Fa uns anys, va saltar als mitjans de comunicació l'anomenada clàusula sòl i l'efecte que tenia aquest sobre les hipoteques, fins al punt que es podia fer que el banc retornés el que es va pagar de més per aplicar-les. però, ¿Què són les clàusules sòl?
Si encara no saps bé a què es refereix aquesta, com saber si la teva hipoteca la té, i per què es consideren abusives, és hora que trobis tota la informació que necessites saber.
Clàusules sòl, què són?
Les clàusules sòl són en realitat petites «addicions» que s'inclouen en els contractes d'hipoteques i que estableixen un interès mínim d'una hipoteca variable. Aquest s'aplica sempre que l'índex de referència més el diferencial no arriba a aquest valor establert.
En altres paraules, es tracta d'una clàusula que inclou el banc i que diu quin és l'interès mínim que pagarà l'usuari, Independent que l'índex de referència, que sol ser l'euríbor a les hipoteques juntament amb el diferencial siguin menors d'aquest mínim.
És a dir, que si el teu clàusula estableix que el mínim és un 3% i aquest mes l'euríbor cau i amb el diferencial el tant per cent és de 1,5%, tu seguiries pagant aquest 3%.
Un altre nom pel qual se li coneix a les clàusules sòl és el de sòls hipotecaris. En realitat, tots dos termes es refereixen al mateix.
Per què són abusives
Ara bé, per què és abusiva? A part de per què és una condició que molts hipotecats no s'adonen fins que comencen a sentir en les seves butxaques, veient com altres paguen menys i un ha de seguir igual, també és causa de que aquestes clàusules moltes vegades es van introduir sense transparència en el cas dels bancs, és a dir, que no explicaven el que implicava tenir-les en el contracte, de manera que molts van començar a denunciar a les entitats bancàries.
I va ser el 2013 quan el Tribunal Suprem va declarar nul per abús aquest interès mínim, sempre que s'hagués fet amb una manca de transparència. Un temps després, el mateix Tribunal de Justícia de la Unió Europea va permetre que els afectats poguessin recuperar els diners pagats de més de tota la seva hipoteca.
Quan s'apliquen les clàusules sòl
Les clàusules sòl s'han vingut aplicant des de fa molts anys enrere. Per això, que no t'estranyi encontrártela fins i tot en contractes hipotecaris que ja han vençut. En general, s'aplicaven a les hipoteques de manera directa i indirecta; era una cosa que incloïen gairebé totes les hipoteques i, llevat que la persona negociés amb el banc, aquesta estava inclosa.
És a dir, que no era una cosa que els propis hipotecats demanessin, o que fos afegida per x serveis extres, sinó que era una «norma» dels bancs.
Avui dia aquestes es consideren abusives, però no vol dir que no puguin sorgir termes i figures semblants a aquestes, de manera que a l'hora de signar un contracte hipotecari, és molt important revisar-lo i, en cas de no entendre-ho, acudir a un professional que pugui valorar si és «legal» o hi ha alguna cosa que pugui considerar-se negatiu en el present i futur de l'hipotecat.
¿La meva hipoteca la té?
No hi ha dubte que, malgrat els anys que transcorrin, encara hi haurà persones que en el seu contracte hipotecari tinguin aplicades les clàusules sòl. I això implica que, si reclames, el banc està obligat a retornar-te els diners. Però, per aconseguir això, el primer que necessitem és saber si realment estan o no.
Per saber si una hipoteca les té o no cal consultar el contracte hipotecari. Això sí, no et confonguis amb l'escriptura de compravenda perquè no té res a veure. En aquest contracte, que formalitza la hipoteca de la casa, temples d'anar a l'apartat de «condicions financeres». Aquí, intenta localitzar un text similar a aquest:
«En cap cas el tipus d'interès nominal anual resultant de cada variació pot ser superior a l'X% ni inferior a l'X%».
Si ho has trobat, llavors és que tens imposades no només clàusules sòl, sinó també sostre. Altres termes que els bancs solen utilitzar per a aquestes són: «limitacions a la baixa de l'tipus d'interès», «tipus d'interès mínim», «limitació de l'tipus d'interès», «túnel» o «acotació mínima».
El següent que has de fer és consultar el rebut dels dos últims mesos i comparar el tipus d'interès pagat. No és igual que la suma de l'euríbor més el diferencial pactat? Llavors ja tens una prova irrefutable que tens aquesta clàusula.
Com reclamar les clàusules sòl
Ja coneixes una mica més a fons les clàusules sòl i com trobar-les en la teva hipoteca però, què fer si te les trobes? Doncs pots exigir el reemborsament del que has pagat de més, fins a l'últim euro. Per a això, hi ha dues formes de fer-ho.
via extrajudicial
Aquest és potser l'ideal per a molts, ja que és gratuït i s'empara en el Reial decret llei 1/20017. Es basa en l'exigència a el banc que torni tot el que s'ha cobrat per aquesta clàusula. Per a això, has de:
Posar una reclamació formal al Servei d'Atenció a el client de banc. Si el teu banc ha desaparegut o s'ha fusionat amb un altre, llavors hauràs de fer-ho en la nova entitat.
El banc ha de donar resposta a aquesta reclamació. I pot fer-ho de dues formes diferents: acceptant la sol·licitud, i presentant el càlcul que han fet, desglossat, perquè sàpigues el que et van a retornar. Però, compte, perquè pot no ser el que realment hagi, sinó que et faran una oferta, bé per a la devolució o per reduir capital de la hipoteca, per invertir en serveis de banc, etc.
L'altra forma en què poden respondre és negant-se a la reclamació. Si això passa, o bé transcorren tres mesos des que intenteu posar-vos d'acord, el procés s'acaba sense solució i llavors podràs interposar accions legals (cosa que, mentre estiguis en aquesta via, no pots fer).
via judicial
En aquest cas consisteix a interposar una denúncia al jutjat a banc. Per a això, cal acudir a un que estigui especialitzat en clàusules abusives (en cada província sol haver un). Una altra opció és acudir a advocats i que siguin ells els que la posin. Això sí, has de pagar uns honoraris i provisió de fons. Però si el banc és condemnat a pagar totes les costes judicials, en realitat tu no hauràs de pagar res.
Aquí ja la solució la donarà un jutge que serà qui determinarà si tens dret a la devolució o no.
Tens més dubtes sobre les clàusules sòl?