Šta se dešava ako kamatne stope porastu? Gotovo svi ljudi znaju da će hipoteke biti pogođene, to je nešto što ne prestaju da ponavljaju u informativnim kanalima. Iako je istina da će hipoteke biti skuplje, implikacije su i na cjelokupnu ekonomiju. Ima svoje pozitivne, ali i negativne strane.
U sljedećem članku, bit će suprotstavljene najtraženije brige vezane za kamatne stope i njihov utjecaj na tržište nekretnina. Također ćemo vidjeti kako obveznice ponovo dobijaju snagu i pozicioniraju se kao alternativa za profitabilnost, oduzimajući dio sjaja stanovanju.
Sektor nekretnina sa rastućim kamatnim stopama
Od sredine 2020. godine uočen je opšti trend rasta cijena kuća u svim zemljama. To je bilo zbog "masovnog" egzodusa (barem onih koji su mogli) ljudi koji su napuštali grad u potrazi za mirnijim ili prostranijim domovima. Bilo da su to bile kuće sa terasama, prostranije, ruralne sredine itd.
Ovaj bum je nešto što smo doživjeli u Španiji, ali istina je da su mnoge zemlje doživjele veći porast cijena stanova. Trenutno, gdje su hipoteke sve skuplje, kakve su projekcije?
Stanovanje u Španiji
U Španiji stambeni rast nije prestao da raste tokom poslednje dve godine. Povrat nekretnina objašnjava se gore navedenim razlozima i činjenicom da ovaj sektor nije naglašen kao u drugim zemljama. Još jedan od podsticaja, kao što se dešavalo i na drugim mestima, je jeftino finansiranje zahvaljujući istorijski niskim kamatama. Iako je ova lakoća kupovine bila povezana sa višom cijenom stambenog prostora, mnogim porodicama to nije bilo toliko važno s obzirom na to da su kirije pretrpjele još izraženiji rast. To je dovelo do toga da su hipoteke znatno jeftinije od plaćanja zakupnine.
Oni investitori su također pronašli poticaje koji su, daleko od podrugljive kamate koju su obveznice mogle platiti i daleko od toga da uštede mogu učiniti profitabilnom na manje ili više očekivani način, u cigli vide način da se učiniti ih profitabilnim. Osim toga, stanovanje se također smatra utočištem, svima je potreban krov. Međutim, nakon kontinuiranog povećanja euribora posljednjih mjeseci, čini se da stanovanje počinje da pokazuje znakove da počinje usporavati tempo koji je zadržao.
Stanovanje u drugim zemljama
Nakon krize koja je izbila 2008. godine, Španija je prošla posebno loše. Međutim, to se nije dogodilo u drugim zemljama. U mnogima od njih, nesvesni virulentne sile kojom stambeni balon može da pukne, videli su da cene stanova rastu na veoma visoke nivoe. Upravo u tim istim oblastima, nakon rasta kamata, tržište nekretnina već pati i ne predviđaju se dobra vremena.
Primjeri njih su neki čiji je pad cijena dvocifreni:
- Novi Zeland. Njena Centralna banka je podigla stope 7 puta u posljednjih 10 mjeseci. Stanovništvo je palo za 11%, a očekuje se pad do 20%.
- Poljska. Nekoliko hipotekarnih kreditora je udvostručilo svoje mjesečne rate kako su stope porasle. Vlada je intervenisala početkom godine kako bi Poljaci mogli da obustave plaćanja do 8 meseci. Ova mjera je uticala na profit glavnih banaka u zemlji.
Osim toga, nalazimo još zemalja čije su cijene počele da padaju, poput Australije, Njemačke, Velike Britanije, Kanade... ili čak Kine, gdje čak i širom svijeta postoji zabrinutost o veličini krize i kako bi se ona mogla proširiti na cijelu planetu. Nešto slično kao u SAD, čiji su se efekti također vidjeli, prodaja novih domova je opala, a efekti na njihovu ekonomiju često se osjećaju u cijelom svijetu.
Mogućnosti ulaganja uz rastuće kamatne stope?
Izgledi za sektor nekretnina su trenutno prilično negativni, nešto što je prije godinu dana bilo suprotno. Paradoks u ovim slučajevima je da su se oni koji su kupili prije godinu dana sada našli u mnogo neprijateljskijem okruženju. Ulaganje nosi rizike, ali mnogi investitori u iščekivanju događaja počeli su da poništavaju svoje pozicije oko kompanija u sektoru nekretnina. Gotovo svi su pogođeni.
Najveći od svih njih, koji se smatra najvećim "stanodavcem" u Evropi je Vonovia, čije su akcije pale za skoro 1% za godinu dana. Po trenutnim tržišnim cijenama, vaš portfolio je procijenjen mnogo više od njegove tržišne kapitalizacije, uključujući i vaš dug. Međutim, ako se ovaj pad cijene nastavi, njegova neto vrijednost bi bila više ugrožena jer tržište već diskontira.
Vrlo je moguće da će, kao što se dogodilo s prethodnom krizom nekretnina, kada investitori očekuju da će se sektor oporaviti, udjeli kompanija za nekretnine ili REIT-a porasti prije samog stanovanja. Jedino pitanje koje bi nam preostalo je da li dionice već odražavaju dno, da su blizu njega ili će se pad nastaviti. Isto tako, oni koji su dovoljno sretni da mogu kupiti dionice REIT-a blizu svojih najnižih vrijednosti, kao što je to obično bio slučaj, biće oni koji će kasnije uživati u boljoj kapitalnoj dobiti.
Obveznice protiv domova
I konačno, još jedno razočarenje na tržištu nekretnina ima svoju sreću na tržištu fiksnih prihoda. Kako su kamatne stope rasle, obveznice sada nude bolje prinose. Procjenjujući da je to isplativije, ali i udobno, kako obveznice rastu i približavaju se prinosu na nekretnine, čini se da počinju vraćati sjaj koji su mnogi investitori već smatrali izgubljenim.
Španska 10-godišnja obveznica je blizu 3%, američka 3% ili njemačka 5%. Snažna povećanja kamatnih stopa obično prethode recesiji, ali ovaj put je to moralo biti učinjeno u duhu obuzdavanja inflacije. Iako dolazi od povećanja sirovina, ovako niske stope sa inflacijom od 1% i dalje je monetarna politika koja stimuliše kredite i potrošnju. Nešto što treba izbjegavati, sve dok cijene rastu više nego što već rastu.
