L'adquisició d'una casa és una operació tan important que no podràs deixar cap espai en mans de la improvisació. Sinó tot el contrari, serà un procés que requereix molta planificació i un cert grau de dedicació. Fins al punt que si no entens alguna de les seves fases, no et quedarà més remei que demanar els serveis d'un professional que ajudi a la seva gestió: advocat, assessor immobiliari o administrador. Amb una única finalitat i que no és altra que satisfer els objectius de la teva demanda. Per facilitar-te aquesta tasca t'oferim unes senzilles recomanacions sobre els tràmits que hauràs de fer front per canalitzar correctament les teves actuacions.
Caldrà que calculis quin és el pressupost que disposes per tancar l'operació. Encara has d'anar una mica més a fons i analitzar com vas a pagar-la. Si a l'explicat, a través d'una hipoteca o per mitjà d'una solució intermèdia. Si optes per alguna de les dues últimes propostes, estaràs en l'obligació de consultar-ho amb el teu banc. No solament per calibrar si et van a concedir el finançament. Sinó també per ratificar l'interès que hauràs d'abonar, si és més beneficiosa la hipoteca a interès fix o variable.
L'evolució d'Euribor serà el punt de referència per a decantar-te per un o altre model de finançament. En l'actualitat està situat al - 0,095%, la taxa més baixa des de la seva creació i que t'ajudarà per aconseguir un interès més competitiu. També serà el moment per constatar qual va ser el seu termini d'amortització i les comissions que comporta la seva contractació.
Segona clau: triar la casa
Sobre aquests paràmetres ja estaràs en condicions d'orientar la teva demanda i que tipus de casa et convé més. Habitatge nou, de segona mà o fins i tot amb protecció oficial. A més, serà de gran utilitat comprovar la seva localització. Serà d'especial rellevància comptar amb dades tan importants com l'oferta d'escoles, hospitals, supermercats o transports públics que té la zona.
També serà de vital importància els canals de comercialització que triïs. Perquè en funció de si són particulars, agències immobiliàries o promotores podràs portar una o altra estratègia de negociació. La visita de la casa no serà una part menys rellevant d'aquest procés. Fins al punt que cal que apunts quins són els aspectes que més i menys t'agraden. Fins i tot sigui el moment per formalitzar la teva pròpia oferta.
Consultant tots els dubtes que tinguis. Des de la purament estructurals i que estan vinculades a la conservació de l'immoble a altres més genèriques com les despeses de la comunitat de veïns o si té el certificat energètic. Tampoc pots oblidar-te de com pots personalitzar la casa, si necessita reformes en profunditat o tan sols uns pocs retocs puntuals a les habitacions.
Tercera clau: signatura dels contractes
La següent fase consistirà en confeccionar un contracte amb el venedor en què es detall aspectes molt destacats de la casa. Com per exemple, si està lliure de càrregues o es mantenen embargaments. També reflectirà el cost de la comunitat de veïns o la forma de pagament en què formalitzaràs l'operació. Són alguns dels continguts de l'contracte de compravenda de l'habitatge. També serà oportú que signis el contracte d'arres. Tan important com les mateixes escriptures, perquè entre coses t'ajudarà a protegir els teus drets com a comprador. A més, servirà perquè avancis el 10% de l'operació, com a principal aval de les teves intencions.
Arriba el moment final en què necessitaràs signar les escriptures al costat de l'venedor i en presència de notari. Serà el document oficial que legitimi la transacció immobiliària. S'exposaran els aspectes més rellevants de la casa, Com la seva descripció, preu, forma de pagament o distribució de les despeses. Des d'aquest moment gaudiràs de la nova llar per mitjà de les claus que el venedor et proporcionarà.
Em convé subrogar la hipoteca?
Canviar la hipoteca contractada per una amb millors condicions de contractació és una cosa lògica i fins desitjable entre els usuaris d'aquest producte financer. De les 6.043 hipoteques amb canvis en les seves condicions, el 40,7% es deuen a modificacions en els tipus d'interès, segons les últimes dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE). En el qual posa de manifest que després de el canvi de condicions, el percentatge d'hipoteques a interès fix va augmentar de l'10,2% a l'17,3%, mentre que el d'hipoteques a interès variable disminuir de el 89,2% al el 81,9% actual. Això és el que s'anomena subrogació de la hipoteca.
Des d'aquest escenari general, el primer pas que s'ha de donar per subrogar el crèdit hipotecari és detectar un nou producte de finançament que millori substancialment les condicions de contractació de l'anterior. En aquest sentit, l'oferta de les entitats bancàries és realment satisfactòria a l'contemplar models amb diferencials per sota de l'1%. És a dir, que podria rebaixar-se el tipus d'interès en gairebé un punt percentual respecte a la hipoteca vigent. Aquesta diferència en la pràctica suposa molts milers d'euros que podran estalviar-se a partir d'aquests moments.
Subrogació de la hipoteca
Un altre dels aspectes que serà determinant per a formalitzar aquesta operació serà analitzar si l'actual contracte comporta una comissió d'aquestes característiques. La seva quantia oscil·la entre el 0,25% i 0,75% sobre el saldo pendent i suposa una despesa molt important que els usuaris han d'assumir si volen canviar d'hipoteca en qualsevol moment. En cas d'incloure aquesta despesa, no quedarà més remei que fer càlculs per posar de manifest si compensa o no realitzar la subrogació. Per aquest motiu, l'escenari ideal per dur a terme aquesta operació és que la hipoteca que tingui contractada estigui exempta d'aquesta despesa. Entre altres raons, perquè facilitarà al fet que el procés es desenvolupi d'acord amb les expectatives generades pels usuaris.
hipoteques contractades
El nombre de hipoteques constituïdes sobre habitatges és de 31.018, un 9,2% més que al febrer de 2018. L'import mitjà és de 123.911 euros, amb un augment de l'2,9%. L'import mitjà de les hipoteques inscrites en els registres de la propietat al febrer (procedents d'escriptures públiques realitzades anteriorment) és de 163.487 euros, un 21,2% superior a el del mateix mes de 2018.
La següent fase d'aquest procés i que serà objecte d'anàlisi serà detectar quin és el saldo pendent de la primera hipoteca. Perquè a mesura que sigui més gran, serà molt més els diners que caldrà desemborsar si hi hagués una comissió per subrogació. Fins al punt que s'arribarà a la conclusió que aquesta actuació no és rendible. D'altra banda, també caldrà analitzar la lletra petita de el contracte per si hi hagués alguna mena de penalització oculta per realitzar aquesta operació hipotecària.
Despeses d'aquesta operació
Per constatar si la subrogació és rendible no s'ha de limitar als aspectes tècnics de la hipoteca. Sinó que per contra, hi ha altres despeses que necessàriament s'han de tenir en compte des del primer moment. Són els derivats per la formalització de la nova hipoteca i entre els quals destaquen les despeses de notaria i gestoria, registre de la propietat i la taxació de l'immoble, entre alguns dels més rellevants. No en va, aquests desemborsaments poden anul·lar en certa manera les condicions més avantatjoses de la segona hipoteca.
D'altra banda, un altre dels escenaris que poden presentar-se és que la diferència entre l'import que s'estalvia com a conseqüència de la subrogació de la hipoteca i les despeses generades per la seva gestió siguin mínims. En aquest cas, la rendibilitat de la operacions no oferirà les garanties com per dur-la a terme en els propers dies. Des d'aquesta posició, no hi ha dubte que la resposta més assenyada passa per negociar directament amb l'entitat bancària les condicions de la hipoteca ja contractada. Per poc que aconsegueixin els seus titulars, amb tota seguretat faran aquesta operació més rendible que si la subroguessin.
L'adquisició d'una casa és una operació tan important que no podràs deixar cap espai en mans de la improvisació. Sinó tot el contrari, serà un procés que requereix molta planificació i un cert grau de dedicació
El tipus d'interès mitjà a l'inici és de l'2,32% per a les hipoteques a tipus variable (un 1,9% menor que al febrer de 2018) i de l'3,32% per a les de tipus fix (el 3,0% més alt). En les hipoteques constituïdes sobre habitatges, el tipus d'interès mitjà és de l'2,62% (un 1,1% inferior a l'de febrer de 2018) i el termini mitjà de 23 anys. El 58,2% de les hipoteques sobre habitatges es constitueix a tipus variable i el 41,8% a tipus fix. Les hipoteques a tipus fix experimenten un augment de l'17,4% en taxa anual. El tipus d'interès mitjà a l'inici és de l'2,37% per a les hipoteques sobre habitatges a tipus variable (amb un descens de l'4,0%) i de l'3,05% per a les de tipus fix (un 0,4% més gran) .
El import mitjà de les hipoteques inscrites en els registres de la propietat al febrer (procedents d'escriptures públiques realitzades anteriorment) és de 163.487 euros, un 21,2% superior a el del mateix mes de 2018. El tipus d'interès mitjà a l'inici és de l'2,37 % per a les hipoteques sobre habitatges a tipus variable (amb un descens de l'4,0%) i de l'3,05% per a les de tipus fix (un 0,4% més).