Qué es el alquiler con opción a compra, ¿interesa o no?

Llaves de casa alquilada con opción a compra

No todo el mundo puede acceder a una vivienda. Muchas personas, bien porque carecen del dinero que implica la compra de una, bien porque no tienen un trabajo estable y han de estar de una ciudad a otra, no pueden permitirse este «lujo», y buscan otras opciones, como es el caso del alquiler con opción a compra.

Pero, ¿realmente sabes lo que significa este término cuando lo ves o te lo comentan en la agencia o el particular? ¿Qué características tiene? ¿Hay ventajas y desventajas? Si quieres saberlo todo sobre esta figura inmobiliaria, aquí te lo contamos.

Qué es el alquiler con opción a compra

Básicamente, el alquiler con opción a compra permite que lo que se paga mensualmente por vivir en la casa se «acumule», en cierta forma, para comprar esa vivienda. Es decir, que si pagas 100 euros al mes y la vivienda tiene opción a compra, podrías deducir ese alquiler de lo que tienes que pagar. Aunque la verdad es que es algo más complejo.

Cuando se celebra un contrato de alquiler con la posibilidad de comprar, lo que se está ofreciendo es que el inquilino pueda vivir durante un tiempo en régimen de alquiler y, pasado este (establecido en el contrato), tendría derecho a comprar la vivienda por el precio fijado. A este precio fijado se le descontaría aquella cantidad (bien toda, bien parte, también estará fijado por contrato) del alquiler mensual.

Legalmente, no hay ninguna regulación con respecto a este tema, por ejemplo en cuanto a condiciones específicas, tipos de contratos, etc. pero sí que hay menciones del alquiler con opción a compra en el Código Civil así como en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario o en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Quizás el que más se acerque a hacernos entender cuáles son los detalles será ese artículo 14 que especifica que debe haber un convenio entre las partes, un precio estipulado y un plazo, nunca superior a 4 años.

Requisitos del contrato de alquiler con derecho a compra

Casa alquilada con opción a compra

Si alguna vez te encuentras con un contrato de alquiler con opción a compra, debes saber que lo mínimo que debe contener este será:

  • El precio de la vivienda en caso de una compra. Esto se hace para evitar que se suba el precio de la vivienda llegado el caso para no perder dinero (del alquiler).
  • El plazo para adquirir esa vivienda. Es decir, el plazo donde el inquilino puede ejercer su derecho a compra. En caso de que no lo haga, el dueño puede vender la casa a otras personas y este tendría que marcharse (o formalizar otro contrato de alquiler con esa persona nueva).
  • La prima (o no) que se le da al arrendador por esa opción a compra. En este caso, pueden ocurrir dos casos: bien que se descuente si efectivamente hay una compra; o bien que se tenga que pagar si no se compra la vivienda.

Cómo funciona este contrato

LLaves en puerta de casa alquilada con opción a compra

Cuando firmas un contrato de este tipo, puedes vivir en la vivienda y pagar las cuotas de alquiler, como si fuera uno normal. Pero una vez pasa el periodo establecido en el contrato, tendrás que decidir si te quedas la casa o no.

En caso de que no lo hagas, podrás seguir viviendo allí hasta que el dueño la venda. Pero tendrás que seguir pagando tu alquiler.

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra

Propietario dando las llaves a inquilino

Debes saber que las ventajas y desventajas no solo afectan al inquilino de la casa, sino que también el dueño o propietario de esta puede tener cosas buenas y cosas no tan buenas.

Para que te hagas una idea, las ventajas para el propietario pueden ser:

  • Ganar dinero en un primer momento. Porque al ir recibiendo los ingresos del alquiler, este tiene una fuente más de dinero al mes.
  • Tiene un seguro de impago. Y es que este tipo de contratos suelen establecer una prima inicial bastante alta que hay que satisfacer para poder entrar a vivir. Además, si no se compra la casa esa prima se la queda.
  • Se puede ganar dinero al mismo tiempo que no perder la esperanza de vender la vivienda. Es decir, si la tienes en alquiler no puedes venderla, salvo que sí esté especificado por contrato.
  • Hay beneficios fiscales por el alquiler.

Por su parte, para el inquilino un contrato de alquiler con opción a compra le proporciona:

  • Una compra asegurada. Si le gusta el barrio, la casa, y quiere tener oportunidades, es una buena idea.
  • Se va pagando poco a poco al principio. Y es que a la hora de formalizar la venta, tanto la prima inicial como parte o todo el alquiler que se haya pagado se descontará del precio de la vivienda. Con lo que al final pagará menos.
  • La vivienda puede adquirirla en cualquier momento dentro del plazo que se haya establecido.

Lo no tan bueno de este alquiler con compra

Por su parte, hay aspectos negativos para una y otra figura que deben tenerse muy en cuenta. En concreto, para el propietario, serían:

  • Perder el tiempo. Porque si se quiere vender, el alquilarla es una tontería, más si al final el inquilino no la quiere.
  • No se puede vender la vivienda mientras el contrato esté en activo.
  • En caso de que los precios suban, el propietario ha de respetar el establecido por contrato.

En el caso del inquilino, lo peor de esta opción es:

  • Que la compra estará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por lo que tendrá que liquidar en base al precio de la vivienda, no de lo que realmente va a pagar por ella.
  • Además, debes pagar el impuesto por ITP por el alquiler de esta vivienda. En otras palabras, tributas doble.
  • La prima se pierde si no te quedas con la casa.
  • Si los precios de las casas bajan, en el caso de un alquiler con opción a compra no permite esa opción puesto que se fija a fecha de firmar el contrato.

Por todo esto, la respuesta a si interesa o no dependerá de cada caso. Si te gusta la casa, ubicación y piensas que esta no va a bajar de precio a lo largo de los años, entonces sí podría ser buena opción. ¿Qué opinas tú del alquiler con opción a compra?


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