns bancs fins i tot la milloren. El termini raonable que té l'entitat per donar-te una bona oferta és de 15 dies després que comuniquis quins són els teus plans d'anar-te'n a una altra entitat. La intenció de millorar l'oferta s'ha de fer sempre sota notari.

Totes les subrogacions tenen despeses addicionals

En cas que no coneguem com es duen a terme aquests tràmits, t'avancem de tenir una subrogació porta despeses que has de tenir previstos perquè a la fi no et surti més cara del que esperes.

Entre els despeses de la subrogació estan les despeses de notaria, les despeses de registre i els de gestoria. A més, pot ser que hagis de pagar una petita comissió.

També has de tenir en compte que a l'pagar menys cada ms, el temps de la hipoteca pot augmentar.

Quan no vols canviar de banc també comptes amb opcions

Si no vols canviar de banc, pots dur a terme una novació per mitjà de la qual comptes amb la possibilitat de tenir millors condicions però sense haver de canviar de banc, el que estalviaria despeses extra.

També hi ha una altra opció que és la manca hipotecària. Aquí, podríem pagar només els interessos sense aportar quotes durant un període de temps determinat.

Trieu quantitat i qualitat en tot moment

No vulguis només reduir la quantitat. La majoria de les persones que busquen aquest tipus de subrogacions ho fan buscant pagar menys cada mes, sense adonar-se que moltes entitats li ofereixen pagar el mateix però a més temps. No només hem de buscar la possibilitat de pagar menys, sinó de pagar en menys anys la quantitat total. Això és molt senzill, el que hem de fer és buscar l'entitat que ens cobri menors interessos.

Què has de saber si vols canviar la hipoteca o si et convé canviar d'hipoteca

Si comptes amb un crèdit hipotecari que tingui més de 5 anys, llavors és un bon moment per canviar-te a una altra entitat, sobretot si la taxa d'interès és superior a l'12%

En cas que acabis de demanar un crèdit o tinguis una taxa d'interès inferior a l'10% el que es recomana és no fer una subrogació tot i que es tinguis més de 4 anys.

Abans de triar qualsevol entitat, avalua molt bé les assegurances que t'ofereix i quines són les cobertures que et dóna el teu crèdit hipotecari.
Si portes més de 10 anys pagant la hipoteca, els experts et recomanen que ja no facis cap canvi ja que en aquest període has deixat de pagar interessos i comences a pagar capital.

Quins són els casos en què es pot subrogar un préstec hipotecari

Recorda que tenir un crèdit amb una entitat en el que es refereix a una hipoteca no t'obliga a quedar-te aquí fins que es venci aquesta hipoteca. Si trobes una entitat que t'ofereixi millors terminis o interessos molt més alls, no perdis l'oportunitat de canviar-te excepte en els casos en què es dugui més de 10 anys pagant la hipoteca, ja que en aquest tipus de casos els interessos estan gairebé pagats i canviar-nos pot simbolitzar pagar de nou.

Quins són els passos davant d'una subrogació

Si tu com a client, comptes amb una hipoteca però una entitat t'ofereix millors condicions, Aquesta ha de fer-ho per escrit amb totes les condicions que et oferia en un primer moment Aquesta acció s'anomena "oferta vinculant". És l'entitat que et fa la nova oferta, l'encarregada de comunicar a l'entitat anterior, tu desig de fer el canvi i li diran a l'entitat que en un termini de 7 dies, lliuri la quantitat que s'ha de d'hipoteca. En aquest temps i per tal de salvar un client, la teva entitat pot donar-te una oferta nova.

Si decideixes considerar quedar-te amb la teva entitat

En cas que es pugui considerar enervar el teu subrogació, És a dir que acceptes les noves condicions de la teva entitat, automàticament et quedes a ella ia oferta desapareix. També es donen casos en què ens interessa un banc però després d'analitzar el nostre cas, el nou banc a què volem mudar-nos ens rebutja per ser un client de risc.

Has de tenir molta cura amb les vinculacions

Quan vam canviar de banc, una cosa que hem de tenir molt present és que sempre ens van a oferir un altre tipus de productes com assegurances que ve amb el paquet i que a la llarga poden vincular-nos molt més del que no agradaria amb l'entitat. Molts bancs, no et donen la possibilitat de fer a subrogació amb ells si no optes per aquests productes i alguns dels camuflen com a regal, però realment ja estan contemplats en el preu.

Subrogació o novació Quina opció et convé més?

Les dues sonen molt temptadores per a moltes persones i és complicat saber quina és la millor decisió per a cada cas. Per saber com ens convé més, hem de seure i fer comptes de tot. Has de preguntar per tot el relacionat amb la novació i visitar moltes altres entitats per a la subrogació.